二手房买卖流程

二手房买卖流程

二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将

已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量

房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记

的过程。

一、提交材料

1．登记申请书原件（受理窗口提供）

2．申请人身份证明

3．房屋所有权证原件

4．网上签约的当地市存量房买卖合同原件

5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存

量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散

资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

6．契税完税或减免税凭证原件

7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议

买方人数+1份

8．其他资料：

（1）住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身

份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

（2）央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变

更通知单》原件

（3）已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证

未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房

保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件；满五年出售的，

需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

（4）补交土地出让金的证明

（5）标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

（6）国有土地使用证（整宗房产的）

（7）整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让

批准文件

（8）商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

二、办理流程

1．购房资格核验（住宅类）

2．网签合同

3．地税部门核定契税

4．房屋发证大厅办理房屋所有权证

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三、委托证明

1．委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托

人身份证明；授权委托书中记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经

公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；

2．转让为自然人的，委托书应公证；

3．法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港

出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台

湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申

请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。

在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交

关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证；

4．无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提

交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定

监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；

5．因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被

监护人利益的书面保证原件；

6．当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；

7．登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件；

8．出卖房屋的单位和个人，必须持有房屋所有权证和其他有关证件。

房屋开发经营企业出卖商品房，必须持有工商行政管理机关核发的营业执

照。[1]

四、身份证明

1．本市居民：二代居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；

2．外省市居民：二代居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口

簿；

3．军人：二代居民身份证。或军官证，或文职干部证，或士兵证，或

学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；

4．港澳居民：香港特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或

港澳同胞回乡证，或居民身份证；

5．台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份

证明；

6．华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

7．外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留

证件（无外国人居留证件的，提交中国公证机构共证的护照中文译本原件）；

8．境内法人：《组织机构代码证；没有《组织机构代码证》的，可提交

《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》

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等；

9．法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或

注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该

机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或者登记证书；外国法人或其

他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证

后的以上文件，不再核验原件。

五、买卖流程

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等

事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门

查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款

申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情

况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与

中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市

统一格式合同），支付定金给中介公司；

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事

务；

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一

般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银

行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），

买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般

银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申

请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，

约5个工作日左右；

七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（金

湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间）签订<深圳市房地产买卖合

同 现售="现售">，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印

一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按

揭银行在深圳市房地产产权登记中[2]心作抵押登记，银行把首期款给卖

方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个

工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

六、注意事项

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在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主

的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖

合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担

保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却

没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力

和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在

实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条

款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方

需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，

因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方

执行房屋买卖合同中的违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要

条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于

物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和

更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确

写明。

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实

保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，

经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定

要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经

纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖

给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条

款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费

者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约

见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

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7、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定

时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续

阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。[3]

七、二手房按揭

1．确定按揭服务公司和贷款方案借款人在办理贷款前首先需要与中介

确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

2．查询公积金(如需公积金贷款)与卖方确定购房意向后，借款人提供

公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款

年限。

3．签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心

要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在

区域的交易中心办理房屋过户。

4．准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要

求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按

揭服务公司进行初步审核。

5．签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款

银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办

理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6．办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋

过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

7．办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按

揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

8．银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金

额发放给借款人。

二手房交易流程

更新：2019-12-18 19:41

交易开始→（客户）交定金（5千到1万）→双方准备材料→{客户交首

付、房东开新卡、银行签字}（三者一起进行，为贷款通过做准备）→房管

局过户→新房产证银行抵押→放款到原房东新开卡的银行卡→交易结束

①客户准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、

无房证明、收入证明、银行流水（半年）

②房东准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、

房产证、土地使用证。

备注：身份证、户口本、结婚证、房产证、土地使用证，以上证件需原

件，银行签字当天需客户和房东夫妻双方夫妻同时在场。

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成都二手房交易注意事项有哪些？

在成都市二手房交易过程中，经纪公司无可非议是其中一个桥梁，所以，

今后成都市乃至全中国的经纪公司必将走向一个高峰，经纪人的地位也会

得到更多市民的认可。那么，经纪公司是否可靠，买卖双方的信息是否真

实，一系列问题都都与二手房交易能否安全正常进行息息相关。来看看吧!

成都市二手房交易应该注意如下相关问题：

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交

易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵

押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以

最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫

妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部

分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人

同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只

看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能

得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可

“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而

引起较多纠纷。

(4).土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土

地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，

买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋

的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该

按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5.)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，

或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急

于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在

转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定

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的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7.)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土

地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一

般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果

没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、

煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房

屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

(9).中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零

首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人

以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要

承担。

(10.)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细

节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、

违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

成都二手房交易流程是怎样的？

了解成都市二手房交易流程首先我们应该清楚什么是二手房交易，二手

房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再

次上市进行交易。手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗

称那么成都市的二手房交易的具体流程是怎样呢?

成都市二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，

要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交

纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或

称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交

价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订

至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖

双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查

产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又

未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

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(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，

按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理

立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称

的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比

如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完

产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通

知单到发证部门申领新的产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方

共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房

屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成

产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所

有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

成都二手房买卖流程是怎样的？

成都市二手房买卖流程 是指成都市房屋所有权人通过买卖、交换或者

其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手

房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，

并办理过户登记的过程。成都市二手房买卖流程比较复杂，具体办理流程

和需提交的材料包括以下几个方面：

成都市二手房买卖流程可以分为如下四大步：

1.购房资格核验(住宅类)

2.网签合同

3.地税部门核定契税

4.房屋发证大厅办理房屋所有权证

同时应该上交相关的资料：

1.登记申请书原件(受理窗口提供)

2.申请人身份证明

3.房屋所有权证原件

4.网上签约的北京市存量房买卖合同原件

5.买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量

房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资

金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

6.契税完税或减免税凭证原件

7.房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买

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方人数+1份

8.其他资料：

(1)住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份

证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

(2)央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更

通知单》原件

(3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未

满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保

障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的，需提

交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

(4)补交土地出让金的证明

(5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

(6)国有土地使用证(整宗房产的)

(7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批

准文件

(8)商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

成都二手房买卖合同的组成部分

成都市二手房买卖合同是指成都市的购房者各售房者在平等协商的基

础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另

一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取

得所有权的一方为买受人或者买方。那么成都二手房买卖合同有哪些组成

部分呢?

一下几点都是成都市二手房买卖不可缺少的组成部分：

一、当事人的名称或姓名、住所

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈

情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否

夫妻共同财产或家庭共同财产。

二、标的

这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情

况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转

卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业

管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

三、价款

及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋

的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，

然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就

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直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付

款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

四、履行期限、地点、方式

这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;

双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如

何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

五、违约责任

这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿

金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的

选择适用问题 。

六、解决争议的方式

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，

如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写

清明确的条款。

七、合同生效条款

双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利

益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;

几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤

消后，财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当

事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、

终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权

的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

九、合同的变更与转让

在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

十、附件

在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

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