第07章--投资性房地产(完整版)

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第七章 投资性房地产

本章考情分析

本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。分数3分左右，属于不太重要章节。

本章近年主要考点：（1）投资性房地产采用公允价值计量的会计处理；（2）投资性房地产计提折旧的计算；

（2）投资性房地产出租、计提折旧、租金收入的会计处理对营业利润的影响；（3）投资性房地产转换的时点及出

售时影响的损益；（4）土地的会计处理、投资性房地产计提折旧及列报。

本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）

投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结

合出题。

本章主要内容

第一节 投资性房地产的特征与范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量

第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置

第一节 投资性房地产的特征与范围

一、投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和

出售。

二、投资性房地产的范围

【提示】下列各项不属于投资性房地产：

（1）自用房地产

即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有

并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产

作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分

房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分

用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资

性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。

A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

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【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用

权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，以经营租赁方式租入的建筑物

不属于企业持有的资产。

【例题2·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ ）。（2010年）

A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产

B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货

C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产

D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本

E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产

【答案】ABCD【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建

筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销；对于

房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房

屋建筑物的成本；用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。

第二节 投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确

认条件：

（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，

才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产

的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或

无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、

建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常

性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款等

（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。

二、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投

资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

转为改扩建时的分录如下：

1.成本模式

借：投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2.公允价值模式

借：投资性房地产——在建

——公允价值变动（也可能在贷方）

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贷：投资性房地产——成本

【教材例7-1】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后

续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进

行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租

赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁

合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建） 140 00 000

投资性房地产累计折旧 6 000 000

贷：投资性房地产——厂房 20 000 000

（2）20×8年3月15日～l2月10日：

借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000

贷：银行存款 1 500 000

（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产——厂房 l5 500 000

贷：投资性房地产——厂房（在建） l5 500 000

【教材例7-2】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，

甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给

丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共

发生支出150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000

万元，累积公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000

贷：投资性房地产——成本 10 000 000

——公允价值变动 2 000 000

（2）20×8年3月15日～11月10日：

借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000

贷：银行存款 1 500 000

（3）20×8年11月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产——成本 13 500 000

贷：投资性房地产——厂房（在建） l3 500 000

（二）费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

第三节 投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性

房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计

量模式。

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

（一）科目设置

投资性房地产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

（二）会计处理

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续

量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

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1.计提折旧或进行摊销时

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.计提减值准备时

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

3.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项

投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用

年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，

甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税

费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（ ）万元。

A.250 B.350 C.450 D.650

【答案】B【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值

准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提

减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）科目设置

1.投资性房地产——成本

——公允价值变动

2.公允价值变动损益

（二）采用公允价值模式计量的前提条件

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性

房地产进行后续计量。

【提示】

（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项

非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能

持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。

（2）采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），

如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房

地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

【教材例7-3】甲公司为从事房地产经营开发的企业。20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定

将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，

该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200

万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产——成本 90 000 000

贷：开发成本 90 000 000

（2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：

借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000

贷：公允价值变动损益 2 000 000

三、投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政

策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

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【例题4·单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（ ）。

A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更

【答案】B

【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会

计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计

量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

第四节 投资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换

（一）投资性房地产转换形式和转换日

1.转换形式:“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日

（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”

房地产达到自用状态日期。

（3）“投资性房地产”转换为“存货”

房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似

机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

【例题5·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）。

A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳

务或者经营管理的日期

C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第

一笔租金的日期

E.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

【答案】ABC

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始

日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。

（二）房地产转换的会计处理

1.在成本计量模式下，非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：

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对固定资产和无形资产：

（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，

贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房

地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、

“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

【教材例7-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面

价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产 50 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000

贷：投资性房地产 50 000 000

累计折旧 l2 350 000

2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产

的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允

价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原

账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者

权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。

【教材例7-5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的

行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，

原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产 48 000 000

贷：投资性房地产——成本 45 000 000

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——公允价值变动 2 500 000

公允价值变动损益 500 000

【教材例7-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，

甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，

当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成

本为5 000万元，公允价值增值为600万元。

甲企业的账务处理如下：

借：开发产品 58 000 000

贷：投资性房地产——成本 50 000 000

——公允价值变动 6 000 000

公允价值变动损益 2 000 000

【教材例7-7】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给

乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为

47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年4月15日：

借：投资性房地产——成本 470 000 000

贷：开发产品 450 000 000

资本公积——其他资本公积 20 000 000

（2）20×8年12月31日：

借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000

贷：公允价值变动损益 10 000 000

【教材例7-8】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将

其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了

租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10

月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对投资性房地产采

用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本 350 000 000

公允价值变动损益 7 500 000

累计折旧 142 500 000

贷：固定资产 500 000 000

【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。

A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益

C.公允价值变动的金额计入资本公积

D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积

【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入

公允价值变动损益，选项C错误。

【例题7·单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：

20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残

值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：

甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。

租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（2011年）

（1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。

A.出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元

C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产

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D.出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

【答案】B【解析】20×4年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价

值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日

按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B

正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。

（2）上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（ ）万元。

A.0 B.-75 C.-600 D.-675

【答案】C【解析】上述交易对20×4年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性

房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后

的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成

本）。

（一）采用成本模式计量 （二）采用公允价值模式计量

借：银行存款 借：银行存款

贷：其他业务收入 贷：其他业务收入

借：其他业务成本 借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产——成本

投资性房地产减值准备 ——公允价值变动

贷：投资性房地产 借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或 借：其他业务成本

贷：公允价值变动损益

【教材例7-9】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋

写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000

万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6

月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计

量。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本 470 000 000

贷：开发产品 450 000 000

资本公积——其他资本公积 20 000 000

（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000

贷：公允价值变动损益 10 000 000

（3）20×8年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款 550 000 000

公允价值变动损益 10 000 000

资本公积——其他资本公积 20 000 000

其他业务成本 450 000 000

贷：投资性房地产——成本 470 000 000

——公允价值变动 l0 000 000

其他业务收入 550 000 000

或：借：银行存款 550 000 000

贷：其他业务收入 550 000 000

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借：其他业务成本 480 000 000

贷：投资性房地产——成本 470 000 000

——公允价值变动 l0 000 000

借：公允价值变动损益 10 000 000

资本公积——其他资本公积 20 000 000

贷：其他业务成本 30 000 000

【例题8·单选题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当

日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用

公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万

元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。20×9

年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（2009年新制度考题）

（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（ ）。

A.20×7年2月5日 B.20×7年2月10日 C.20×7年2月20日 D.20×7年3月1日

【答案】B【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确

表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该

闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似机构作出书面决议的日期即20×7年2月10日。

（2）甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（ ）万元。

A.160 B.400 C.1 460 D.1 700

【答案】C【解析】因出售办公楼应确认的损益金额=2 800-2 640+2 400-（3 200-2 100）=1 460（万元）。这

里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。

【例题9·单选题】甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：

（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同

并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公

允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，

未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始

建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500万元。

（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新

装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于

8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。

甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（2009年原制度考题）

（1）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。

A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益

B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报

C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本

D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

【答案】D【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B，商铺租赁

期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项

C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。

（2）甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（ ）万元。

A.165.00 B.180.00 C.183.33 D.200.00

【答案】A【解析】应计提的折旧额=9 000÷50×11/12=165（万元）。

（3）下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（ ）。

A.存货为9 000万元 B.在建工程为5 700万元 C.固定资产为6 000万元 D.投资性房地产为14 535万元

【答案】D【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额=9 000-165+4 500-300+1 500=14 535（万元）。