买房规划(工程经济学课设)

买房规划

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时 间: 至 学年度 第一学期

XX年 XX 月 XX 日

买房规划

随着我国经济教育水平的逐步提高，大学生体的规模在逐年扩大，与此同

时，大学生就业形势也更加严峻，绝大部分大学毕业生都面临着严峻的住房问题。

房价高而收入低是大部分大学生面临的主要问题。对于已毕业或将要毕业的大学

生，要及早做好各项规划，尤其是买房规划，认清社会形势，出最有利于自身

发展的方向及途径，为以后步入社会，稳定发展做出合理目标并为之奋斗。

1毕业规划

对于2017年6月毕业的我，计划毕业后留在在南京工作。南京曾为六朝古

都，拥有极深的经济文化底蕴，整个城市充满生机活力。虽然目前就业形势越来

越严峻，但南京作为一个省会大都市，政治、经济发达，就业机会相较于其他城

市也比较多，且其教育、基础设施等各方面比较完善，所以，留在南京工作生活

是一个比较好的选择。

对于近期南京规划发展政策，江北新区将逐步开始发展，过江轨道也逐步增

多，各项基础设施开始逐步完善，住在江北新区地铁站附近是个不错的选择。既

拥有了较好的交通等设施条件，房价又没有主城区那么的贵，人口也没有那么拥

挤，是工薪阶层较好的选择。房型我会选择两室一厅一厨一卫一阳台的小户型，

面积大约70平方米，一个人居住，空间宽敞，价格也比较可以接受。

2目前房价

房地产行业一直是我国的支柱产业，且房地产是地方财政收入的主要来源，

各大城市凭借房地产拉动当地经济发展，南京也不例外，作为江苏省的省会，是

江苏的经济文化中心，其经济发展较快，消费水平较高，房价也一直居高不下。

且自2015年7月江北新区确立之后，江北新区的房价也开始快速增长，1万元/

㎡的房子几乎已经消失，均价都已经超过10000元/㎡，涨幅较大，但仍然火热

销售，供不应求，反作用于房价，房价又持续攀升。预测南京房价上涨将是一个

长期姿态，近期内应该很难得到控制。

图1

上述图表数据表明，从2014年12月到2015年11月，南京房价由每平米13800

元，上涨到每平米14661元，将近一年时间每平米上涨了861元，尤其是在2015

年7月份南京江北新区的确立之后，南京房价上升幅度更为明显，依照当前房价

走势，南京房价近期应该还会持续上涨，房价居高不下。

图2

图2反映了2015年浦口区房价走势，与南京平均房价走势一致，持续走高，

7月之后涨幅突出，近5个月来浦口区平均房价涨幅高达1500元/㎡，江北新区

设立效应明显。

图3

图3以浦口区弘扬旭日上城房价为例，其地理位置较好，附近有较大型商场、

超市等娱乐场所，且靠近地铁站，交通便利。截止11月底，其房价已经突破14000

元/㎡，涨幅超过3000元/㎡，但房仍然供不应求，出现哄抢局面。

3未来房价

从近几年的南京房价变化趋势来看，房价上涨呈现出一定的规律性，在11

月18日国家统计局公布的数据显示，南京新房价涨幅环比1.3%，今年新房涨幅

已超28%，按照当前市场形势，房价走低的可能性很小，未来很长一段时间内，

房价都会呈现增长态势。而且今年7月份南京江北新区的确立，在一定程度上加

快了南京房价的走高，未来随着江北新区的建设，文化、教育、科技等水平的发

展提高，房价只会增不会减，况且近期各种“地王”的出现，房价走低真的只是

一个梦想。据有关专家根据灰度GM（1,1）等模型对未来南京房价进行了预测，

未来南京新房价涨幅约为10%至18%，今年来如果政府不采取很有利的宏观控制

措施，房价大幅下跌的可能性不大。

按照当前南京浦口区均价11000元/平方米，假设每年涨幅大约为15%，并每

年按照此涨幅继续下去。

故A年后浦口区房均价为T：

T=11000115%



A

4买房前期分析

4.1贷款与还款方式选择

目前房贷有三种形式：1商业贷款；2公积金贷款；3组合贷款。

商业贷款利率表

贷款期限 单位：%

六个月 4.35

一年 4.35

一至三年 4.75

三至五年 4.75

五年以上 4.90

公积金贷款利率表

贷款期限 单位：%

五年（含）以内 2.75

五年以上 3.25

按照当前国家最新发布的贷款利率，商业贷款中长期5年以上利率为4.90%，

公积金贷款5年以上利率为3.25%。选择合理的贷款方式可以减少利息的支付，

公积金的利率相较于商业贷款低1.65个百分点，选择公积金贷款是一个比较好

的选择，但法律规定公积金个人贷款上限为30万，只能选择组合贷款。

银行规定房贷的还款期限最长为30年，由于刚刚毕业收入不稳定，存在失业

风险，为保证每月在不影响正常生活的前提下，可以正常支付月供，故选取30

年的贷款年限，时长但每月承担月供较低，比较适合收入不稳定且不高的人。如

果日后工资水平较高，条件允许可以提前还款。

还款方式分为等额本息和等额本金两种方式，等额本息是指本金逐月递增，

利息逐月递减，但月还款数相同；等额本金是指本金保持相同，利息逐月递减，

月还款数额逐月递减，还贷前期压力大，适合于有计划的提前还款。结合自身情

况，刚刚大学毕业工作不久，工资收入不高且不稳定，采取等额本金还款方式前

期还款压力太大，难以承受，为保证能每月都有钱可以支付房贷，所以选择等额

本息还款方式较为合理。

故选择组合贷款方式：

商业贷款和公积金贷款组合，年限30年，等额本息还款。

4.2买房条件确定

当前南京买房贷款政策为必须抵押贷款和非抵押贷款。

结合自身情况，并没有动产或不动产可以抵押，故只能选择非抵押贷款。对

于非抵押贷款，银行则需要提供证明，包括：

工资证明单，工资收入必须是贷款金额和支出的两倍；

资产证明，银行存款是房子成交价的70%，含首付。

即：

为了保证可以成功从银行贷到款项，则需要满足上述两个条件之一。

假设A年后可以满足条件，房价为T/㎡，房面积70㎡，父母代付首付70T×

30%，公积金贷款30万，商业贷款（70T×70%-300000）元，若每月生活支出为

1500元，每月商业还贷为X元，公积金还贷为Y元。

商业贷款

P=70T×70%-300000 n=30×12

i

月

4.90%

每月月供

12

(1i)i

月

n

X(70T70%300000)

n

(1i)1

月

公积金贷款

P=300000 n=30×12

i

月

3.25%

每月月供

12

Y300000

则

(1i)i

月

==1305.62元

300000

(1i)1

月

n

n

(1)

3.25%3.25%

3012

1212

3.25%

3012

(1)1

12

(X+Y+1500)×23500+1000A



解得： A无解

假设A年后满足条件，按照上述工资水平，资产额永远达不到房款的70%。

生活费为1500元，则积蓄（只有银行储蓄，没有买股票等，假设每年银行利息

与货币通货膨胀抵消）

W=24000A+12000（A-1）

W=70%×70T

解得：A无解

结论：

在上述假设条件，南京房价以每年15%递增，毕业工资为3500元/月，工资每

年增长1000元/月，银行基准利率不变的情况下：一个人将永远买不起南京浦口

区一套70㎡的房子。

5评价：

上述规划可行性为几乎为零。

上述规划基于很多假设，而现实生活存在太多的可变因素，若其中房价涨幅

降低或工资水平提高，买房规划也许有实施的可能性。

房价是基于假设条件下做出的，今年一年南京新房涨幅已高达28%，创历史新

高，若日后房价涨幅可以得到很好控制，设其每年最大涨幅为K，依照上述假设

工资水平，10年后可以贷款买房，则

T11000(1K)

1

10

(1i)i

月

n

X(70T70%300000)

11

n

(1i)1

月

(1i)i

月

==1305.62元

300000

Y300000

(1i)1

月

n

n

(1)

3.25%3.25%

3012

1212

3.25%

3012

(1)1

12

(+Y+1500)×23500+1000A（A=10）

X

1



则

K=6%

即10年内，南京房价每年价格涨幅控制在6%以内，10年之后大致可以从银行贷

款开始买房。

工资水平，假设每年工资涨幅变动为H元/月，其他假设条件不变，10年后可

以买房，则

(1i)i

月

n

X(70T70%300000)

(1i)1

月

n

3.25%3.25%

3012

)(1

(1i)i

月

1212

=1305.62元 =

Y300000

300000

3.25%

3012

(1i)1

月

n

(1)1

12

(X+Y+1500)×23500+HA（A=10）



解得：H=2208

即若从毕业工作开始，工资每年涨幅在2208元/月，10年后工资水平刚好符合

银行贷款政策，可以开始买房。

n

6替代方案

2015年一年南京新房涨幅已高达28%，创历史新高，按照当前市场形势，房

价上涨的局势在一段时间内得到改善的可能性不大，南京房价会持续走高，依照

上述规划，我永远在南京买不起房。比起在南京买房，在南京租房则是一个比较

不错的选择。

刚刚毕业收入不高且不太稳定，工作变动也比较大。租房每月支出会比较小，

更易有所积蓄，应对各种突发状况，且具有灵活性，如果在此期间更换工作，可

以随便选择地点居住，比较适合刚刚工作的毕业生。等到收入水平较为稳定，存

有一定的积蓄可以应对突发状况时，再选择三室或四室等较大的房子，更有利于

应对日后的工作生活需要。

买房规划是一项长期规划，规划是否可以顺利实施需要进行准确预估及调整。

结合自身情况，才可能使方案的可行性提高，使未来买房成为可能。