房产税法资料讲解

第十章 房产税法 打印

预计 年本章内容没有大的变化，考生仍可以按 年的内容预习本章。

2007 2006

本章主要考点： 一、税义务人、征税对象及征税范围

（一） 目前，我国只对国内单位和个人征收房产税， 对外商投资企业和外国企业以及外籍个人

征收城市房地产税。（容易出客观题）

（二）房产税的纳税义务人包括：

1

、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人 纳

税。

2

、产权出典的，由承典人纳税。

3

、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4

、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5

、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位 的

房产，应由使用人代为缴纳房产税。

（三）征税对象及范围

房产税的征税对象是房产。 （房屋是指有屋面和围护结构， 能够遮风避雨， 可供人们在其中生

产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所）

例如室内游泳池是房产， 室外游泳池、 围墙、烟囱、菜窖、 酒窖、养花的暖房都不是房产。 （注

意选择题）

房地产开发企业建造的商品房， 在出售前， 不征收房产税； 但在出售前房地产开发企业已使用

或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区；开征房产税的工矿区须经省、自治区、 直

辖市人民政府批准；房产税的征税范围不包括农村。

二、计税依据和税率

计税依据：

（一）从价计征：依照房产原值一次减除 ％～ ％后的余值计算缴纳。

1030

1

、房产原值是指在账簿“固定资产”科目中记载的房产原价。纳税人对原有房屋进行改建、 扩

建的，要相应增加房屋的原值。

2

、注意以下问题：

（）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计 税

1

依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

（）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳 税

2

人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央 调

3

设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

3

、房屋附属设备和配套设施的计税规定：

从 年 月 日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行： （）凡以房

2006 1 1 1

屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央 空调、电气及智

能化楼宇设备等， 无论在会计核算中是否单独记账与核算， 都应计入房产原值， 计征房产税。

（）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设 备

2

和设施的价值； 对附属设备和配套设施中易损坏、 需要经常更换的零配件， 更新后不再计入

房产原值。

（二）从租计征： 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产租金收入，包括货币收入和实物收入。

现行房产税采用的是比例税率：

（ ）按房产余值计征的，年税率为 ；

11.2%

对于个人出租的住房，各税税率如下：

212%

）按房产出租的租金收入计征的，税率为 。

※个人按市场价格出租的居民住房用于居住的， 可暂减按 ％的税率征收房产税； 个人按市场

4

价格出租的居民住房取得的所得，自 年月 日起暂减按 ％的税率征收个人所得税；

2001 1110

对个人按市场价格出租的居民住房，暂按 ％的税率征收营业税。

3

注意前后章节结合着学习。

三、应纳税额的计算

（一）从价计征的计算 应纳税额＝应纳房产原值×（ －扣除比例）× ％

11.2

（二）从租计征的计算

应纳税额＝租金收入× （或 ％） 注意：从价计征的 ％是年税率。 因为房产税实行

12%41.2

按年计算，分期缴纳的征收方法，所以从价计征的税率 ％为年税率。 例如某企业原有房屋

1.2

4 1 13 1.2 12×3 4

月 日对外出租， －月应按余值计税，按余值× ％÷ 计算 房产税， 月

以后按租金收入× ％的比例税率计算房产税。

12

四、税收优惠

（一） 国家机关、 人民团体、 军队自用的房产税免征房产税。 但上述免税单位的出租房产不

属 于免税范围。

※自 年 月 日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税，具体内容见第

200481

四章《营业税法》。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。

为了鼓励事业单位经济自立， 由国家财政部门拨付事业经费的单位， 其经费来源实行自收自支

后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税 年。

3

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不予免税。

（四） 个人所有非营业用的房产免征房产税。 但个人拥有的营业用房或出租的房产， 应照章纳

税。（客观题中经常考这一考点）

（五） 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行 （含国家外汇管理局） 所属分支机构自用

的房产，免征房产税。

以上五条是法定优惠政策，对于符合优惠条件的房产，无需相关部门批准即可享受优惠。

（六）经财政部批准免税的其他房产：

1

、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

2

、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂等临时性房屋， 在

施工期间， 一律免征房产税。 但工程结束后， 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给

基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

3

、对高校后勤实体免征房产税。

4

、年服务机构自用的房产免税。

5200111

、自 年 月 日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房， 包括企业和自收

自

支事业单位向职工出租的单位自有住房； 房管部门向居民出租的公有住房； 落实私房政策中带

户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

6

、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

五、征收管理与纳税申报 纳税义务发生时间： 重点掌握：纳税人将原有房产用于生产经营，自

生产经营之月起，缴纳房产税。

其他六点都是“次月起”：

注意】纳税人出租、出借房产，注意计算题：如果是在月初对外出租的，一定要在当月开始 计

算房产税。（见下面的例 ）

5

顺便看一下 《房产税纳税申报表》 的内容、 格式及各行各列的勾稽关系， 有助于本章内容的

理 解。

本章例题：

例 ：下列是房产税纳税人的是（ ）。

1

A

．房屋的出典人

B

．拥有房产的中外合资企业

C

．允许他人无租使用房产的房管部门

D

．产权不明的房屋的使用人

答案：

D

解析： 房屋出典的， 由承典人纳税； 外商投资企业和外国企业缴纳城市房地产税， 不是房产

税 的纳税人；无租使用房产的，由使用人纳税；产权未确定的，由代管人或使用人纳税。

例 ：某国有企业在其所在城市有房屋三幢，其中两幢用于本企业生产经营，两幢房产账面原

2

值共为 万元。 年 月对这两幢房屋进行改建装修当月完工，支付费用 万元

400 200412 50

（当 地政府规定允许按房产原值一次扣除 ％）；另外一

幢房屋租给某私营企业 年，年租金收

30

3

入为 万元。该企业 年应缴纳的房产税为（ ）

20 2005

A6.18 B2.18

． 万 ． 万

后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税 年。

3

C6.40 D4.80

． 万 ． 万

答案：

A

解析：生产经营用房应纳税额 （）×（ ％）×％×％ 万

=400+501-301.2+2012=6.18

例 ：某企业有一处房产原值 万元， 年 月 日用于投资联营（收取固定收入，

3 1000 2003 7 1

不 承担联营风险），投资期为 年。已知该企业当年取得固定收入 万元，当地政府规定的扣

5 50

除比例为 ％。该企业 年应缴纳房产税（ ）。（ 年）

202003 2004

A6.0 B9.6

．万元 ． 万元

C10.8 D15.6

． 万元 ． 万元

答案： 解析：以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产

C

税 应

纳房产税＝〔 ×（ － ％）× ％÷ ＋×％〕＝ ＋＝（万

10001201.2 250124.8 610.8

元）。

例 ：赵某拥有两处房产，一处原值 万元的房产供自己及家人居住，另一处原值 万元的

4 60 20

房产于 年 月 日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入 万元，赵某当年

2004 7 1 1 200

应缴纳的房产税为（ ）。（ 年）

2005

;

A288 B576

．元 ．元

C840 D864

．元 ．元

答案：

A

解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值 万元的房产供自己及家人居住的用房是免房 产

60

税的， 另外一处， 也只就其出租期间缴纳房产税； 出租后仍用于居住的， 减按 ％税率征收。

4

应缴纳房产税＝ ×％× ＝ （元）。

120046288

例 ：某企业拥有 两栋房产， 栋自用， 栋出租。 两栋房产在 年 月 日

5A,B ABA,B 200511

时的 原值分别为 万元和 万元，年 月底 栋房产租赁到期。 自 年

12001000 20054B2005 5

月 日起， 该企业由 栋搬至 栋办公， 同时对 栋房产开始进行大修至年底完工。 企业出

1ABA

租 栋房产的 月租金为 万元，地方政府确定按房产原值减除 ％的余值计税。 该企业当年

B 10 20

应缴纳房产税 （ ） （ 年）

2006

A15.04 B16.32

． 万元 ． 万元

C18.24 D22.72

． 万元 ． 万元

答案：

A

解析： 栋房产在 年 月至 月间自用，实行从价计征方法计算，并在当年 月对其进

A2005145

行大修，大修时间超过半年，根据规定，在大修期间免征房产税；Ｂ栋房产在 年 至

2005 1 4

月用于出租， 实行从租计征方法计算。 并且从 月初开始自用， 这期间实行从价计征的方法计

5

算：

该企业当年应缴纳房产税＝ ×（ ％）× ％×××％×（

12001-20 1.2 4/12+41012+10001-

20 1.2 8/12 15.04

％） ×％× ＝

例 ：下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（ ）。（ 年）

6 2005

A

．对高校后勤实体免征房产税

BCD

．对非营利性医疗机构的房产免征房产税 ．房管部门向居民出租的公有住房免征房产税 ．应

税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税 答案：

AC

解析：应税房产大修停用半年以上的，在大修期间免征房产税，不是三个月。对于这里的 选项

B

非营利医疗机构的房产是在自用的情况下，才能享受免税的规定。

例 ：某大型企业，其生产用房原值 万元，还拥有一个内部职工医院、一个幼儿园、一

7 8000

个超市和一个学校，房产的原值分别为 万元、 万元、 万元和 万元。已知当

280100100120

地

政府规定的扣除比例为 ，该企业缴纳的房产税为（ ）万元。

20%

A76.80 B77.76

． ．

C78.72 D82.56

． ．

答案：

B

解析：内部职工医院、 幼儿园、 学校均属于房产税免税单位， 该企业缴纳的房产税

=

（） ×（ ）× （万元）。

8000+1001-20%1.2%=77.76

例 ： 、按房产税暂行条例的规定，下列各项不属于房产税征税对象的有（ ）。

81

A

．工厂围墙

B

．宾馆的室外游泳池

C

．水塔

D

．企业职工宿舍

答案：

ABC

解析： 均属于独立于房屋之外的建筑物，不属于房屋，不征房产税。

ABC

例 ：某国家拨付事业经费的单位有办公用房一幢，房产价值 万元，将其 对外出租，

9 3000 1/3

取得租金收入 万元。该省规定计算房产计税余值的减除幅度为 ％，该单位应纳房产税

30 203.6

万元。（ ） 答案：√

解析：由国家拨付事业经费的单位， 本身业务范围内使用的房产免征房产税。 用于出租营利的，

按租金收入计征房产税： 万× ％＝ 万元

30 123.6

例 ：下列有关房产税的纳税期限，表述错误的是（ ）。

10

AB

．纳税人自建房屋的，自房屋建成之日起缴纳房产税 ．纳税人委托施工企业建设的房屋，自办

理验收手续之日起缴纳房产税 ．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税

C

DABD A

．纳税人将房屋出典的，出典人签订合同时缴纳房产税 答案： 解析： 选项应当是从建成

次月起缴纳房产税； 选项应当是从办理验收手续之次月起缴纳房

B

产税； 选项应由承典人缴纳房产税，而不是出典人。

D