买房交了定金没签合同可以退吗

买房交了定金没签合同可以退吗

篇一：教你一招：签订购房认购书后反悔,定金可以不

扣吗？

教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？

购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订

《认购书》（或《购房意向书》），因《认购书》的签署和履

行产生的争议也不少。

认购书一般包括什么内容呢？

（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情

况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；

（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。

实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠

纷。

有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，

并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，

且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销

售人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有

些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。

那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？

杨文战律师先带您看看法律上的规定：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、

预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担

保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应

当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方

的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。

第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商

品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要

内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当

认定为商品房买卖合同。

（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文

件的内容非常完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买

卖合同来认定。这里的事，在本文中先不分析。）

按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订

正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在

约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的

责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承

担其它责任的可能。

当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能

产生不同的结果的。

从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一

点技巧，还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚

责条款。

比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并

不表现出来，仍在约定的时间开发商协商签订正式《商品

房买卖合同》。

一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协

商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，

正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中

的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致

双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就符合

不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认

购书》解除或失效，定金原数退还。

简单说：

同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；

如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法

达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。

当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，

往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购

房者无法接受。

当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要

看具体情况。所以，从保护购房者的角度讲，签署《认购书》

还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：

第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购

书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一

周或十天左右为宜。

因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品

房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》

中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。

第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。

虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是

很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的

是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付

款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，

不行还要起诉，很麻烦的。

而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就

扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，

既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房

者更有利的，因为风险会相应降低。

最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法

订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金

罚则：

（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的

时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。

（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖

合同，开发商应双倍返还定金。

（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定

金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未

确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对

于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就

属于双方均无过错。

篇二：交了定金和首付购房合同还没有签,现在不想买

了能要回首付款吗

篇一：买房子交了定金不想买了怎么办

买房子交了定金不想买了怎么办

买房子交了定金不想买了怎么办

一、购房定金可以退吗，怎么才能要回购房定金？《中

华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规

定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定

金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金

的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、

预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担

保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应

当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方

的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。 买房子交了定金不想买了怎么办签订房产

合同后不想买了怎么办，买方房产违约咋赔偿？

一、签订房产合同后不想买了怎么办？《合同法》第六

十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事

人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习

惯履行通知、协助、保密等义务。

这就是说，签订房产合同以后，开发商和购房者都必须

严格履行房产合同的约定。签订房产后不想买了怎么办？按

照法律规定，只有解除房产合同以后，开发商交付房屋和购

房者支付价款的义务才予以免除。

《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解

除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的

条件成就时，解除权人可以解除合同。

买房子定金可以退吗没有商品房预售许可证的房子能

买吗，无许可证怎么办？

一、没有商品房预售许可证的房子能买吗？《商品房预

售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地

产开发企业销售商品房的批准文件。

建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品

房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房

地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条

件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订

期房销售合同的主体资格。

因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双

方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开

发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签...详细

1 / 1篇二：不想买房了购房定金能退吗

不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎么

办 XX-07-25建筑房地产法律服务团队

不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎么

办

一、购房定金可以退吗，怎么才能要回购房定金？

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一

十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，

给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收

受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、

预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担

保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应

当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方

的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。因此，购房定金是可以退的，但是购房者想

要回购房定金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未

能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来

说，如为追求更高的

经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之

前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商

品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。

因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售

合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致

预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

二、不想买房了定金能退吗，买房交了定金又不想买了

咋办？

根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，

“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种

担保形式。按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还，

要看具体的情况：

1、如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买

房的话，定金可以退回。我国《商品房销售管理办法》第22

条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房

也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符

合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方

是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给

购房者。

2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者

双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情

况下，开发商也是应当退还购房定金。

3、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷

案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责

于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出

卖方也是应当返还定金的。比如，由于发生了不可抗力导致

购房者无力支付房款，那么也可以要求退回定金。

以上就是对“不想买房了定金能退吗”“买房交了定金

又不想买了怎么办”所作的解答。总之，在签订认购书并交

纳定金以后，如果不想买房的话，定金一般是不能退还的。

但是，如果存在正当理由，要求开发商退还购房定金也不是

没可能的。当然，对于不想买房又想要回定金这种情况，当

事人常常都只能通过起诉才能解决。如果购房者想要回购房

订金，那就必须证明不买房的理由是正当的，这时您不妨多

多联系律师，让他们帮您出谋划策，这肯定有助于您更顺利

地要回购房定金。篇三：专家答疑买房交了首付款办不了按

揭咋办

专家答疑买房交了首付款 办不了按揭咋办

张阿姨最近诉苦：“我买了套房，当时说可以办按揭我

才交了定金，结果交了钱过几天开发商又说银行那边办不下

来，让我一次性付款，我哪有那么多钱一次性付款呢？结果

只能退房。” 随着银行对于个人按揭贷款门槛的提高，办按

揭审查更严或者办不下按揭的情况越来越多，对于已经交了

定金甚至首付款的购房者来说，确实是一个头痛的事情。因

此在买房前考虑付款方式的时候，老百姓对于自己是否能办

理按揭贷款应该有个清醒的认识。

提醒一：抓紧时间及时办理

古先生买了套联排别墅，因为当时是现房，古先生在交

了40多万首付款以后就装修入住了，当时签订的按揭合同

是贷7成款。但由于古先生长期在外出差，而开发商也未及

时催促古先生去银行办理按揭的相关手续。直到今年4月，

开发商通知古先生，由于对别墅类按揭首付款的提高，现在

古先生必须要再补交两成的首付款才能办按揭。古先生一时

资金无法抽调，双方争执不下。

点评：许多购房者在交了首付款以后就感觉房子似乎已

经是自己的，办理按揭一拖再拖。而许多开发商的售楼小

在客户签完合同以后也觉得万事大吉，催款的事被搁置。等

到按揭办理时间到期，买卖双方各自推卸责任，引起许多不

必要的麻烦。

提醒二：备齐资料轻松“过关”

自由职业者王小在办按揭的过程中可谓是困难重重。

由于收入颇丰，王小认为自己按揭一套房是完全没问题的。

当付完首付款，准备按揭资料的时候，王小才觉得特别头

疼，由于并没有归属于任何单位，所以王小的收入证明无

从提供。她最终因为办不下按揭，不得不以哥哥的名义买了

房。

点评：许多购房者以为只要有还款能力办按揭就没有问

题，结果把定金一付才发现自己很多资料性的东西无法准备

齐全，特别是对于已婚人士，有时往往只注意自己手续的准

备，却疏忽了配偶资料的准备，仍然无法办理按揭。

提醒三：如实申报切勿做假

老刘在前两年靠很低的首付买了不少房，遇到开收入证

明的时候，老刘就托亲戚朋友帮忙出具。而这次老刘被卡住

了，老刘本打算买100个平方米的写字楼，由于月供超过6000

元，收入证明已经行不通了，银行要求提供税票。老刘这才

慌张起来打算退房，可是开发商表示已经履行了告知义务，

是老刘自己隐瞒真实情况，办不下来按揭的责任应该由老刘

承担。 点评：现在各大银行在审查手续上越来越严格，除

了高月供要求提供税票，银行还会通过一些方式到贷款方单

位进行调查，因此弄虚作假只会给自己带来被动。

篇三：签订协议后不想买房了——定金能要回来吗

签订协议后不想买房了——定金能要回来吗 案例

XX年4月，乌鲁木齐市王女士在市区某楼盘看中一套商

品房，随即签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了6

万元的购房定金。但在签订购房合同时，因对住房设计、居

住环境、配套设施等诸多问题不满意，王女士不想买这套房

了，便提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。

开发商称，开发商已按《认购书》为购房人保留了所选

定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在

认购书约定的时间内与开发商签订合同，放弃购买房屋系购

房者单方违约，开发商有权没收定金。

因协商无果王女士将开发商告上乌市水磨沟区人民法

院。

法庭审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点

办理签约、愈期视为放弃订购权、定金不予退还之条款，但

王女士在约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的

具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系双方分歧较大。

故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的

购房预付款无事实及法律依据。

最后经法庭主持调解，王女士为了能够尽快取得定金便

与开发商达成调解协议，开发商当即退还了王女士预付的6

万元定金。

两种情况主张退定金

“在买房者签订商品房认购书后，以下两种情况可主张

解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。”

新疆天雪律师事务所律师席伟涛告诉记者。

购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事

先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房

者要求退还定金，可主张开发商未履行合同的附随义务，在

协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。

签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合

同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。

根据相关法律：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，

通常只有房屋信息、面积、价格、超过约定时间不签订合同

定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时

间、违约责任等根本没有约定，因此只要购房者履行了后期

的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致

商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合

同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。

“修改合同”是制胜法宝

席伟涛说，在交定金时，购房者应要求看正式合同文本，

要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有

无开发商的承诺内容，如没有，就存在虚假宣传，这是决定

交不交定金的关键。

如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合

同，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，购房者决定不购买

该房时，应要求修改合同，使其内容符合自己的要求，开发

商肯定不愿意，这时你就可根据最高法解释第四条之规定，

因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以

就可以要求退定金了。这样做完全符合法律的规定。如果售

楼人员说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼人员

更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再说。如果售楼

人员即不同意更改也不退定金时，当天直接到消费者协会投

诉，保留来交涉情况证据，以备纠纷所需。

篇四：不想买房了购房定金能退吗

不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎么

办 XX-07-25建筑房地产法律服务团队

不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎

么办

一、购房定金可以退吗，怎么才能要回购房定金？

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一

十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，

给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收

受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、

预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担

保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应

当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方

的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。

因此，购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定

金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未能订立预售

合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追

求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可

证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金

前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还

定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方

就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情

况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买

受人。

二、不想买房了定金能退吗，买房交了定金又不想买了

咋办？

根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，

“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种

担保形式。按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还，

要看具体的情况：

1、如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买

房的话，定金可以退回。我国《商品房销售管理办法》第22

条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房

也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符

合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方

是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给

购房者。

2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者

双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情

况下，开发商也是应当退还购房定金。

3、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷

案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责

于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出

卖方也是应当返还定金的。比如，由于发生了不可抗力导致

购房者无力支付房款，那么也可以要求退回定金。

以上就是对“不想买房了定金能退吗”“买房交了定金

又不想买了怎么办”所作的解答。总之，在签订认购书并交

纳定金以后，如果不想买房的话，定金一般是不能退还的。

但是，如果存在正当理由，要求开发商退还购房定金也不是

没可能的。当然，对于不想买房又想要回定金这种情况，当

事人常常都只能通过起诉才能解

决。如果购房者想要回购房订金，那就必须证明不买房

的理由是正当的，这时您不妨多多联系律师，让他们帮您出

谋划策，这肯定有助于您更顺利地要回购房定金。

篇五：不想买房了,定金能退回来吗

无法贷款，已交的购房定金还能退回来吗？

作者：刘轶鹏（律师，北京李晓斌律师事务所）

最近楼市政策放开了，小明想赶在房价低位买一套新房，

于是去某售楼处看中了一套房子，并且和开发商签了一个

《商品房预定协议》，其中约定总房价130万元，定金20万

元，并且要在《商品房预定协议》签订后一周内签订正式的

《商品房购房协议》，并支付全款。在签协议时，小明问自

己能否贷款，销售员说应该是没问题的，于是小明就签了协

议交了定金。但是小明去银行一问，自己的情况不符合贷款

条件，于是到开发商说明自己无法贷款就不买房子，要求

开发商把定金退给自己，但开发商说定金是无法退的。小明

就怒了，明明是你们销售员说的我贷款应该是没问题的，现

在我贷不下来款，为什么还不退我定金？

小明的定金到底能不能退回来呢？咱们国家法律规定，

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；

收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

也就是说，小明给付定金后如果不按合同约定与开发商签订

正式合同并支付全款的，无权要求返还定金；而开发商如果

不与小明签正式合同的话，开发商应当双倍返还定金。那有

没有回转的余地呢 有。一种是小明和开发商协商，如果开

发商同意的话，双方可以解除《商品房预定协议》，开发商

返还小明定金；另一种是，小明能够证明自己未签订正式《商

品房购房协议》是因为开发商或者是不可归责于自己的原因

导致的，这样通过法院诉讼的方式可以要回定金。

所以小明如果在签订《商品房预定协议》前能够多注意

一下，也许就不会遇到这样的麻烦了。

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篇六：签了购房合同,但他们隐瞒了知情权,可以退回定

金吗

篇一：教你一招：签订购房认购书后反悔,定金可以不

扣吗？

教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？

购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认

购书》（或《购房意向书》），因《认购书》的签署和履行产

生的争议也不少。

认购书一般包括什么内容呢？

（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情

况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；

（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。

实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。

有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，

并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，

且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销

售人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有

些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。

那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？

杨文战律师先带您看看法律上的规定：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、

预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担

保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应

当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方

的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。

第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商

品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要

内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当

认定为商品房买卖合同。

（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文

件的内容非常完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买

卖合同来认定。这里的事，在本文中先不分析。）

按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正

式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约

定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责

任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担

其它责任的可能。

当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产

生不同的结果的。

从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一

点技巧，还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚

责条款。

比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并

不表现出来，仍在约定的时间开发商协商签订正式《商品

房买卖合同》。

一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协

商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，

正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中

的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致

双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就符合

不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认

购书》解除或失效，定金原数退还。

简单说：

同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以

协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为

由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。

当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，

往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购

房者无法接受。

当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看

具体情况。所以，从保护购房者的角度讲，签署《认购书》

还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：

第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购

书中约定的准备签约日期不要太长，以

免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。

因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品

房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》

中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。

第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。

虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是

很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的

是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付

款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，

不行还要起诉，很麻烦的。

而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就

扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，

既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房

者更有利的，因为风险会相应降低。

最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订

立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚

则：

（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的

时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。

（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖

合同，开发商应双倍返还定金。

（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定

金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未

确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对

于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就

属于双方均无过错。篇二：签订购房合同是常常被忽视的“陷

阱”

签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”

一、基本的“五证”齐全（要合法有效）。

一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预

售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土

地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。

这是买房能否办房产证的关键。（确认自己所购之房在预售

范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证

(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交

付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质

证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致）。

二、使用规范的合同文本。

一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按

照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意

去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算

很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一

定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与

开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则

到时吃大亏就惨了。 一般情况违约责任约定不对等违规行

为主要有三方面：

①是对违约金数额约定不对等。如某合同中约定买受人

逾期付款超过60天，如继续履行合同，需按天支付违约金

万分之五；而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付

违约金万分之一。 ②是对违约责任的起始期限约定不对等。

如某合同中约定，买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期

交房90日需承担违约责任。

③是对定金的约定违法违规。《最高院关于审理商品房

买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：因不可归责于当事

人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应

当将定金返还买受人。但实际上，很多房产公司在订立合同

时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收

定金。

④买期房要约定条件和时限。

对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至

交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合

同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如含有模糊性词

语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安

装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一

些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交

房日期明白无误地规定为“某年某月某日”（，交房有两个

意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转

移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均

约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》

的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责

任）。 ⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼

（具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房

和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、

车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述）

有时合同中还会进行如下描述： “如果发生问题，在

最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”

等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时

间，什么样的才算最好的？所以对于购房者一定要把每一个

具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承

诺落实在合同里。

有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这

样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，

到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却

是普通玻璃等等。

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如

何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”

后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也

很难制裁他，最多是调解了事。所以对于购房者与发展商签

署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图

纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。

再举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，

是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个

问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电

梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种

情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？ ⑥公摊面积：不应

该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房

的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自

用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋

房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部

分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应

该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了

多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一

个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个

地方批准的。（面积确认和差异的确定。建议购房人选择在

合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的

一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以

选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。） ⑦

购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这

是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不

到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房

款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买

家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手

续费等，这样就避免了很大的麻烦。

⑧合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得

与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商(售

楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的

地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些

选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都

已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开

发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办

理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您

一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款

的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的

案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办

理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款

表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购

房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购

房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不

三、检查房屋质量。

在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品

住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作

为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。

房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有

资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提

供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住

宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝

收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

四、明确物业管理事项。

一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。

所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业

管理范围和收费标准。

五、重点约定违约责任。

①对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一

样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担

的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开

发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;

质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别

漏了违约责任的平等性。

②未注明因何种原因可以退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金。

但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而

无法购买该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金。

所以买家最好与开发商在协议中约定，若买家得不到贷

款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这

样就避免了很大的麻烦。

③擅自扩大对“不可抗力”的解释，政府交通管制竟也

在列

《合同法》第117条对不可抗力有明确规定：不可抗力

是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

而某合同中规定，“不可抗力是指在出卖方无过错的前

提下，战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中

遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决，包括施工

期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制等。”

合同条款明显违法。

④损害共有权益，将共有场地的车位同规划车位混为一

谈

《物权法》 第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、

经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有

部分享有共有和共同管理的权利。”第73条规定：“建筑区

划内的道路，属于业主共有建筑区划内的绿地，属于业主共

有建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，

属于业主共有。”第74条规定：“占用业主共有的道路或者

其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但在实际

《商品房买卖合同》中，出卖人经常通过明示或者混淆概念

等方式，对买受人对共有部分享有共有权进行限制或者排除。

如在某合同中约定：“买受人以物业共有人身份同意本

项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出

卖人或出卖人授权的单位统一管理，自行使用或授权使用，

产生受益归出卖人。”明确排除了买受人的共有和共管权利。

此外，采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也

很普遍。如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽

车的车位，同规划车位或规划车库混为一谈，明确排除买受

人对这部分车位的共有权利。⑤某房产公司在合同补充条款

中约定：“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接

提供保修。”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产

损失，买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承

担赔偿责任或连带责任，但应提供必要的协助。” 而根据《城

市房地产开发经营管理条例》 第三十一条以及《商品房销

售管理办法》第三十三条的规定，在保修期限内发生的属于

保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，

并对造成的损失承担赔偿责任。《合同违法行为监督处理办

法》第九条也明确规定，“经

营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在

格式条款中免除自己的下列责任：（一）造成消费者人身伤

害的责任；（二）因故意或重大过失造成消费者财产损失的

责任”。 ⑥登记手续约定违规，办“两证”大大超过法定期

限

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预

售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，

办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开发企

业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有

权登记手续，并提供必要的证明文件。”但有些《商品房买

卖合同》 对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法

定期限。 ⑧签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气

等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开

通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。

⑨延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延

期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违

约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主

只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

六、签订合同时的法人代表

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错

误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上

的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

另外，也有可能该项目是a公司开发的，实际上却是由b公

司投资，作为买家还是应与a公司签约，否则也会带来一系

列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是

法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，

这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可

以避免发展商推卸责任

七、关于产权登记的相关规定

约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可

以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商

品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产

权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有

的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证

的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般

是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。

也可以选择不退房，如果选择退房，*作起来有一定困难，

比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三

个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不

太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那

么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部

门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目

的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让

开发商按照一定的比例来支付违约金。

附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个

图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或

者是面积的标尺。

八、买房签合同补充协议注意事项：

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，

购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合

同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒

购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比

房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的

项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时

候应该把握几个问题。

①、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协

议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

②、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通

常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约

定。

③、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房

通常需要按揭，确实有的情况下按揭

篇七：律师教你如何退购房定金

想学法律？律师？请上

律师教你如何退购房定金

对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中

介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的

做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购

房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于

购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又

是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定

金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那

么用什么方式退怎么样将不能退的定金退回本文作者从实

践的角度，对定金的现实问题及法律问题做出了详细的解释，

并指导购房者如何才能成功地退定金。本文分四部分：一是

定金能不能退;二是定金的法律规定;三是如何避免定金陷

阱;四是如何才能成功地退定金;五是定金的诉讼管辖问题。

一、定金能不能退

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一

般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果

买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一

致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约

定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的

境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商

的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失

合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它

商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东

西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我

给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认

购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返

还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。

对于购房者的这些想法及疑问，我可以明确地告诉购房者，

定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件

下定金不能退这就要了解定金的法律规定。

二、定金的法律规定

商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条

款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守

约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同

主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。

在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当

事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于

定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，

不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不

履行约定的义务一方无权要求返还定金;接受定金的一方不

履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人

双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当

将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充

协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一

方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不

要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前

签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经

程

有法律问题，上法律快车

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序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任

何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证

金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买

卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一

是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留

置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有

约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支

持;二是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、

订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合

同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买

卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，

司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方

未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，

因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协

议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，

不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

四、如何退定金才能成功

通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即

因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书

约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购

房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以

通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，

属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金

的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项

目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，

无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

五、定金案件诉讼的管辖问题

定金案件是否适用属地管辖目前法院对此案件的管辖

问题都案房地产案件的管辖来处理，即由房地产所在地法院

管辖，但笔者认为，此类定金案件按目前的法律规定不属于

房地产纠纷案件，属于定金纠纷，因为双方的纠纷还不是房

地产本身的纠纷，应适用一般管辖的原则。对此问题，笔者

在此不再详细论述。

总之，购房定金问题法律规定的已相当明确，对购房人

做了充分的保护，但还需要购房者通过具体的实践操作来保

护自己的合法权益。

有法律问题，上法律快车/

篇八：教你如何让开发商退还购房定金

教你如何让开发商退还购房定金 一、典型案件

南京的叶女士于XX年6月份在江宁某楼盘大幅降价时

看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，

并按约定交了5万元的购房订金。但到具体签订购房合同时，

因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶

女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，

但被开发商拒绝。开发商认为：《认购书》是房地产销售的

惯例。《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并

非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留

了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买

人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者

违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权

要求返还定金，开发商有权没收定金。

双方因无法协商解决最后走上了法庭。本律师受叶女士

委托在江宁开发区法庭代理了此案。

本律师认为：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而

非购房合同。理由有两点：

1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管

机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房

屋土地部门备案。

2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及

补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，

显然违背了合同订立的自愿和公平原则。本案在江宁法院开

发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地

点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，

但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对

购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于

双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提

下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。

最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快

取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的

4万元定金。

本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合

同纠纷案件后，总结认为：在买房者签订商品房认购书后，

如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要

求开发商退还购房定金。

1、购房者为非南京户口，不能提供一年以上社保证明

或者纳税凭证的，通常开发商会私下允诺通过其他途径为买

房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有正规发票，

这种情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此

而无法获得银行贷款，而开发商会将这种风险由购房者来承

担，一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购

房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约

责任。这种情形本律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意

诱导购房者，购房

者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。

实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。

关于南京限购的相关延伸：

XX年2月19日，南京出台“限购令”，其中要求：对已

有1套住房的本市户籍（不包括溧水、高淳）居民家庭、能

够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的

非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新房和二手房）；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及

以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1

年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家

庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

XX年9月21日，南京发布的《关于保持我市房地产市

场健康发展的通知》中，及新版“宁七条”， 通知要求，在

全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格证明。至此，

长达3年7个月的南京限购令，正式画上了句号，南京市民

购房就不再需要开具购房资格证明。

但限购解除之前，有购房者因无法开具购房资格证明无

法获贷，导致未能购房成功的，依然可起诉主张解除认购协

议，并要求开发商退还定金。

2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却

不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，

购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，

在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。

3、签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买

卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回

定金。本律师根据相关法律认为：认购书只是对整个购房合

约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约

定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如

交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，因此只

要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即

可根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若于问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事

人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订

正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予

以退回。此种情形，本律师在办案实践中最为常见，也为法

院经常采用。

近来，有很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小

承诺的很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前

的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时，售

楼小往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。

寻求律师帮助。

本律师通过实践代理，提供下面解决方法，仅供大家

参考：

首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写

完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无他们的承

诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不

交定金的问题。

其次，如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去

看合同(如果去晚了，开发商就说你违约了，定金就不可能

退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，决定不要的时

候，不要说不要，只说要求修改合同，要求合同内容符合自

己的要求，开发商肯定不愿意，这时你就可根据《最高人民

法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向

买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当

事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于

定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商

品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以

就可以要求退定金了。

这样做完全符合法律的规定。如果售楼小说自己作不

了主，需要请示再答复时，要求售楼小更改签订定金合同

中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼小即不同意

更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来

交涉情况证据，将来一旦诉讼解决，这就是有力证据，打官

司也不怕了。

到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：

《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买

卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》

等。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 对定金问

题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要

求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双

倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约

定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不

履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不

履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一

十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给

付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受

定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人

收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一

方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的

规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买

卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合

商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同

之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合

同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买

卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

篇九：买房的贷款没批下来,房子的首付和定金能退吗？

从容—— 从者惠济天下容者海纳百川

买房的贷款没批下来，房子的首付和定金能退吗？现在

贷款买房的朋友都担心一点，那就是如果房贷没有申请下来，

房子首付和定金还能不能退还回来，有许多开发商承诺办理

好买房按揭手续，结果房贷没批下来，首付和定金可以退还

吗？

有相关律师说：如果开发商曾经对办理购房按揭作出承

诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商

应当承担违约责任。如果双方对按揭办不下来余款的支付方

式在合同中没有明确约定，那么开发商无权单方面要求购房

者一次性付清余款；如果开发商不同意分期支付，购房者有

权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而

无须承担违约责任。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案

件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可

归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并

导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除

合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返

还买受人”。

篇十：银行贷款办不下来 购房定金能退还吗

银行贷款办不下来 购房定金能退还吗

【案情】

XX年8月25日，邓某拟购买某公司开发建设的楼盘

房产。经双方协商，某公司为甲方，邓某为乙方，双方订立

了《认购协议书》，对认购房屋面积、单价、总价，购房定

金、违约金、首期房款交付、付款方式、违约责任等进行了

约定。其中第二条约定“乙方在签定本认购协议书之日需向

甲方交纳购房定金人民币贰万元（XX0元），乙方不违约时，

本定金可冲销购房款。签定协议后若乙方途中要求退房的，

乙方支付违约金人民币壹万元（10000元）整给甲方，余下

所交定金待该套房再次出售后返还给乙方（不计利息）。”签

订认购协议书当日，邓某将购房定金XX0元交付某公司。

XX年9月12日，邓某向某公司提交《退房申请书》，

以无法成功办理银行按揭贷款为由向某公司提出退房申请，

并要求某公司退还其所交的XX0元定金。XX年10月20日，

某公司退还邓某购房定金15000元，余款5000元未予退还。

XX年12月22日，邓某以某公司未全额退还购房定金为由诉

至我院，请求解除双方的《认购协议书》，并要求某公司返

还5000元定金。某公司以邓某中途退房构成违约应支付违

约金为由提起反诉，请求法院依法判令反诉被告邓某支付反

诉原告某公司违约金10000元。

【审理】

XX年3月9日，武鸣县人民法院依法作出一审判决：

一、解除原告邓某与被告某公司签订的《认购协议书》；

二、驳回原告邓某的其他诉讼请求；

三、反诉被告邓某支付反诉原告某公司违约金10000元，

扣除反诉原告某公司尚未返还反诉被告的购房定金5000元

后，反诉被告邓某仍应支付反诉原告某公司违约金5000元。

【评析】

双方当事人争议的焦点是：1、某公司是否还应返还

邓某购房定金5000元？

2、反诉被告邓某是否应支付给反诉原告某公司违约金

10000元？

公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织

和个人不得侵犯。本案中，某公司与邓某在平等自愿、协商

一致的基础上签订的《认购协议书》，系双方当事人的真实

意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合

法有效协议，签约各方均应严格遵守和履行义务。协议签订

后，邓某已依约交付购房定金XX0元给某公司，某公司也按

照约定将交首付所需材料和注意事项交代邓某准备，但由于

邓某无力支付首付款而向某公司申请退房，并要求某公司全

部退还所交购房定金，邓某系签订协议后途中要求退房，其

行为违反上述双方签订的《认购协议书》第二条的约定，已

构成违约。同时，邓某因无力购房而请求解除双方签订的《认

购协议书》，某公司并无异议，视为双方当事人协商一致解

除合同，法院予以认定。

对于双方争议的购房定金和违约金问题，根据《最高

人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释〉》法释〔XX〕7号第四条规定，出卖人通过认购、

订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合

同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，

应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双

方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将

定金返还买受人。买受人邓某不能办理贷款支付首付款而申

请退房，原因在于邓某一方，与出卖人某公司无关。据此，

导致本案双方未能订立商品房买卖合同的原因在于买受人

邓某，对于邓某交付给某公司的定金应当按照法律规定处理。

又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，

当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方

给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵

作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无

权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应

当双倍返还定金。第一百一十四条第一款规定，当事人可以

约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的

违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，

一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

因此，某公司与邓某签订的《认购协议书》第二条中

既约定违约金，又约定了定金，即买受人签订协议后中途要

求退房的，违约方应向守约方支付违约金10000元，余下所

交定金待该套房再次出售后返还买受人，在邓某签订协议后

中途要求退房已构成违约时，某公司既可以按照法律关于定

金的规定处理，也可以按照双方的约定处理，现某公司主张

由违约方邓某按照约定支付违约金10000元，法院尊重当事

人的选择，因此，某公司提出的反诉请求，有事实根据，且

符合法律规定，法院应予以支持。

来源：南宁法院