什么是小产权房 小产权房的现状如何呢

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什么是小产权房 小产权房的现状如何呢

导读:

本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如

果觉得很不错，欢迎点评和分享。

近年来，随着经济的发展和房地产市场的跌宕起伏，在

城市及其周边近郊地区出现了小产权房购销两旺的现象，虽

然国家屡次明令禁止城镇居民购买小产权房，但随着近年房

价的大幅度上涨，小产权房购销现象却呈现出不减反增的趋

势。国家政府对于小产权房的处理办法，目前亦没有得到统

一。可见，探寻小产权房出路，已成势之必然。

一、小产权房概述

小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程

序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建

设单位）联合在集体的土地上开发建设的商品房。购买此房

者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋证书，而

是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋证明，俗称小产权

房。

小产权房是相对于大产权房而言的，所谓大产权房是指

通过划拨或转让的方式取得国有土地使用权后建设的并且

南国家房管部门颁发合法产权证的房屋。所以，严格来说，

小产权房其实并不是一个法定的概念，只是人们对特定社会

现象的一种描述。小产权房与大产权房相比较而言，具有如

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下几个特征。

首先，小产权房的土地使用不合法。小产权房是由开发

建设单位直接在集体的土地上开发建设房屋并出售给购房

人，未将集体的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未

办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，

所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所

占有的土地属于非法用地。

其次，小产权房的开发建设程序违法。根据现行法律、

行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须＂五证＂齐全，

即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许

可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，

未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规

定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程

序不符合法律、法规规定。

再次，小产权房无合法产权证书。《物权法》第9条规

定，＂不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，

发生效力；未经登记，不发生效力＂。房屋属于不动产，即

必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该

房屋享有完整的权力。

另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法

实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府

房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理

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部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部

门都不具有颁发的房屋证书的职权。

因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋＂产权证＂

不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产

权证书，购房者对所购房屋存在较大的瑕疵。

由此可见，小产权房的存在和发展是不合法的，国家也

三令五申地强调小产权房的不合法性，建设部对此还发布了

风险提示规劝城镇居民不要购买小产权房。尽管如此，我国

的小产权房购销现象还是愈演愈烈，究其原因，除了各地的

商品房价格不断上涨已经远远超出了普通老百姓的承受能

力之外，在我国法律制度体系中存在着缺陷也是小产权房市

场存在的另一个原因。

二、小产权房的现状

由于＂小产权房＂是由一些村集体组织或者开发商出

售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的＂

商品房＂，它未经国家产权部门登记认可，只在一定范围内

被赋予产权，被认可有产权，从法律上而言即没有物权特性，

不能享有物权的完整权利，不能随意处分，也不会受到《物

权法》完整的保护。小产权房发展到今天已呈难以遏制之势，

其发展现状可以概括为以下三个方面。

第一，小产权房数量多。小产权房之所以能得以生存和

发展，始终与政府的相关政策有着密切的关系。小产权房销

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售的不规范性，致使有关部门很难进行精确统计其具体的数

量，但一些机构、专家的抽样调查却表示，小产权房数量的

广泛性超出人们的想象，已经达到惊人的地步。小产权房大

量、广泛地存在，牵涉到各个方面的利益，是关乎国计民生

的一个重大问题，处置时必须慎重考虑。

第二，小产权房保障差。因为目前的法律法规不允许在

集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋

向本集体经济组织以外成员销售，所以一旦国家决定对该集

体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，小产权房

购买者可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之

外，无法享受有关补偿或优惠条件，小产权人的权益无法保

护。

另外，小产权房没有按照法律规定履行相应的报备、报

批手续，不符合法律规定，其即使取得了由乡政府颁发的＂

小产权＂，也将因不符合法律规定而无法受到法律保护，不

能进行正常的上市交易，也不能继承，不能办理抵押。

第三，小产权房效应强。拆除违法小产权房不仅意味着

巨大的经济损失，严重时还会引致社会不安。如何赔偿购房

者的损失，如何安排他们的住所这些问题都是及具敏感性的，

是必须解决的问题。

另外，对部分小产权房的合法化也会带来一些现实难题：

如何均衡和补缴税费后的各方利益，如何对守法不购买

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小产权房的人做合理解释，对已拆除的小产权房项目的损失

该如何弥补？这种种而难题都关乎国家，可见，小产权

房的相关处理行为是极其敏感的。

本文结束，感谢您的阅读！

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