司法拍卖房屋的竞拍流程有哪些

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司法拍卖房屋的竞拍流程有哪些

导读：拍卖行接受客户委托；拍卖的鉴定与估价；确定拍卖房产

底价；确定拍卖日期；发布拍卖公告；审查竞买人资格；竞买人

缴付保证金；组织拍卖会实施；拍卖品的权属移交。

司法拍卖房屋其实也就是法院对查封的房屋依法进行拍卖，

在获得了相应的房款之后，就会用这部分房款优先偿还债权人。

然而进行司法拍卖也是有具体流程的。那么司法拍卖房屋的竞拍

流程具体是怎样的呢?要是你不清楚的话，请跟随一起在下文中

进行了解吧。

一、司法拍卖房屋的竞拍流程有哪些

1、竞买者可以通过报纸和的公告了解项目的具体情况，一

般情况下不动产会进行30天以上的公告，竞买人也可以趁此期

间到项目当地了解物业具体情况和风险。

2、如果确定有意参与竞拍，那么就可以将保证金打到法院

的指定账户中，保证金约为房屋评估价的5%。

3、凭借保证金收据和本人身份有效证明，如果是公司参与

竞拍就可以拿着公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复

印件，办理竞买登记手续。

4、如果竞拍成功，竞买人可以拿到《法院裁定书》、《协

助执行通知书》《拍卖成交确认书》等文件去房管部门过户。如

未能夺标，拍卖结束三天之后可办理退还保证金手续。

5、拍卖当天，竞买人就能凭账户和密码登录电子竞价系统

或到竞买现场参与竞拍。

二、司法拍卖房屋的法律风险

1、房屋原所有权人的身份背景

大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期

债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍

卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染跑

路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，

但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通

过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家

你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明

确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且

法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓

分子，真的是鸡犬不宁了。

2、户口问题，房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却

无法迁出。

3、长期租赁的法律风险

根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖

成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁

合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带

租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法

搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突

然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你

就麻烦了。

4、补缴相关税费的风险

营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就

是水电费、物业费及其他费用如果拖欠了很久，也是需要拍卖后

买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。

已经在上文中做出了介绍。虽然通过竞拍可以以比较低的价

格获得房屋的所有权，但此时也会有一些法律风险会产生，这方

面的内容也一并在上文中做出了讲解。如果你在这方面还有不清

楚的，建议可以直接来电咨询一下我们的专业ls。