钱佳能、绍兴天圣时代置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

钱佳能、绍兴天圣时代置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审

民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院

【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院

【审结日期】2020.12.29

【案件字号】(2020)浙06民终4353号

【审理程序】二审

【审理法官】茹赵鑫梅云姚瑶

【审理法官】茹赵鑫梅云姚瑶

【文书类型】判决书

【当事人】钱佳能;绍兴天圣时代置业有限公司

【当事人】钱佳能绍兴天圣时代置业有限公司

【当事人-个人】钱佳能

【当事人-公司】绍兴天圣时代置业有限公司

【代理律师/律所】贺海港浙江中行律师事务所;徐萍浙江点金律师事务所;王小刚浙江点金律

师事务所

【代理律师/律所】贺海港浙江中行律师事务所徐萍浙江点金律师事务所王小刚浙江点金律师

事务所

【代理律师】贺海港徐萍王小刚

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【代理律所】浙江中行律师事务所浙江点金律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】钱佳能

【被告】绍兴天圣时代置业有限公司

【本院观点】本案二审中的争议焦点主要是被上诉人是否需要向上诉人双倍返还案涉房屋的

认购定金。

【权责关键词】完全民事行为能力撤销合同证明诉讼请求维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审中的争议焦点主要是被上诉人是否需要向上诉人双倍返还

案涉房屋的认购定金。研议该争议焦点的关键在于厘定双方之间未能按约签订商品房买卖合

同的责任归属问题。上诉人主张系因被上诉人提供的商品房买卖合同中存在诸多不合理之

处，且还要另行签订补充合同，而在补充合同中有着更多的霸王条款，上诉人不能接受相关

内容，故才未予签订，责任应在被上诉人处。纵观全案证据，案涉《大越府认购协议书》中

明确，上诉人已详细阅读并理解《商品房买卖合同示范文本》《国有土地使用证》等文件，

并保证不以《商品房买卖合同》条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为

由来拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》。现上诉人以商品房买卖合同、补充合同中的部分

条款不合理为由来归责被上诉人，明显与上述认购协议书中的约定不符，故上诉人以此为据

要求被上诉人双倍返还案涉房屋的认购定金缺乏事实基础和法律依据，其上诉请求不能成

立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，

判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人钱佳能负担。

本判决为终审判决。

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【更新时间】2022-09-22 00:17:23

【一审法院查明】一审法院经审理查明：2020年4月24日，天圣公司（甲方）与钱佳能

（乙方）签订《大越府认购协议书》一份，约定乙方向甲方定购位于大越府玺园28幢804室

房屋一套，建筑面积约141.56平方米（具体面积数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定

为准，交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）。单价19875元/平方米，总价

2813505元整（该总价未扣除乙方可享受的优惠额度）。乙方须在签订本认购协议后于2020

年4月24日至2020年5月24日内，持本认购协议、定金（发票）收据、身份证、签订合同

资料及办理按揭贷款手续资料（如需办理购房按揭贷款）到甲方售楼处，与甲方签订《商品

房买卖合同》，并根据付款方式向甲方交纳约定的按揭首付款或全部款项。乙方逾期未签订

《商品房买卖合同》的，原可享受的任何购房优惠政策均不得享受，同时视为乙方放弃购买

该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付

的全部定金，乙方无任何异议。乙方应在签订本认购协议同时向甲方支付定金人民币贰万元

整，作为甲乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保。该协议书同时约定：签订本认购

协议前，甲方已向乙方出示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明。乙方确认已详细阅

读并理解下述文件，并保证不以《商品房买卖合同》条款无法达成一致或其他任何非双方约

定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》。1.《商品房买卖合同示范文

本》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品

房预（销）售许可证》、项目本身及周边不利因素及公用建筑面积分摊情况说明。2.乙方将

签订的《商品房买卖合同》、《临时管理公约》和《前期物业管理协议》。上述文件的内容

以甲方张贴在大越府销售中心的版本为准。协议书还对其他事项作了约定。协议书签订当

日，钱佳能支付定金20000元。嗣后，钱佳能欲与天圣公司签订《商品房买卖合同》，因钱

佳能认为天圣公司提供的《商品房买卖合同》中部分条款不合理、补充协议内容对钱佳能不

利，希望天圣公司能对条款进行修改，未果。后钱佳能在约定的时间内未与天圣公司签订

《商品房买卖合同》，经天圣公司发函催办仍未签订。天圣公司遂将案涉房屋出卖案外人，

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酿成本案纠纷。

【一审法院认为】一审法院认为，民事主体的合法权益应受法律保护。本案双方签订认购协

议，以及钱佳能向天圣公司缴纳定金20000元的事实清楚，该院予以认定。双方在认购协议

中明确约定，钱佳能应在签订本认购协议同时向天圣公司支付定金人民币贰万元整，作为双

方当事人订立《商品房买卖合同》的担保。从该内容可知双方约定的定金性质是作为订立商

品房买卖合同主合同担保的立约定金。所谓立约定金，指为了保证正式订立合同而交付的定

金。这种定金的双方一般有预约，为保证正式订立合同，在合同订立前由一方向另一方交付

定金。给付定金的一方如不订立正式合同，则失去给付的定金，收受定金的一方如不订立正

式合同，则应加倍返还定金。现钱佳能主张天圣公司双倍返还定金，应当举证证明案涉《商

品房买卖合同》不能订立的原因在于天圣公司。根据双方的诉辩称，钱佳能认为在其欲与天

圣公司签订正式的《商品房买卖合同》时，天圣公司提供的商品房买卖合同系格式文本，诸

多条款对钱佳能不利，双方应对部分条款进一步协商。天圣公司认为在签订认购协议时，售

楼处对商品房买卖合同示范文本已予以公示，该事项已在认购协议中载明并由钱佳能签名确

认。该院认为，根据《大越府认购协议书》约定：签订本认购协议前，天圣公司已向钱佳能

出示了下述文件，并已按钱佳能要求做出合理说明。钱佳能确认已详细阅读并理解下述文

件，并保证不以《商品房买卖合同》条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事

由为由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》。若钱佳能逾期未签订《商品房买卖合同》

的，原可享受的任何购房优惠政策均不得享受，同时视为钱佳能放弃购买该商品房，天圣公

司有权在不通知钱佳能的情况下另行出售该商品房，且天圣公司有权不返还钱佳能所付的全

部定金，钱佳能无任何异议。因此，该院认为，钱佳能所持理由并非能归咎于天圣公司导致

商品房合同无法签订，钱佳能作为完全民事行为能力人，在进行购置房产这项重大民事行为

时，应当在签订认购协议书时，对相关信息进行全面审查，包括查看商品房买卖合同的示范

文本、补充协议等。同时，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为

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订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法

律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立

的，出卖人应当将定金返还买受人。事实表明，双方未签订商品房买卖合同之事由，系钱佳

能对天圣公司提供的商品房买卖合同中的部分内容表示不能接受，天圣公司又不同意更改商

品房买卖合同条款所致，该事由不属于上述规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致

商品房买卖合同未能订立”。本案中，钱佳能以未看过示范文本、合同条款系霸王条款、要

求协商修改合同后再签订为由，在天圣公司没收定金并将房屋另行出售后，要求天圣公司双

方返还定金，缺乏事实和法律依据。 综上，双方签订的认购协议系双方当事人的真实意

思表示，合法有效。对钱佳能请求天圣公司返还定金并支付利息的诉求，该院不予支持。依

照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十五条，《关于审

理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《关于适用

若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：驳回钱佳能的诉讼请求。案件受理费800

元，减半收取400元，由钱佳能负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

【二审上诉人诉称】钱佳能上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和

理由：一、一审对双方不能签订案涉商品房买卖合同的原因认定错误。该合同未能签订的原

因有两个，一是合同内容存在诸多不合理之处，二是被上诉人还要与上诉人签订一份补充合

同。而在补充合同中，有着很多不合理的霸王条款，这才是上诉人拒签的主要原因，一审认

定片面。二、一审适用法律不当。基于上述错误事实的认定，一审适用法律也产生错误。根

据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规

定，被上诉人应当双倍返还定金给上诉人，因为案涉商品房买卖合同未能签订的原因在于被

上诉人，其至少也应单倍返还定金。

钱佳能、绍兴天圣时代置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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浙江省绍兴市中级人民法院

民事判决书

(2020)浙06民终4353号

当事人 上诉人（原审原告）：钱佳能。

委托诉讼代理人：贺海港，浙江中行律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：绍兴天圣时代置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区华舍

街道小赭村某某，统一社会信用代码91334P。

法定代表人：洪彪，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：徐萍，浙江点金律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王小刚，浙江点金律师事务所律师。

审理经过 上诉人钱佳能因与被上诉人绍兴天圣时代置业有限公司（以下简称天圣

公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初

8347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议

庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 钱佳能上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。

事实和理由：一、一审对双方不能签订案涉商品房买卖合同的原因认定错误。该合同未

能签订的原因有两个，一是合同内容存在诸多不合理之处，二是被上诉人还要与上诉人

签订一份补充合同。而在补充合同中，有着很多不合理的霸王条款，这才是上诉人拒签

的主要原因，一审认定片面。二、一审适用法律不当。基于上述错误事实的认定，一审

适用法律也产生错误。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释》第四条规定，被上诉人应当双倍返还定金给上诉人，因为案涉商品房

买卖合同未能签订的原因在于被上诉人，其至少也应单倍返还定金。

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二审被上诉人辩称 天圣公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿

充分，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称 钱佳能向一审法院起诉请求：判令天圣公司立即双倍还返购房定金

40000元，并支付从2020年4月24日起至款还清日按全国银行间同业拆借中心公布的贷

款市场报价利率计算的利息损失。

一审法院查明 一审法院经审理查明：2020年4月24日，天圣公司（甲方）与钱

佳能（乙方）签订《大越府认购协议书》一份，约定乙方向甲方定购位于大越府玺园28

幢804室房屋一套，建筑面积约141.56平方米（具体面积数据以双方签订的《商品房买

卖合同》约定为准，交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）。单价19875

元/平方米，总价2813505元整（该总价未扣除乙方可享受的优惠额度）。乙方须在签订

本认购协议后于2020年4月24日至2020年5月24日内，持本认购协议、定金（发

票）收据、身份证、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料（如需办理购房按揭贷款）

到甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》，并根据付款方式向甲方交纳约定的按

揭首付款或全部款项。乙方逾期未签订《商品房买卖合同》的，原可享受的任何购房优

惠政策均不得享受，同时视为乙方放弃购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下

另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部定金，乙方无任何异议。乙方应

在签订本认购协议同时向甲方支付定金人民币贰万元整，作为甲乙双方当事人订立《商

品房买卖合同》的担保。该协议书同时约定：签订本认购协议前，甲方已向乙方出示了

下述文件，并已按乙方要求做出合理说明。乙方确认已详细阅读并理解下述文件，并保

证不以《商品房买卖合同》条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为

由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》。1.《商品房买卖合同示范文本》、《国有土

地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）

售许可证》、项目本身及周边不利因素及公用建筑面积分摊情况说明。2.乙方将签订的

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《商品房买卖合同》、《临时管理公约》和《前期物业管理协议》。上述文件的内容以

甲方张贴在大越府销售中心的版本为准。协议书还对其他事项作了约定。协议书签订当

日，钱佳能支付定金20000元。嗣后，钱佳能欲与天圣公司签订《商品房买卖合同》，

因钱佳能认为天圣公司提供的《商品房买卖合同》中部分条款不合理、补充协议内容对

钱佳能不利，希望天圣公司能对条款进行修改，未果。后钱佳能在约定的时间内未与天

圣公司签订《商品房买卖合同》，经天圣公司发函催办仍未签订。天圣公司遂将案涉房

屋出卖案外人，酿成本案纠纷。

一审法院认为 一审法院认为，民事主体的合法权益应受法律保护。本案双方签订

认购协议，以及钱佳能向天圣公司缴纳定金20000元的事实清楚，该院予以认定。双方

在认购协议中明确约定，钱佳能应在签订本认购协议同时向天圣公司支付定金人民币贰

万元整，作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保。从该内容可知双方约定的定

金性质是作为订立商品房买卖合同主合同担保的立约定金。所谓立约定金，指为了保证

正式订立合同而交付的定金。这种定金的双方一般有预约，为保证正式订立合同，在合

同订立前由一方向另一方交付定金。给付定金的一方如不订立正式合同，则失去给付的

定金，收受定金的一方如不订立正式合同，则应加倍返还定金。现钱佳能主张天圣公司

双倍返还定金，应当举证证明案涉《商品房买卖合同》不能订立的原因在于天圣公司。

根据双方的诉辩称，钱佳能认为在其欲与天圣公司签订正式的《商品房买卖合同》时，

天圣公司提供的商品房买卖合同系格式文本，诸多条款对钱佳能不利，双方应对部分条

款进一步协商。天圣公司认为在签订认购协议时，售楼处对商品房买卖合同示范文本已

予以公示，该事项已在认购协议中载明并由钱佳能签名确认。该院认为，根据《大越府

认购协议书》约定：签订本认购协议前，天圣公司已向钱佳能出示了下述文件，并已按

钱佳能要求做出合理说明。钱佳能确认已详细阅读并理解下述文件，并保证不以《商品

房买卖合同》条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖

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延签订《商品房买卖合同》。若钱佳能逾期未签订《商品房买卖合同》的，原可享受的

任何购房优惠政策均不得享受，同时视为钱佳能放弃购买该商品房，天圣公司有权在不

通知钱佳能的情况下另行出售该商品房，且天圣公司有权不返还钱佳能所付的全部定

金，钱佳能无任何异议。因此，该院认为，钱佳能所持理由并非能归咎于天圣公司导致

商品房合同无法签订，钱佳能作为完全民事行为能力人，在进行购置房产这项重大民事

行为时，应当在签订认购协议书时，对相关信息进行全面审查，包括查看商品房买卖合

同的示范文本、补充协议等。同时，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷

案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买

受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房

买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致

商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。事实表明，双方未签订商

品房买卖合同之事由，系钱佳能对天圣公司提供的商品房买卖合同中的部分内容表示不

能接受，天圣公司又不同意更改商品房买卖合同条款所致，该事由不属于上述规定的

“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”。本案中，钱佳能

以未看过示范文本、合同条款系霸王条款、要求协商修改合同后再签订为由，在天圣公

司没收定金并将房屋另行出售后，要求天圣公司双方返还定金，缺乏事实和法律依据。

综上，双方签订的认购协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。对钱佳能

请求天圣公司返还定金并支付利息的诉求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同

法》第六条、第六十条、第一百一十五条，《关于审理商品房买卖合同纠

纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《关于适用若干问题的解释》

第一百一十五条之规定，判决：驳回钱佳能的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取

400元，由钱佳能负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

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本院查明 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是被上诉人是否需要向上诉人双

倍返还案涉房屋的认购定金。研议该争议焦点的关键在于厘定双方之间未能按约签订商

品房买卖合同的责任归属问题。上诉人主张系因被上诉人提供的商品房买卖合同中存在

诸多不合理之处，且还要另行签订补充合同，而在补充合同中有着更多的霸王条款，上

诉人不能接受相关内容，故才未予签订，责任应在被上诉人处。纵观全案证据，案涉

《大越府认购协议书》中明确，上诉人已详细阅读并理解《商品房买卖合同示范文本》

《国有土地使用证》等文件，并保证不以《商品房买卖合同》条款无法达成一致或其他

任何非双方约定或法律规定事由为由来拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》。现上诉人

以商品房买卖合同、补充合同中的部分条款不合理为由来归责被上诉人，明显与上述认

购协议书中的约定不符，故上诉人以此为据要求被上诉人双倍返还案涉房屋的认购定金

缺乏事实基础和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和

国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人钱佳能负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 茹赵鑫

审判员 梅 云

审判员 姚 瑶

二〇二〇年十二月二十九日

书记员 张 珺

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