新版违法建筑的认定课件

什么是违法建筑？违法建筑的认定是怎样的？

违法建筑，是指违反法律、法规在城市规划区内，未取得建设工程规

划许可证或者违反工程规划许可证规定建设的建筑或采取欺骗手段骗取批准而

新建、扩建和改建的建筑，严重影响城市规划的建筑。主要包括：

1 、未申请或申请未获得批准建设规划工程许可证， 未取得建设用地规划许

可证和建设工程许可证而建成的建筑；

2 、违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑；

3 、擅自改变了规划使用性质建设的建筑；

4 、擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

常见的违法建筑类型：（ 1）、占用已规划为公共场所、公共设施用地或

公共绿化用地的建筑；（ 2）、不按批准的设计图纸施工的建筑；（ 3）、擅自改

建、加建的建筑；（ 4）、农村非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的

建筑；（ 5）、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（ 6）、

逾期未拆除的临时建筑。

违法建筑最主要的特征就是不具有合法性 ，即违法违章建筑是不受法律保

护的。由于其违反了法律、 法规的禁止性规定， 所以原则上不赋予当事人所有权，

不能依法进行产权登记（《城市房屋权属登记管理办法》第 5 条和第 23 条）。

违法建筑的危害：

1 、 严重影响城市的市容市貌。

2 、具有负面示范作用。 违法建设是为市民所不容的， 如不坚决取缔或强行

拆除，会给他人起到负面的带头作用。

3 、土地资源不能合理、充分的利用；乱搭乱建，浪费了宝贵而有限的土地

资源；城市建设杂乱无章，不能达到统一部署、统一规划的要求。

4 、影响社会的和谐、 秩序和安宁。 众所周知，某些地方和某些人为了搭建，

互相争夺地皮， 打得头破血流， 最后闹到派出所或法院的比比皆是， 严重影响社

会主义大家庭的团结。

5 、对居民和路人的人身安全造成威胁。 违法建设建设过程中， 所购材料和

工程质量很难得到保障，因此严重威胁人民众和违建者本身的生命财产安

全。

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6 、对社会治安造成影响。 从媒体报道的案件情况来看， 违法建设是藏污纳

垢者的一个“避难所”，因为违建房价格便宜且没有正式的门牌号码，即使发现

有犯罪分子也不易掌握确切的住址，给社会治安埋下极大的隐患。

关于如何处置违章建筑， 由于没有既定的法律文件， 每个地方政府都有不同的规

定。但都大致按照如下措施进行处置：

首先，规划部门依法对违法建筑进行查证和认定，作出《限期拆除违法

建筑的通知》，并送达当事人。当事人在收到《限期拆除违法建筑的通知》后，

应当在通知规定期间内自行拆除违法建筑。当事人逾期拒不自行拆除的，规划

部门发出《强制拆除违法建筑的公告》，并送达当事人。《强制拆除违法建筑

的公告》发布之日起 7 日后，可以对违法建筑实施强制拆除。如果当事人对城

市规划部门做出的行政处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政

诉讼。在行政复议或者行政诉讼期间，不停止对违法建筑的强制拆除。

在拆迁中，行政机关应当查明事实，分门别类依法予以处理，其步骤如

下：

（一）查明事实阶段

即查清违章建筑形成的时间、原因、结构、面积、用途，是否存在民事纠

纷，是否存在同时违反两个以上的行政法律规范的情形， 是否已经行政执法机关

查处等。对已经查处的按查处的结论办理，对未经查处的，进入下阶段。

（二）处理和处罚阶段

1. 处理和处罚的程序

第一步按时间分类分流。 根据各地城市规划的具体时间合情合理地确

定违法建筑的时间界限。 具体可采取两段式或三段式。 两段式即划定一个时间点，

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在此时间点之前形成的违章建筑可补办手续作合法建筑处置， 在时间点后的作违

章建筑处理。 三段式是划定两个时间点， 在第一个时间点前的一律补办手续， 不

予处罚，作合法建筑处置：在第一个时间点之后，第二个时间点之前的，从宽处

理，能不拆除或没收，一律不处以拆除或没收；可以不予行政处罚的，一律不予

行政处罚：在第三个时间点之后的要从严处。其中，多数学者建议采取三段式，

理由是城市规划是一个复杂的过程， 应当有一个过渡期。 对可以直接补办手续的，

直接进入补办手续阶段；对需进一步处理的则进入下一步。

第二步，按是否存在违章建筑的行为同时违反了两个以上的行政法律规范

的情形为标准分类分流。

若不存在这一情形， 则一般是只违反建设规划的， 则交由建设规划行政主

管部门处理；若存在这一情形的，则由一个行政主管部门牵头处理。

第三步，作出处理或处罚决定。 然后根据处理或处罚决定分别处置，

对补办手续的， 进入补办手续阶段； 对处以没收或限期拆除的， 进入执行阶段。

（三）补办手续阶段

对依法应当直接补办手续或经过处罚后要求补办手续的，由违章建筑的当

事人到相关行政部门补办手续。 需要特别说明的是： 无论当事人是否补办了手续，

其对建筑物的相应权利已得到有权行政机关的认可，故当事人享有相应的物权，

从而成为拆迁法律关系的当事人，其享有被拆迁人的权利，并承担相应的义务。

当事人在补办手续后进入签定安置补偿协议阶段； 当事人不补办手续的， 可经拆

迁人申请，进入行政裁决阶段。

在此阶段，相关行政部门应将当事人补办手续的情况及时通报给税务部门，

由税务部门根据当事人建筑物的实际用途、时间等决定是否追缴营业税、所得

税。

（四）签定安置补偿协议阶段

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在此阶段，由拆迁双方自行确定安置补偿方案。对协商不成的，经一方当

事人申请可进入行政裁决阶段； 对达成协议后， 被拆迁人拒不履行的， 经拆迁人

申请，可进入阶段，由人民法院依法强制执行。

（五）行政裁决阶段

对拆迁当事人经协商未能达协议，经一方当事人的申请行政裁决的，行政

机关应予受理。 行政机关在受理后， 应及时将申请人的申请书及证据发送给对方

当事人， 并告知其权利与义务。 行政机关在查明事实的基础上， 在法定期限内就

安置补偿作出行政裁决决定，并明确当事人搬迁的期限。

（六）强制执行阶段

对于被拆迁人（即违章建筑的当事人）不履行安置补偿协议或安置补偿裁

决的，经申请，可由人民法院依民事司法强制执行程序或行政司法强制执行程序

强制执行， 亦可由人民政府责成相关行政部门组织行政， 强制被拆迁人

搬迁，并拆除其建筑物等

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