房地产价值评估方法全解析

房地产价值评估⽅法全解析

各种⽤途的房地产估价有其个性和共性，在实际估价⼯作中，由于估价的⽬的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估

价⼈员应在掌握这些⽤途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通，同时对某⼀地区某⼀类⽤途的房地

产估价，不能只采取⼀种估价⽅法，需具体问题具体对待。

⼀、估价基本⽅法

1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费⽤之和为基础。费⽤包括：⼟地出让⾦、城市配套设施建设

费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施建设费、管理费、银⾏利息、税⾦、

销售费⽤、开发利润等。其中，地产价格可以以该块⼟地使⽤权的费⽤和⼟地开发成为熟地所需耗费的各项费⽤之和为

基础，再加上正常的税⾦和利润。

这⾥需要特别指出成本法中的⼀种特殊的⽅法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要

计算地产价值，在实际运⽤中经常采⽤重置价结合成新进⾏估价；

(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。

(2)根据估价房产的建成年代，使⽤年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度

(⼀般以当地公布的标准为准，不需另⾏计算)。

(3)楼层、墙体和层⾼的修正。

评估公式：

房产现值=〖建筑⾯积×房屋重置价格标准×(1±楼层、借、共墙、层⾼修正系数)±装修⽔电设备调价〗×成新率

若情况不复杂可⽤简化公式：

房产现值=建筑⾯积×房屋重置价格标准×成新率×1.5

2.市场⽐较法。

市场⽐较法在房地产价格评估中⼴泛应⽤，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进⾏⽐较，修正得出待估

房地产价格的⼀种⽅法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定⾦相同的两宗房地产。

因此，市场⽐较法操作的关键是：

估价⼈员就待估房地产与⽐较实例房地产在地理位置、结构、⼩区配套及交易⽇期等⽅⾯的差异⽽造成的对房地产价格

的影响进⾏差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。

常⽤的修正⽅法有：

(1)定性判新法。即估价⼈员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差别进⾏定性判断修正，这种操作⽅法的缺点是容易

把评估者的主观偏见引⼊结果中去，造成评估价值失真；

(2)⽐较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个项⽬的最⾼分和最低分，评估⼈员根据

有关资料、经验给出每项评分，将每项所设的分数进⾏整理，设出评估总分，根据评估总分修正。将待评估房与⽐较实

例，按以下⼋个⽅⾯来⽐较：地理位置、⼩区环境、物业管理、内外装修、施⼯质量、配套设施、交易⽇期、其他。

打分法中常使⽤（1～9）九个⽐例来赋值，1～9标度是把思维判断数量化的⼀种好⽅法，是根据⼈的区分实物性质差别

上的直观认识，参照物与⽬标物相⽐可分为很差、较差、相同、较好、很好五个⽐较程度，相应分别取值为1、3、5、

7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易⽇期的是以⽉期房地产交易市场形势好坏进⾏⽐较。

通常待评估房每项打分均为5，被估价房的⼋项总分为40，将参照房和待估价房逐项对⽐打分，再累加及得到各参照房

的累加分值为A1、A2……An，则参照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;

的累加分值为A1、A2……An，则参照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;

（3）收益法。采⽤收益法估价⾸先要确定房地产本⾝带来的纯收益，不要在纯收益中混⼊由于经营能⼒等⾮房地产本

⾝要素所产⽣的收益，有时纯收益可由于租⾦值确定。另⼀⽅⾯，还要正确选取资本化率。

资本化率的确定，以银⾏存款利率、物价指数、当地房地产企业和该⾏业的平均收益率为依据推算。

推导公式为：

R=〖⼀年期定期存款利率×(1±上市物价上涨指数加收平均变动率)＋当地房地产企业平均投资收益率＋当地该⾏业平均

投资收益率〗÷3

⼆、⼏种估价⽅法适⽤说明

(1)住宅房⼀般先⽤成本法进⾏整体估价或⽤市场⽐较法进⾏整体价；在建的住宅房只可采取成本法进⾏评估；拆迁的住

宅房地产应按各地《城市房屋拆迁管理条列》规定，按所拆房屋重置价结合成新计算。

(2)商业性、专业性房地产采⽤市场⽐较法进⾏评估；

(3)⼚房、仓库(包括仓储房地产)可采取市场⽐较法。

(4)特殊类型房地产的估价应以需置成本法为主结合市场⽐较法进⾏，如果没有因素房屋的重置成本资料情况，参照预算

定额等资料估价。