从一起企业破产案例看抵押贷款风险与防范风险策略

从一起企业破产案例看

抵押贷款风险与防范风险策略

文／阮琪

内容摘要：抵押贷款是目前商业银行办理贷款的主要方式。有了足额的抵

押，贷款是否就不存在风险？本文以一起企业破产的案例，从资产处置的角

度 看形成 氐押贷款风险的几个重要因素及防范年口规避风险的策略。

关键词：抵押贷款风险规避

“贷款只要有了足值的抵押，就

有了万无一失的保障。”存在这种思 向某行借款２００９万元。随着企业包袱

想的信贷从业者一定不少。而事实上 进行了评估，最终评估价为５５３０万

当企业经营出现问题而不能还贷，对

企业的抵押物进行处置特别是企业破

因，从１９９５年至１９９７年先后分２６笔 ３、该企业资产情况。

不断加重，各种矛盾日益突出，特别

是企业在改制的过程中职工安置问题

会计事务所对该企业的全部资产

元。清算组通过相关程序后。由法院

指定拍卖公司进行公开拍卖。资产经

过了三次拍卖，２００８年拍卖成交，拍

卖价款４９８１万元。从法院确认的破产

未能妥善解决，经常出现职工上访、

堵路等过激举动，致使该企业在多重 产清算时，法定优先权等因素，就像

困难挤压下积重难返。在多方努力寻 个隐形杀手。足以让贷款抵押权退

一

避三舍。这是因为，贷款抵押权是基 求重组无果的情况下，最终走向破产

于银行与当事人之间的约定而产生的

清算这条路。２００５年，区政府作为主

管部门，成立专班进驻接管该公司， 和一般债权。法院确认清算费用和职

清算顺序来看，依次是清算费用、职

工费用、抵押债权、特殊债权、税收

工费用两项总额为４８１８万元。该公司

担保物权，它的成立并非源于法律直

接规定，其受偿顺序只能屈居法定优

先权之后，极易使银行苦心设定的贷 资产处置总额为４９８１万元。留给排第

款抵押前功尽弃，从而导致债权悬空 该企业破产清算。截至２００８年１２月

或减值。从银行一起企业破产清偿的

案例中可以看到，抵押贷款的风险不

仅来源于自身是否足值，同时还与企

并启动了破产清算程序。２００６年市中

级人民法院下达了民事裁定书，裁定

三位的抵押债权可分配额只有１６３万

元，而确认三家银行抵押债权为

９７８万元，无法足额清偿该行本息，

使该行债权形成风险。

４、该企业处置情况。

３１日，该户尚欠该行贷款本金１０６４万

元，全部贷款已逾期多年形成不良。

２、该企业在该行抵押情况。

业的破产费用，土地出让金，税收，

拖欠的职工的工资、医疗、保险等因

素息息相关。下面就案例中反映出来

根据该行与该企业签订的以资抵

贷协议，该企业将公司七八楼两层商

业用房作为贷款７５０万元的抵押。但 １０６４万元债权中７５０万元因办理了抵

由于该企业与其它客户债务纠纷， 押手续故属抵押债权，余下的３１ ４万

被法院查封，故该房产未办理相关

依据《破产法》规定，该行

元属一般债权。按照清偿顺序该行

７５０万元抵押债权位列清算费用和职 过户手续，银行为维护本行的债

的抵押贷款的风险，以及风险规避策

略谈谈个人的看法。

某企业破产清偿案例

１、某企业贷款的基本情况。

权，于２００５年查封该公司一楼部分门

面用房。

工费用之后排第三位，按比例清偿，

该行仅能受偿１２５万元，受偿率

湖北农村金融研究ｒ２０１０年第３期３９

某市某企业由于经营周转等原

１ １．７４％。而３１ ４万元普通债权只能参 然后再按清偿顺序进行清偿，就使得

风险因素之二：土地使用权出让

债权人的希望常常只能成为泡影。因

与最终破产清算。清偿率为零。针对

该企业宣布破产后确认债权远远大于 此，职工安置费优先权虽然是存在争

资产处置收益，清偿资金缺口较大的 议的，为审慎起见，在办理抵押业务

实际情况，该行为了达到受偿最大化

的目的，资产处置部门及时与市中级

人民法院、区政府和企业破产清算组

金优先权对抵押权形成的风险

对划拨土地过户，要至少交

４０％的出让金，在实际中一些企业经

批准可以分期支付土地出让金，则可

能存在已经发证而尚欠部分出让金的 风险因素之四：税收优先权对抵

现象，则该部分有优先受偿权。以划

时仍需考虑这个问题。

押权形成的风险

多次接触和协商，以新破产法为依据

拨土地使用权作为贷款抵押的，银行

税收与抵押债权的清偿顺序问

对法院认定债权中各项费用逐一审

核。通过据理力争。最终达成了形成

了清算组从拍卖款中一次性支付该行

６００万元现金的协议。并于２００９年收

回现金６００万元，受偿率５６．３９％。

形成抵押贷款风险的重要因素

当企业经营不菩，面临破产清算

时，根据《企业破产法》规定｛１３条

的规定，破产财产依照下列顺序清

偿，首先是破产财产在优先清偿破产

费用和共益债务；然后，破产人所欠

职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤

费用，应当支付给职工的补偿金等；

再者，是破产人欠缴的除前项规定以

外的社会保险费用和破产人所欠税

款；最后是普通破产债权。新的《企

业破产法》对抵押债权受偿没有明确

的界定，但在实际操作中，主要有以

下几个因素对抵押债权存在着潜在的

风险。

风险因素之一：破产费用的优先

权对抵押权形成的风险

破产费用是指人民法院在受理破

产申请后，为保障破产程序的顺利进

行而支付的费用，这部分费用是优先

于抵押债权进行清偿。《企业破产

法》规定： “人民法院受理破产申请

后发生的下列费用，为破产费用：一

是破产案件的诉讼费用：二是管理、

变价和分配债务人财产的费用；三是

管理人执行职务的费用、报酬和聘用

工作人员的费用”。在本案例中破产

费用包括（过户费、评估审计费、拍

卖佣金、水电分离费、律师咨询费、

留守人员生活费、差旅费、水电费、

保安费、诉讼费）共计６８６万元，占

全部企业破产可偿付财产１３．７７％。

４Ｏ湖北农村金融研究Ｑ０１０年第３期

只有在以抵押物折价或拍卖、变卖所

题，在新破产法中并没有明确规定，

得价款缴纳相当于土地使用权出让金

在本案例中税收３７８万元，在清偿顺

的款项后，才能够就剩余部分享有优

序中排在抵押债权之后，一般债权之

先受偿权。在本案例中，法院认定的

前，未影响该行抵押债权的偿付。但

土地使用权出让金优先权高达１２８０万

是在《中华人民共和国税收征收管理

元，占企业全部破产可偿付财产

法》第４５条： “纳税人欠缴的税款发

２５．６９％。该行根据国务院的国发

生在纳税人以其财产设定抵押、质押

『１９９４］５９号通知规定“国有企业破产

或者纳税人的财产被留置之前的，纳

时，其依法取得的土地使用权（不论

税应当先于抵押权、质权、留置权执

以出让还是划拨方式取得），变价所

行。”根据这一规定，如果企业在提

得应当首先用于破产企业职工的安

供抵押之前就已拖欠税款，税务机关

置”的规定，与法院与清算组据理力

有权先于银行处置抵押物并就处置价

争，并以此打开突破口，最大限度维

款优先受偿，即便是银行已处置抵押

护了权益。

物或以折价形式受偿，税务机关亦有

风险因素之三：职工安置费优先

权在抵押物价值范围内向银行追偿欠

权对抵押权形成的风险

税企业应缴的税款。提请特别注意的

在当前构建和谐社会的大背景

是，最高额抵押合同在合同期间内欠

下，妥善解决好破产企业职工安置问

税的，此后发放的贷款。税款仍优先

题是政府部门关注的重点。职工安置

于抵押权。

是破产案件的审理中首先要解决的问

风险因素之五： “买卖不破租

题，也是最难解决的一个问题，更是

赁”对抵押权形成的风险

与债权人的利益冲突最大的一个问

“买卖不破租赁”的原则。即

题。在本案例中，由于企业在改制之

“出租房屋的所有权变动不影响租赁

初未能解决好职工安置问题，历史欠

关系的效力”，仅限于房屋租赁场

帐太多，企业所需职工安置各项费用

合。如果“先租后抵”。借款人即使

（集资借款、工资、药费补贴、补偿

不能按期还贷，由于租赁仍然有效，

金、社保、失业保障、离退休医保、

银行也很难处理抵押房产。在本案例

离退休医保、代垫养老金等等）清算

中，破产企业破产前与抵押房产承租

组申报为４２２７万元，经法院审核最终

人签订时间较长的租赁协议，并且提

认定２８５１万元，占企业全部破产可偿

前收取承租人多年的租赁费。金额合

付财产的５７．２３％。由此可见，虽然

计３２６万元，虽然这部分债权的清偿

新的破产法对职工安置费有“新旧划

排在抵押权之后，但是在拍卖成交

断”的明确规定，但在存量不良资产

后。清算组承诺三个工作月内完成清

实际操作中，破产企业的职工安置几

场和产权过户手续，但是因租赁费的

乎全由清算组承包下来，安置费用也

问题，而造成成交后历经一年时间清

是从破产财产中提前列支，有的甚至

场问题还没得到解决，在实质上造成

是高标准列支。不少破产企业的资产

债权的风险。

往往在提取安置费用后已所剩无几，

风险因素之六：其他因素对抵押

权形成的风险

范和控制风险的需要。二是严格贷后

管理，密切监测贷款资金的运用及企

拖欠税款及建设工程价款，职工工

资、集资、借款、补偿金、社保、代

垫养老金等等，即要对借款人的完税

在和谐的大前提下，在企业的破

产清算过程中，银行往往处于弱势的

业的经营状况借贷方双方签定的合同

书必须有法律效力。经营机构发放贷

款后，还应跟踪经营企业贷款的使用 握，如在借款申请阶段。要求借款人

情况、建设工程款的结算情况深入掌

提供完税凭证及相应的建设工程款支

付证明，注意企业的工资、集资、社 合同》约定的用途使用贷款，要求企

保等交纳的情况，必要时可直接向税

地位，社会上流传了一种说法叫“要

破产就破银行”。企业采取“假破

产、真逃债”的办法赖掉、甩脱银行

或其他的债务，搞破产欺诈。通过与

和生产情况，如发现企业未按《贷款

业更正其行为。客户经理还应经常查

法院和清算组的接触中不难看出，在

地方保护主义的影响下，政府通过行

政之手干预破产分配，导致债权无法

足额得到清偿，抵押权形成风险的情

况时有发生。

防范抵押贷款风险的对策

对策之一：注重贷前调查制度，

从源头上规避风险

要加强贷前调查及对借款人的资

信分析，认真落实第一还款来源。在

贷前调查时，重点把握调查抵押物是

否有担保价值和能够转让；抵押物所

有权是否有争议，抵押物是否多头抵

押和国家规定禁止转让的物品：抵押

物是否易于保管和有变现能力，价格

稳定；对动产和不动产抵押物必须经

过财产保险，保险期限必须超过贷款

到期日。对房产抵押的必须提供房产

证，单位所有的还需有主管部门同意

抵押的证明；详细了解借款人用来抵

押的房产是否已经租赁他人。对已经

出租的房产，银行不予办理抵押贷

款，防止出现“先租后抵”问题。通

过严格规范的贷前调查制度，从源头

上规避抵押贷款风险。

对策之二：加强抵押贷款管理，

确保抵押贷款安全性。

一

是做好抵押物的评估管理工

作，正确估价和判断抵押物的实际市

场价值和价值变化趋势，防止由于抵

押物市场价值剧烈波动而造成的抵押

落空，防止人为高估抵押物价值。当

出现抵押物不足值情况时，应及时要

求抵押人提供其他追加抵押物或提供

其他类型的担保。可以根据市场敏感

程度对抵押物进行科学分类，对贷款

抵押中的不同抵押物和抵押年限分别

设定不同的抵押率，以更好地满足防

看已抵押房地产，发现企业在已抵押 务机关调查了解企业的纳税情况。并

土地上擅自变更产权，或擅自建设、

违反城市规划，或房产存有隐患的，

应及时要求企业变更抵押内容或采取

其他保全措施，以最大限度地减少贷

款损失。

对策之三：充分考虑处置变现成

本，及时处置降低风险。

在我国现阶段，有关抵押物处 求承租人向该行出具承诺函，承诺在

置、追索的规章制度只是一个大的框

架，实施起来有一定困难，出现贷款

风险，在法院在强制拍置抵押物

时，由于各项因素或抵押物变现能力

不强，处置成本占比重过高，最后拍 价款设定为次级债权，在银行债权受偿

卖所得价款不足于归还贷款本息，出

现贷款风险。处置变现成本主要包

括：诉讼、拍卖、过户等部分。诉讼

成本主要有：诉讼金额１％的诉讼费和 其位于银行抵押权之后、其他约定债

诉讼金额Ｏ．１％执行费；拍卖成本主要 权之前受偿。通过前置抵押权优先受

包括：拍卖行向委托方和竞买人分别

收取５％的手续费；过户成本包括出售

金额５．５％营业税等。在正常情况

下，处置成本就通常达到了抵押物价

值的１ ７％。在房地产市场相对平稳的

情况下，要避免房地产抵押贷款中的

资金损失，根据不良资产处置“冰棍

原则”在逾期发生后，及时处置是最

为紧迫的，一旦必须通过诉讼拍卖抵

押物来实现债务变现，应当果断采取

必要的诉讼策略，打有把握之仗，做

到诉之能战，战之能胜，胜之能得。

对策之四：引入抵押资产“净

值”概念，剔除法定优先权的预期风

险

此处所说的“净值”是指抵押物 系。依法处置抵押物，以期使损失

评估价值剔除预见法定优先权额度后

的净值，抵押设定曰可预见额度的法

定优先权主要包括：土地出让金、被

应要求企业先行完税，再接受抵押。

对策之五：约定债权级别，前置

抵押权优先受偿顺序

对于抵押人以已出租房产作抵押

的，应与抵押人、承租人签订三方协

议，明确要求抵押人与承租人将租金

支付给银行，用于提前还贷，或者要

借款出现逾期时，放弃租赁权。在发

放在建工程为抵押的贷款时，经营行可

与开发商及承建商达成三方书面协定，

将银行贷款设定为高级债权，建设工程

之前，不对抵押房产行使建设工程款

优先受偿权。简而言之，就是要求建

设商放弃建设工程款优先受偿权，使

偿顺序，降低该行资金风险。

对策之六：强化机制建设，防范

操作风险 ．

一

是加强信贷人员业务培训机

制。使信贷人员掌握信贷风险识别、

分析、控制的理论和方法，有能力避

免工作失误，管理好信贷资产。同时

加强各项制度、法规的学习，提高信

贷人员合规经营的能力，增强信贷人

员工作责任心。二是充分考查贷款企

业状况，建立预警机制。在贷款形成

风险时，最好抢在企业破产前处置抵

押物，以减少贷款损失。三是强化资

产处置机制。～旦企业破产，要加

强与房地产和法院等有关部门联

减少到最少。●

ｆ作者单位：农行黄石分行）

责任编辑：欧阳姝

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