国家宏观调控下西安市房地产市场的发展现状和未来趋势

题目：国家宏观调控下西安市房地产市场的发展

现状和未来趋势

院、 系：石油工程学院

年 级：级 2010

学科专业：储运专业2班

学 生：

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摘要：

房地产业是中国国民经济的主导产业，是经济发展的基础性、先导性产业，是

国民经济中充满活力的支柱产业之一。房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条

长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。发展房

地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化，央行将继续支持房地产业的发展。

“十五”中后期，西安市房地产业得到了快速发展，但也存在一些不容忽视的问题。本文

进行了综合评价，分析了西安市房地产市场发展现状及对西安经济的影响，分析了西安市房

地产业存在的问题，明确了西安市房地产业的发展现状、存在的问题以及未来趋势。

关键词：

西安；房地产业；发展现状；未来趋势

一、西安房地产市场运行现状及特点

随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收

入稳步增长，西安的房地产市场在经历过长期的沉寂之后，近几年逐渐进入了一个强势的上

升周期，尤其是商品房的销售速度快速增长，西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹，

也越来越呈现理性、专业、细分的发展格局。进入11年，西安市房地产市场成交量一直

处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋

冷。

1、政府宏观调控政策趋于深化

2010年中央政府出台了金融、税收、土地还有房产本身的三限，限外、限贷、限

购令，国十条，加息，这个对房地产产生了比较大的影响。从近几年西安市政府出台

的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨

幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产

业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价

已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等

多项稳定政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，

宏观调控政策将进一步趋于深化。

2、产品供应结构与实际需求还存在裂痕

伴随着国务院“90/70”政策的引导，西安市一大批中低价位、中小套型普通商

品住房在近几年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到

市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，

其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，

两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自主性需求未必能转化为有效

购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。

3、市场分区域发展不均衡

目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，

开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生

态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也已与城

南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早，市场相对成熟，虽土地资源

日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较

多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原

有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地

铁二号线建设、铁路北客站建成以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重

大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量

较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。

4、市场竞争格局在变革中日益激烈

近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖

善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少

资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2011年的西安房地产

市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，

虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市

场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对

较弱的本土开发商退市。

5、经济适用房市场比重日益增加

自去年以来，西安一直在加大经济适用房的建设力度，到今年经济适用房项目开

始大幅度面市，虽从总量上还没有成为市场的主角，但其比重日益增加。其呈现出来

的特点是以珠江新城和鸿基新城为代表的“低价位、高标准”精品经适房，一改往日

仅仅为满足和解决中低收入家庭住房目的。随着越来越多的经济适用房的投建、面市

和保障覆盖面的加大，不但对平抑西安房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极

的作用，经济适用房在西安房地产市场的话语权将越来越大。

6、打折优惠成为楼市主旋律

随着“世博会”的召开及世园会的开幕，西安房地产市场不但没有迎来它的黄金

季节，而且市场上加入打折促销的楼盘项目是越来越多。自限购令至今，西安房地产

市场成交表现一直低迷，市场观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓。为了吸引购房

者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达到8.5折，优惠金额达到10

多万元。在国家不断强势调控楼市，以及西安出台楼市“限购令”等一系列调控政策

下，部分手头不充裕的开发商为了加快项目回款速度，5月初西安部分楼盘已经有明显

的打折促销行为，用以价换量来回笼资金的现象将会日渐增多。打折、赠送、特惠等

变相降价现象在房地产市场上十分普遍，已成为近期楼市的主旋律。

7、团购开启楼市新纪元

面对开发商的坚挺，由各大媒体牵头，市场上目前出现大量的团购组织，积极地

应对时下楼市现状。虽然西安的购房团组织的时间要晚于深圳、北京等地，但其影响

力却不亚于深圳团购活动。而且西安市目前的购房团还有一大特点就是“遍地开花”，

有华商报组织的，有焦点网组织的，不但有本地的购房团，而且陕北购房团的实力也

不容小觑，万人购房团已经屡见不鲜。另外，在网上随处可见一些聊天组织多人结

盟购房活动。其组织形式和对西安楼市的影响越来越受到关注。

8、郊区化发展趋势明显

西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早

发展的高新区已日益兴盛，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的

如火如荼，长安区和前几年兴起的浐灞生态区也已走入西安市民的视野。伴随着西安

地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远

郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实

际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的预演。

二、西安市房地产市场未来发展趋势预测

面对当前西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影

响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。回望最近几年的房地产市场应该说发展并

不健康，健康发展不意味着高速增长，合理增长、正常增长才算是健康发展。面对西

安楼市目前的困境，预计西安房地产市场在未来一段时间将表现以下特征：

1、政策调控基调未变，但明显紧缩化

到第一季度，宏观政策力度加大，双率上调，公积金贷款利率上调，提高所得税

起征点，房产税将重点实施等消息不断出台，中央政府以从来没有过的罕见的调控力

度和方式，预示着美国次贷危机对中国影响升温，而两率结构性的调整，意味着从紧

的货币政策主基调并没有改变，政策的紧缩只是为了进一步规范市场，把通货膨胀对

中国的影响减到最小。不过，经济层面还看不出好转的迹象，预计后市货币政策还有

松绑迹象，而这对目前的房地产现状来说无疑是一大利好。

2、土地市场交易放缓

随着土地政策影响的深入，开发商的退地潮率先在上海出现，作为西安而言，目

前也有部分退地情况发生，且第一季度土地招拍挂成交量已经较上年明显回落。销售

不畅，资金回收慢已经让开发商头痛不已，再加上国家实施紧缩型货币政策，开发贷

款压力增大，预计在短期内土地市场的交易热情难以提高。

3、成交量低位运行，反弹有待时日

但可以预见的是，持续的交易量低迷加之调控基调未变(限购令的实施)而致银根紧

缩，开发商面临资金链压力越来越大，销售回款将是维系链条的关键所在。同时，推

迟上市的供应量在以后的几个月集中上市，会给购房者更大的选择余地，由此也将对

销售起到一定的促进作用。考虑到上述因素，未来成交量的变化趋势依旧保持低位运

行，或有小幅震荡，但短期内反弹无望。

4、房价将震荡下调，回落而趋于稳定

房地产市场形势逐渐趋冷，短期内回暖无望，市场销售压力增大，开发商为加快

资金回笼，必然会采取明升暗降或者直降价格策略。可以预见的是，这种打折促销活

动在未来几个月甚至更长的时间，还会被继续应用并且力度会加大，涉及的范围也将

更广。考虑到成本下降的因素，商品房的销售均价会出现200-500元/平方米的下跌。

5、住房保障力度加大，供需关系趋于平衡

西安市这几年房地产发展也是非常快的，但又带来了另外一个问题，就是住房保

障的问题。房地产市场发展的太快了，导致把很多大多数工薪阶层远远拉在了后面，

很多居民不能通过市场化解决问题，就需要政府加大住房保障的力度。

总的来看，未来几个月西安市商品房成交价格将出现下行调整，但也不会出现掉

头直下的可能，从长期来看西安市的房价将继续保持平稳运行。从城市发展的轨迹上来

看，西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有

优势在于它是一个相对的中心城市。占中国国土面积近80%的中西部地区，缺少一个真正意

义上的增长极。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这两

年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安

的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展

具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。

所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。

参考文献：

[1] 2010年西安商品房市场发展报告，西安房地产信息网数据研究中心,2011。

[2]2011年西安房地产市场预测预警报告，西安房地产信息网数据研究中心,2011。

[3]2010年西安市土地市场分析报告，西安房地产信息网数据研究中心,2011。

[4]裘敬忠，西安房地产市场调研报告[j],消费导报，2011.