2022最新房产新政细则房产契税新政策2022

2022最新房产新政细则房产契税新政策2022

一、建立联席会议

市政府建立进一步加强本市房地产市场监管工作的联席会议(以下简

称“联席会议”)，由市住房城乡建设管理委牵头，市发展改革委、市财

政局、市规划国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、

市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参

加，负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作，联席会议办公室

设在市住房城乡建设管理委。加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及

时提出相关监管完善措施。同时，本市建立统一、规范的房地产市场信息

发布机制。

各区县政府要结合辖区实际，组织、协调各相关管理部门承担和落实

本区域房地产市场的监管职责。

二、加大住房用地供应力度

加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房

用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(供需矛盾突

出的郊区，供应比例提高到70%)。

三、从严执行住房限购政策

提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将

自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之

日前连续缴纳满5年及以上。

企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象

为个人，按照本市限购政策执行。

四、实行差别化住房信贷政策

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住

房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居

民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房

的，首付款比例不低于70%。

五、强化市场监管和开展执法检查

进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，

将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为，

强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三

方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。

加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、

炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开

发企业，可依法暂停其网上销售，降低直至取消其开发资质，并将相关信

息纳入本市公共信用信息服务平台。对涉案房产中介机构，可依法取消相

关门店网上签约资格;情节严重的，取消区域网上签约资格，予以公开曝

光，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。

严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、

自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房

产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。

六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行

统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作，健全分

配供应、租后管理、到期退出等各项机制。为扩大符合政策的住房困难

体受益面，支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式，筹集公共租赁

住房房源;支持区县采取政府购买服务方式，组织市场机构代理经租社会

闲置存量住房向符合公共租赁住房准入条件的对象供应。

七、多渠道筹措人才公寓住房

聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，支持科技企业引进人才，

加快建设人才公寓。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政

策。其中，外环以内配建房源一律作为公共租赁住房使用，不得上市转让，

只租不售;产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的，其建筑面

积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;利用轨道交通场站

“上盖”，配建人才公寓(公共租赁住房);鼓励符合条件的企业单位自建

人才公寓(单位租赁房)，向职工出租。

八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理

确保对共有产权保障住房建设的土地供应量，2022年继续开展新一

批次共有产权保障住房申请受理工作。按照国家和本市共有产权保障住房

管理相关规定，进一步加强共有产权保障住房供后管理工作。为方便保障

性住房小区居民生活，加快大型居住社区配套设施建设、移交接管和开办

运营。

九、加快推进旧区改造和“城中村”改造

加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和“城中村”改造，积

极开展郊区城镇旧区改造。加快推进旧住房综合改造，提升旧住房安全性

能和使用功能。加快在拆基地收尾平地和出让的进度，继续推进旧区改造

征收安置房建设，全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应。

第一条依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，制定本细则。

第二条房产税在下列地区征收：

一、城市按市行政区域(含郊区)的区域范围;

二、县城按县城镇行政区域(含镇郊)的区域范围;

三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村;

四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商

业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。

第三条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理

的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠

纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使

用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

各县(市)区人民政府，市直及部省属驻甬各单位：

为贯彻落实中央的决策部署，积极深化住房制度改革，促进房地产市

场平稳健康发展，现提出如下意见，请认真贯彻执行。

一、加大棚户区改造货币化安置力度。进一步加快棚户区改造，2022

年全市新启动改造500万平方米，其中城镇危旧房改造300万平方米，城

中村等集体土地房屋改造200万平方米。

积极推进棚户区改造货币化安置，对集体土地房屋拆迁要加快完善相

关政策，原则上不再安排新启动城中村改造安置房建设。2022年全市城

镇危旧房改造和城中村改造货币化安置比例要分别达到90%和50%以上。

政府其他征地拆迁项目也要大力推进货币化安置。对于必需的安置房源，

通过盘活存量房源或收购商品房等方式筹集。

二、促进住房信贷政策落实。金融机构要认真落实各项房地产信贷政

策，提高审批效率，满足居民合理的住房按揭贷款需求。居民家庭首次购

买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为20%。对拥有1套

住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性

个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%。

三、加大住房公积金对个人购房的支持。贯彻《住房公积金管理条例》

(国务院令第350号)，积极扩大住房公积金覆盖面，推进非公企业和稳定

就业农民工建缴住房公积金。2022年全市净增住房公积金缴存人数8万

人以上。加大“公转商”贴息贷款力度，开展住房公积金资产证券化试点，

确保住房公积金贷款应贷尽贷。缩短贷款审批时间，加快贷款发放速度。

四、落实房产交易税收优惠和购(租)房补贴政策。全面落实财政部、

国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税

优惠政策的通知》(财税[2022]23号)，促进房地产交易和消费。

调整完善我市购房补贴政策，将《关于做好促进房地产市场平稳健康

发展政策落实工作的通知》(甬财政发[2022]671号)明确的补贴政策延长

至2022年12月31日，对其中购买商业、办公用房购房补贴的比例调整

为80%。加快购房补贴发放，有条件的县(市)区要在购房户缴纳税费时一

并办理购房补贴手续。

对于全日制普通高校本科及以上学历、全日制技师学院取得技师以上

职业资格证书的毕业生，来甬就业创业且在甬无房的，市级相关部门和各

县(市)区应按市委、市政府《关于实施人才发展新政策的意见》(甬党发

〔2022〕29号)的要求，给予本科、技师每月不低于300元、硕士及以上

学历每月不低于600元的租房补贴，连续补贴不少于24个月。

五、鼓励农民进城购房。推进以满足新市民住房需求为主的住房体制

改革，建立购租并举的住房制度。县(市)区人民政府、管委会应结合当地

实际，制定出台鼓励农民进城购房的具体政策措施。各地可以适当调整购

房落户政策，鼓励农民进城购房。引导和鼓励金融机构开展农村居民个人

住房贷款业务，发展个人住房贷款保险，提高对农民等体进城购房的金

融服务水平。

六、降低住房保障门槛。结合新型城镇化、户籍制度改革、城乡公共

服务均等化，扩大住房保障范围，将符合条件的住房困难农业转移人口、

新就业大学毕业生和稳定就业的优秀外来务工人员纳入住房保障。在充分

使用原有房源基础上，实行住房保障货币化补贴制度。2022年全市新增

住房保障4000户以上。

七、发展住房租赁业务。鼓励有条件的房地产开发企业将其持有的存

量房源向社会出租，建立开发与租赁一体化的运作模式。对房地产开发企

业将其持有的存量住房房源向社会出租的，按实际缴纳相关税收额度的

80%给予补贴，实施时间暂定为三年。支持机构和个人通过租赁或购买住

房开展租赁经营，鼓励居民出租住房。

八、加快非住宅楼盘消化。各地要对辖区内的商业办公楼盘进行全面

梳理，帮助和组织企业制定营销策略。要加大招商力度，鼓励引进的企业

通过市场解决商业、办公及配套用房。要搭建专业化的商业办公用房供需

平台，畅通供求信息。

严格执行党政机关办公用房管理相关规定,对于机关、事业单位或国

有企业经批准确需的办公用房或业务用房，原则上通过购买或租赁方式筹

集。各地应坚持以需求为导向，从市场上收购或租赁待售商品房，并实行

集中统一管理和服务，为电商、众筹、科创、孵化等行业提供空间和平台。

取消公寓式(酒店式)办公用房销售对象仅限于企业法人的限制。

九、完善房地产项目配套。新出让的房地产开发用地应优先安排配套

设施较为完善、开发建设条件相对成熟的区块。要采取落实配套资金、提

前列入计划以及就近依托等办法，完善房地产在建项目或所在区域的基础

设施及公共服务配套。对已建成的楼盘要组织清理，完善包括停车、公共

服务等设施配套，提升楼盘品质和管理水平。

十、加强土地供应管理。强化土地供应联动机制，合理安排经营性用

地供应总量，优化区域土地供应节奏，根据市场需求变化适时调整土地供

应计划，保持房地产用地市场供需基本平衡。实行商品住宅用地供应与存

量消化时间挂钩制度，对商品住宅存量消化周期偏短、房价出现明显上涨

的区域，可适当增加商品住宅用地供应;对商品住宅存量消化周期明显偏

长或在建规模偏大的区域，要适当减少或暂停商品住宅用地供应。对商业、

办公用房存量明显偏多或在建规模偏大的区域，严格限制商业、办公用地

供应和大型超市、城市综合体的开发建设。

调整村集体发展留用地使用处置方式，鼓励以货币回购或通过购置实

物安置等方式落实村集体发展留用地指标。

十一、引导优化产品结构。引导房地产开发企业顺应市场需求，努力

开发适销对路的产品。对于尚未取得预售许可的房地产开发项目，在不改

变用地性质、容积率等必要规划条件和土地出让约定前提下,允许对不适

应市场需求的产品类型、住房户型做出调整。

房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的县(市)区，可根据

市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过依法调整土

地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新

兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

十二、推动发展跨界地产。加快探索和研究制订相关政策，推动养老

地产发展。加强养老地产配套，引入优质的医疗资源，并纳入医保覆盖范

围。积极发展旅游休闲地产。借助互联网+的模式，通过提升改造闲置厂

房、盘活商业用房和办公用房库存等形式，服务于创新工场、特小镇建

设，发展创业地产。

十三、优化企业发展环境。加强房地产相关行政事业性收费清理工作。

对按法律、政策规定必须收取的保证金，允许房地产企业以银行保函方式

进行置换;创新商品房预售资金监管模式，允许以提供银行保函或投保商

业险方式代替资金监管。加快土地增值税预缴清算工作，加快清算速度，

缩短清算周期。

积极帮助困难企业解决发展难题。要落实国家税收减免政策，加大对

出现滞销且资金困难房地产开发企业的帮扶。金融机构要加大信贷支持。

通过举办房展会或到外地办展等形式，帮助企业加强楼盘推广。加大停工

楼盘处置力度，助推早日复工。

鼓励房地产企业兼并重组、转型升级，促进房地产规模化、集约化经

营。各级政府和相关部门要搭台牵线，简化审批手续，提升服务效能，帮

助企业实施强强联合和投资合作，增强企业实力。鼓励和帮助房地产企业

上市。

十四、进一步强化市场监管。加强对房地产项目土地出让、规划审批、

开工建设、竣工验收、房屋销售全过程的监管，防范和制止各种违法违规

行为的发生。贯彻《房地产广告发布规定》，加强房地产广告管理。强化

商品房销售管理，逐步推动和引导房地产开发企业现售商品住房。推行住

宅精装修交付，逐步提高精装修比例。开展住宅质量通病防治，提高房屋

建设质量。积极整顿和规范房地产中介市场，加强中介从业人员的管理。

房地产经营者销售商品房或提供房屋居间代理服务，应当依法实行明码标

价，各级政府价格主管部门要加强对房地产市场价格行为的监管。

十五、加强市场监测和舆论引导。加强对房地产市场运行情况的监测

和分析，强化房地产市场及相关信息公开。县(市)区要摸清辖区内房地产

库存和未开工土地等市场情况，每年年初公布辖区年度国有建设用地供应

计划。新闻媒体要客观报道房地产市场情况，正确引导市场预期，倡导理

性消费理念，共同推动房地产市场平稳健康发展。

十六、落实地方政府主体责任。县(市)区人民政府、管委会要落实稳

定房地产市场的主体责任，坚持分类调控、因城施策，既有效化解房地产

库存，又避免房价过快上涨。要结合当地实际，出台有针对性的政策措施，

确保房地产市场平稳健康发展。2022年全市房地产开发完成投资和商品

房销售面积力争不低于2022年。市级相关部门要加强对县(市)区稳定房

地产市场工作的督促指导和监督检查。

本意见自发文之日起施行。市级相关部门和各县(市)区可以根据本意

见制定具体实施细则。