上海普通住宅和非普通住宅在交易过程中所需缴纳的税费有何不同

上海普通住宅和⾮普通住宅在交易过程中所需缴纳的

税费有何不同

住宅分为普通住宅和⾮普通住宅，在上海区分⼆者的标准是什么?在交易过程中所需缴纳的税费⼜有何不同呢?

⼀、普通住宅的标准

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑⾯积三个⽅⾯满⾜如下标准。不能同时满⾜条件的为⾮普通住

房。

(1)房屋类型

五层以上(含五层)的多⾼层住房

不⾜五层的⽼式公寓、新式⾥弄、旧式⾥弄等

(2)成交价格

内环以内：≤450万元/套

内外环之间：≤310万元/套

外环以外：≤230万元/套

(3)建筑⾯积

单套建筑⾯积≤140平⽅⽶

⼆、普通住宅和⾮普通住宅税费标准有何异同

1、契税缴纳标准相同

(1)家庭⾸套唯⼀住房：

90平⽶及90平⽶以下，新房收总价1%;⼆⼿房为(核定价格-增值税)*1%

90平⽶以上，新房收总价1.5%;⼆⼿房为(核定价格-增值税)*1.5%

(2)⼆套住房：

新房收总价的3%;⼆⼿房为(核定价格-增值税)*3%

注意：

1)唯⼀住房指购房⼈家庭成员名下在任何地⽅⽆任何房产(包含和⽗母及其他⼈员共同共有)。

2)“契税”⾸套需要根据房地产交易中⼼出具的买受⽅家庭情况住房表认定(查询结果)，需要特别注意，杨浦区⾮沪

籍买受⽅需要户籍所在地提供的⽆房证明。

2、增值税及附加税的征收标准不同

(1)普通住宅

满2年，免征增值税及附加税。

不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收,其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

(2)⾮普通住宅

满2年，按照差额(税务核定价-购⼊价)÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收,其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

注：在上海，部分郊区的区县(闵⾏、奉贤、青浦、松江、南汇)的增值税附加税税率为0.55。公式为(全额

÷1.05)×(5%+0.55%)(增值税率+附加税率)。

3、个税的征收标准相同，特殊情况除外。

(1)满五且唯⼀

转让家庭名下满五年且唯⼀住宅的，免征个⼈所得税。

(2)⾮满五或满五不唯⼀

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯⼀住宅的，按照“利润”*20%征收个⼈所得税。利润是指住宅核定价格减去

住宅购⼊价及⼀系列费⽤之后的纯利润。

(3)特殊情况

若是没有住宅原值凭证(即⽆法提供或者准确证明房屋购⼊价)的，普通住宅按全额(核定价格)的1%征收个⼈所得

税，⾮普通住宅按全额(核定价格)的2%收取个⼈所得税。

注意：

1)“利润”计算⽅式：核定价-本次交易增值税-购⼊价-购⼊契税-本次交易附加税-房屋装修款(正式装修合同、正式

装修发票、装修材料清单、抵⽤⾦额上限为买⼊价格*10%)-还款利息(仅限出售⽅购⼊⼆⼿房按揭贷款，需提供贷款

合同，银⾏利息清单(要求包含物业地址产权⼈姓名并敲章)，银⾏证明⽂件并敲专⽤章)

2)核定价格指交易中⼼委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进⾏核定，若合同价格低于市场价格，则

买卖双⽅缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格缴税。