2020年中国房地产调控政策回顾

2020年中国房地产调控政策回顾

核⼼观点

1、本轮调控开启于两类热点城市，⼀是房价上涨过快的城市，⼆是出现“万⼈摇”盛况的城市。在此背景下，中央及住建部召

开房地产相关会议，奠定了本次调控“⽀持刚需⾃住、抑制投机炒房”的政策基调。

2、本轮调控主要聚焦于限售、限贷、限购、税收调节、刚需⽀持及对离婚⼈⼠购房的政策规定，更加注重精准调控。

3、本轮调控中税收调节是⼀个新动态。多地将增值税免征年限由两年调整⾄五年，以此打击投资、投机性需求。

2020年7⽉24⽇，韩正主持召开房地产⼯作座谈会，北京、上海、⼴州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙北京、上海、⼴州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10

个城市⼈民政府负责同志参加座谈会。2020年8⽉26⽇，住建部召开部分城市房地产⼯作会商会，研究落实城市主体责任，稳

妥实施房地产长效机制有关⼯作。沈阳、长春、成都、银川、唐⼭、常州沈阳、长春、成都、银川、唐⼭、常州等城市政府及所在省（⾃治区）住房和城乡建设

厅负责同志参加会商。综合来看，两次会议共有14个城市参加，截⾄2020年12⽉，参会的14城除北京、上海、⼴州、长沙

外，其余10城全部出台调控收紧政策。除以上参会城市，部分热点城市如东莞、⽆锡、徐州、西安也出台调控政策。综上，7

⽉份以来，共有16城出台限贷限售限购⽅⾯的调控政策。

本轮调控是⾃2016年房地产调控以来的延续，2016年、2017年、2018年限购限贷限售等调控政策密集出台，到2019年政策

密度明显降低，2020年调控政策主要针对部分热点城市，更加注重精准调控。总体来看，从2017年底2018年初起，中国政府

的房地产调控政策已经成型，调控政策步⼊常态化和持续化，2020年在经历了疫情和中美贸易摩擦的双重冲击下，各地政府

仍然适时推出调控政策，可见政府在稳增长与防风险之间的权衡。

从政策出台次数看，2016年⼗⼀前后，22个城市城密集出台新⼀轮调控政策，通过提⾼购房门槛、调整贷款⾸付⽐例等加码

调控遏制投资投机性需求。2017年全年，90个地级以上城市（约200项政策）和35个县市（约41项政策）出台调控，全年调

控总体表现为持续时间长、涉及城市多、政策强度⼤。2018年全年约有30个城市出台或升级了限售政策，约22个城市出台或

升级了限购政策。2018年热点城市限购限售政策相较2017年有所减少但⼒度不减。2019年，热点地区调控持续升级。2020年

的调控政策主要聚焦于限售、限贷、限购、税收调节、刚需⽀持、离异⼈⼠购房规定六个⽅⾯。

⼀、限售政策调整

2020年7⽉以来出台调控政策的城市中，限售政策出台次数最多，共有8城出台9次限售政策。其中东莞、台州、常州为全⾯限

售，限售年限分别为3年、3年和4年，其他城市为分类限售。从限售年限看，最低限售两年，最⾼限售五年。限售五年的情况

针对部分房源和地块，如杭州的⾼层次⼈才购房及⽆房家庭房源倾斜⽐例超80%的项⽬，宁波的⽆房家庭优先认购、衢州热点

地块楼盘等。

针对个⼈的房产限售政策最早开始于2017年，是继限购、限贷后，抑制投机购房的重要⼿段。2017年3⽉24⽇，厦门率先针

对个⼈出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年⽅可上市交易。此后多地效仿，年⽅可上市交易。2017年全年，

全国约60城实⾏限售措施。2018年，全国约30城出台或新增限售政策。2019年全国有4个城市出台限售政策。

从以往出台的限售政策看，限售年限基本为三类：限售年限基本为三类：2年、3年及5年。⼤部分城市限售期为年。2-3年，个别城市部分地块限售10

年。2017年保定主城区出台限售政策，除限取得产权证满2年⽅可买卖外，还提出对通过“双限双竞”模式取得⼟地后开发建设

的商品住房，⾃取得不动产权证书未满10年的，不得买卖。此外，珠海也四宗推出10年限售地块。

除全⾯限售外，各城市也针对不同情况出台不同限售⽅案，主要有4种情况：针对本外地户籍出台不同的限售政策、针对⾸套

⼆套出台不同限售政策、针对新房⼆⼿房出台不同限售政策、针对不同⾏政区域出台不同限售政策。

⼆、限贷调整——提⾼最低⾸付⽐例

2020年7⽉以来，共有9城出台限贷政策，主要聚焦于⾸付⽐例的规定上。从最低⾸付⽐例看，长春、银川⼆套⾸付最低4成，

属调控最松城市。沈阳、唐⼭⼆套最低⾸付由4成变5成，⽆锡常州⼆套最低⾸付由4成变6成，属限贷较严的城市。深圳、西

安、宁波对⼆套⾸付⽐例有细分要求，其中西安限贷政策细分程度最⾼，深圳限贷最严厉，对普通住房和⾮普通住房实⾏差别

化信贷政策，⼆套商贷⾸付最低⽐例可⾼⾄8成。

值得⼀提的是，西安根据不同购房⾯积细化了⾸付⽐例要求。具体来看，⼆套购房⾯积以144平⽶为分界线，并根据已有住房

⾯积分三段（90平⽶以下、90-144平⽶（含）、144平⽶以上）划分不同⾸付⽐例要求。通过本次政策调整，西安商贷购房⼆

套⾸付最⾼由5成变为7成，具体⾸付要求如表所⽰。

当前全国区分普通住房和⾮普通住房⾸付⽐例的城市主要在⼀线城市、武汉、厦门、西安7城。就⼀线城市的情况来看，⽆论

是⽆房⽆贷的情况还是⽆房有贷的最低⾸付，北京的门槛最⾼，且⽆房⽆贷的⾸付区分普通住房和⾮普通住房两种情况。如下

表所⽰，普通住房⼆套⾸付北京最低为60%，上海最低为50%，深圳最低为50%，⼴州最低为40%。⾮普通住房⼆套⾸付北京

最低为80%，上海最低为70%，深圳为60%，⼴州最低为70%。

三、限购政策调整

2016年以来的限购政策于2017年（约67城出台）和2018年（约23城出台）集中释放。本轮调控中，限购政策聚焦于城区范

围、购房资格和限购⼈的变化。具体来看，宁波扩⼤城区限购范围、对特殊⼈细化购房资格认定，东莞和深圳在购房资格

认定上有新规定，杭州和银川的限购聚焦于⼈⽅⾯。

值得⼀提的是，深圳限购升级主要针对本市户籍家庭购房资格，要求落户满3年且提供连续缴纳36个⽉及以上社保或个税证

明。在此之前深圳本市户籍家庭购房⽆落户年限和社保缴纳要求，本次限购升级也充分体现出深圳调控之严厉及坚持“房住不

炒”的决⼼。东莞限购升级主要在购房资格认定上有收紧，之前缴纳个税也可作为购房资格的认定，本次调整规定只认社保缴

纳证明。

四、税收调节——增值税免征年限调整

2016年2⽉19⽇，财政部、国家税务总局、住建部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通

知》，个⼈将购买不⾜2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个⼈将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业

税。此后全国执⾏个⼈购房两年以上转让增值税免征政策。今年的调控政策在税收调节上是⼀个新的动态，共有4城将增值税

免征年限由两年提⾼到五年，旨在提⾼炒房成本，打击投机购房。

五、刚需⽀持——⽆房家庭房源倾斜

今年7⽉份以来发布房地产调控政策的城市中杭州、宁波、深圳、南京、成都都提及对⾃住需求的合理⽀持，除深圳外均提及

⽆房家庭房源最低保障⽐例。

此轮调控中对⽆房家庭房源倾斜的政策背景源⾃2017年开启的公证摇号排序选房办法。2017年上海、南京、长沙、成都四城

最先开启公开摇号购房模式。但由于商品住房市场短期内供需不平衡，存在同⼀家庭多个成员重复报名、开发商对全款购房者

优先等情况，摇号中签率偏低，刚需体难以买到新房。在此背景下，⾃2018年多城出台政策要求开发商对⽆房家庭有最低

房源倾斜⽐例。

实际上，⽀持刚需购房的房地产政策由来已久。2006年，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格

的意见》。其中规定“⾃2006年6⽉1⽇起，凡新审批、新开⼯的商品住房建设，套型建筑⾯积90平⽅⽶以下住房（含经济适⽤

住房）⾯积所占⽐重，必须达到开发建设总⾯积的70%以上”（俗称90/70政策）。后⼜经过多轮调控，90/70政策基本废⽌。

到2016年，开启了新⼀轮调控周期，上海、北京、厦门、深圳⼜重启了“90/70”政策，从住房供应结构上增加中⼩户型的⽐

例，保障刚需购房。

总之，⾃2016年来的本轮调控更加注重精准调控，⼀城⼀策，对⽆房家庭的房源倾斜政策更加体现对刚需购房者的保障和⽀

持。

六、离异⼈⼠购房规定

2020年的调控政策涉及深圳、南京、⽆锡、宁波四城对离异⼈⼠的购房套数认定，填堵假离婚购房漏洞。2017年3⽉24⽇，

北京出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，对于离婚⼀年以内的房贷申请⼈，商贷和公积⾦贷款均按⼆套

房信贷政策执⾏。此政策正式开启了对假离婚购房的打击。事实上，除官⽅正式⽂件外，为打击假离婚购房现象，各地相关银

⾏对离婚⼈⼠购房贷款也会有相应期限限制。

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