吴伟林、王德清房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

吴伟林、王德清房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审结日期】2022.04.08

【案件字号】(2022)苏02民终784号

【审理程序】二审

【审理法官】包梦丹毛云彪杨志

【审理法官】包梦丹毛云彪杨志

【文书类型】判决书

【当事人】吴伟林;王德清

【当事人】吴伟林王德清

【当事人-个人】吴伟林王德清

【代理律师/律所】陶永生江苏崇安律师事务所;蒋明珠江苏崇安律师事务所;陈华上海博和汉

商(无锡)律师事务所

【代理律师/律所】陶永生江苏崇安律师事务所蒋明珠江苏崇安律师事务所陈华上海博和汉商

(无锡)律师事务所

【代理律师】陶永生蒋明珠陈华

【代理律所】江苏崇安律师事务所上海博和汉商(无锡)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【终审结果】二审维持原判

【原告】吴伟林

【被告】王德清

【本院观点】集体经济组织成员将其宅基地上的房屋出售给组织以外的个人的，违反了土地

管理法禁止性规定，故涉案《房屋转卖契约》应为无效，一审所作认定正确。

【权责关键词】无效代理合同过错诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，集体经济组织成员将其宅基地上的房屋出售给组织以外的个人的，

违反了土地管理法禁止性规定，故涉案《房屋转卖契约》应为无效，一审所作认定正确。虽

然房屋买卖合同被认定无效，但涉案房屋因被拆迁已转化为拆迁利益，房屋事实上已无法返

还。鉴于一审中吴伟林仅起诉要求确认合同无效，未对合同无效的法律后果提出请求，故双

方应本着公平原则和信赖利益保护原则对房屋拆迁利益进行处理，可另行诉讼解决，本案中

不予理涉。综上，吴伟林的上诉请求成立，予以支持；一审判决对房屋拆迁利益的处理欠

妥，但对合同无效的裁判结果正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人吴伟林负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 21:07:53

【一审法院查明】一审法院认定事实： 1986年3月28日，吴伟林(曾用名吴惠玲)与吴燕

清登记结婚。 1991年，吴伟林申报宅基地，地址为无锡市惠山区××镇××巷村河下

队，四至为东何惠兴、南稻田、西姚海良、北公路。1991年11月，吴伟林领取了杨市镇戈

巷村河下69号集体土地建设用地使用证以及宅基地使用证。 1999年12月26日，王德清

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(甲方)与吴伟林、吴燕清(乙方)签订《房屋转卖协议》，协议约定“乙方有房屋两间(共贰拾

古)，东靠何惠兴、西靠姚海良、南靠稻田、北靠公路(包括家用电器：挂壁式空调一台，窗

式空调一台，脱排油烟机一只，热水器一只及房间内所有装饰物品等)，吴伟林房产证一本转

让给甲方。折人民币壹拾肆万伍仟元整(14.5万元)，现付陆万元整，到房屋交接时，试好电

器好坏，再付伍万元整，余下的款额(3.5万元)分期付清；注：经双方签字同意一切产权归

甲方所有，任何方面与乙方无关”，协议甲方由王德清签名，乙方由吴燕清签名，证人杨某

签名，执笔人杨敏华。王德清确认已付购房款13.5万元，剩余1万元双方协商等办理房产证

付，因未能办证迄今未付。双方确认协议中所涉宅基地上房屋原先由吴伟林与吴燕清夫妻居

住，于2000年农历正月十九交付给王德清夫妻。此后，王德清夫妻一直居住在该房屋内。

双方明确案涉宅基地上房屋为河下村69号房屋，现因拆迁已全部拆除。2020年12月

4日，王德清、杨敏华夫妻与洛社镇拆迁安置办签订《洛社镇集体土地住宅房屋拆迁安置补

偿协议书》，确定拆除洛社镇润扬村河下村民组69号住宅房屋，安置房屋(约130㎡)贰套以

及部分差价。2021年1月20日，王德清、杨敏华与洛社镇拆迁安置办签订《安置结算清

单》，确定甲方应付乙方款项为454028元，乙方应付甲方款项为226025元，楼层系数保证

金30000元。王德清、杨敏华向法庭明确安置房尚未交付。 王德清表示其并非河下村村

民，其在别的村有宅基地，后来因为住不下就购买了本案所涉宅基地上房屋。吴燕清向法庭

表示其本人不参与本案诉讼，意见与吴伟林一致，由吴伟林以个人名义提起诉讼。 以

上事实，有房屋转卖契约、土地登记申报表、常住人口登记卡、结婚证、欠条、洛社镇集体

土地住宅房屋拆迁安置补偿协议书、安置结算清单、证明、集体土地建设用地使用证、宅基

地使用证、收条以及当事人陈述等证据在卷佐证。

【一审法院认为】一审法院认为，农村宅基地是本集体经济组织成员的专属权利，其上房屋

如需流转买卖，应在本集体经济组织成员之间进行。王德清并非吴伟林、吴燕清所在的集体

经济组织成员，双方之间买卖宅基地上房屋的行为，违反了相关政策和行政法规，双方之间

的买卖合同无效。吴伟林要求确认案涉房屋转卖契约无效，应予支持。 但王德清夫妻早

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已支付大部分购房款，且长期占有、使用案涉房屋，迄今已二十余年，基于交易诚信，买卖

双方无需相互返还。案涉宅基地上房屋业已拆除，房屋因拆迁取得利益也应由买受人享有。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、《最高

人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《关于适用〈中华人民共和

国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认吴燕清与王德清之间签订的《房屋转

卖契约》无效。一审案件受理费80元，由吴伟林负担。 二审中，当事人没有提交新证

据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】吴伟林上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销一审判决本院认为部分

关于房屋拆迁利益归属王德清享有的认定。事实和理由：1.一审判决超诉请处理了房屋拆迁

利益，剥夺了其诉讼权利。其一审诉讼请求是确认案涉《房屋转卖契约》无效，并未主张对

房屋拆迁利益进行处理，但一审判决在说理部分对房屋拆迁利益进行处理，超出了本案审理

的范围，违反了不告不理原则，从程序上剥夺了其诉讼权利。2.一审判决认定房屋拆迁利益

全部归王德清，不符合法律规定。案涉《房屋转卖契约》因违反国家法律规定而无效，对合

同无效的后果双方都是过错方，双方均应承担相应责任，而一审判决认定房屋拆迁利益全部

归王德清，实质上是变相保护王德清的违法行为。

吴伟林、王德清房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民事判决书

(2022)苏02民终784号

当事人 上诉人(原审原告):吴伟林。

委托诉讼代理人：陶永生，江苏崇安律师事务所律师。

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委托诉讼代理人：蒋明珠，江苏崇安律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：王德清。

委托诉讼代理人：杨敏华(系王德清妻子)。

委托诉讼代理人：陈华，上海博和汉商(无锡)律师事务所律师。

审理经过 上诉人吴伟林因与被上诉人王德清房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市

惠山区人民法院(2021)苏0206民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年

1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 吴伟林上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销一审判决本院认

为部分关于房屋拆迁利益归属王德清享有的认定。事实和理由：1.一审判决超诉请处理

了房屋拆迁利益，剥夺了其诉讼权利。其一审诉讼请求是确认案涉《房屋转卖契约》无

效，并未主张对房屋拆迁利益进行处理，但一审判决在说理部分对房屋拆迁利益进行处

理，超出了本案审理的范围，违反了不告不理原则，从程序上剥夺了其诉讼权利。2.一

审判决认定房屋拆迁利益全部归王德清，不符合法律规定。案涉《房屋转卖契约》因违

反国家法律规定而无效，对合同无效的后果双方都是过错方，双方均应承担相应责任，

而一审判决认定房屋拆迁利益全部归王德清，实质上是变相保护王德清的违法行为。

二审被上诉人辩称 被上诉人王德清辩称：1.吴伟林在拆迁利益驱使下提起本案诉

讼，有违诚实信用原则，且仅要求法院认定案涉《房屋转卖契约》无效，却不要求对合

同无效的后果进行处理，严重浪费司法资源，一审法院依职权对合同无效的后果进行处

理，并无不当。2.其购买涉案房屋后对房屋进行了装修和添附，占有使用已二十多年，

期间吴伟林从未提出要求返还房屋，其已就涉案房屋和拆迁部门签订拆迁安置补偿协

议，基于交易安全及社会秩序的稳定，房屋所转化的拆迁利益也应当由其享有。综上，

一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原告诉称 吴伟林向一审法院起诉请求：确认双方签订的《房屋转卖契约》无效。

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一审法院查明 一审法院认定事实：

1986年3月28日，吴伟林(曾用名吴惠玲)与吴燕清登记结婚。

1991年，吴伟林申报宅基地，地址为无锡市惠山区××镇××巷村河下队，四至

为东何惠兴、南稻田、西姚海良、北公路。1991年11月，吴伟林领取了杨市镇戈巷村河

下69号集体土地建设用地使用证以及宅基地使用证。

1999年12月26日，王德清(甲方)与吴伟林、吴燕清(乙方)签订《房屋转卖协

议》，协议约定“乙方有房屋两间(共贰拾古)，东靠何惠兴、西靠姚海良、南靠稻田、

北靠公路(包括家用电器：挂壁式空调一台，窗式空调一台，脱排油烟机一只，热水器一

只及房间内所有装饰物品等)，吴伟林房产证一本转让给甲方。折人民币壹拾肆万伍仟元

整(14.5万元)，现付陆万元整，到房屋交接时，试好电器好坏，再付伍万元整，余下的

款额(3.5万元)分期付清；注：经双方签字同意一切产权归甲方所有，任何方面与乙方无

关”，协议甲方由王德清签名，乙方由吴燕清签名，证人杨某签名，执笔人杨敏华。王

德清确认已付购房款13.5万元，剩余1万元双方协商等办理房产证付，因未能办证迄今

未付。双方确认协议中所涉宅基地上房屋原先由吴伟林与吴燕清夫妻居住，于2000年农

历正月十九交付给王德清夫妻。此后，王德清夫妻一直居住在该房屋内。

双方明确案涉宅基地上房屋为河下村69号房屋，现因拆迁已全部拆除。2020年

12月4日，王德清、杨敏华夫妻与洛社镇拆迁安置办签订《洛社镇集体土地住宅房屋拆

迁安置补偿协议书》，确定拆除洛社镇润扬村河下村民组69号住宅房屋，安置房屋(约

130㎡)贰套以及部分差价。2021年1月20日，王德清、杨敏华与洛社镇拆迁安置办签

订《安置结算清单》，确定甲方应付乙方款项为454028元，乙方应付甲方款项为226025

元，楼层系数保证金30000元。王德清、杨敏华向法庭明确安置房尚未交付。

王德清表示其并非河下村村民，其在别的村有宅基地，后来因为住不下就购买了

本案所涉宅基地上房屋。吴燕清向法庭表示其本人不参与本案诉讼，意见与吴伟林一

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致，由吴伟林以个人名义提起诉讼。

以上事实，有房屋转卖契约、土地登记申报表、常住人口登记卡、结婚证、欠

条、洛社镇集体土地住宅房屋拆迁安置补偿协议书、安置结算清单、证明、集体土地建

设用地使用证、宅基地使用证、收条以及当事人陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为 一审法院认为，农村宅基地是本集体经济组织成员的专属权利，其

上房屋如需流转买卖，应在本集体经济组织成员之间进行。王德清并非吴伟林、吴燕清

所在的集体经济组织成员，双方之间买卖宅基地上房屋的行为，违反了相关政策和行政

法规，双方之间的买卖合同无效。吴伟林要求确认案涉房屋转卖契约无效，应予支持。

但王德清夫妻早已支付大部分购房款，且长期占有、使用案涉房屋，迄今已二十

余年，基于交易诚信，买卖双方无需相互返还。案涉宅基地上房屋业已拆除，房屋因拆

迁取得利益也应由买受人享有。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、

《关于适用时间效力的若干规定》第一条、《关于适用〈中

华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认吴燕清与王德清之间

签订的《房屋转卖契约》无效。一审案件受理费80元，由吴伟林负担。

本院查明 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确

认。

本院认为 本院认为，集体经济组织成员将其宅基地上的房屋出售给组织以外的个

人的，违反了土地管理法禁止性规定，故涉案《房屋转卖契约》应为无效，一审所作认

定正确。虽然房屋买卖合同被认定无效，但涉案房屋因被拆迁已转化为拆迁利益，房屋

事实上已无法返还。鉴于一审中吴伟林仅起诉要求确认合同无效，未对合同无效的法律

后果提出请求，故双方应本着公平原则和信赖利益保护原则对房屋拆迁利益进行处理，

可另行诉讼解决，本案中不予理涉。综上，吴伟林的上诉请求成立，予以支持；一审判

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决对房屋拆迁利益的处理欠妥，但对合同无效的裁判结果正确，故本院予以维持。依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人吴伟林负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 包梦丹

审判员 毛云彪

审判员 杨 志

二〇二二年四月八日

书记员 黄 静

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