交房就是签字拿钥匙？交房太多坑了，你跳过了吗？

交房就是签字拿钥匙？交房太多坑了，你跳过了吗？

你知道交房时业主的权益吗？

开发商交付的房子符合相关规定吗？

交房只是交钱签字拿到钥匙就行了？

交房时物业帮你验过水电就是验房了？

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那么交房的正规程序应该是怎样的呢？

在这之前我们要了解开发商交房所具备的条件：

一、经建设工程质量监督机构核验合格。

商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否

合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良

等。

二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。

住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可

证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，

俗称'大产证'

实际上只要取得'大产证'，就必须具备一、二条所列条件。未取得

“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房

屋交钥匙的，买方应拒绝接受。

我们怎样确保开发商确实达到条件呢？

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查看“三书一证一表”

“三书”是指

《住宅质量保证书》（可带走）

《住宅使用说明书》（可带走）

《建筑工程质量认定书》

“一证”是指

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

“一表”是指

《竣工验收备案表》

根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房

地产开发项目竣工后，经验收合格，方可交付使用”。“三书一证一

表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交

楼的必要条件。

交房的正规流程是怎样的呢？

交房前我们应该收到交房通知书

开发商应先取得房子的产权证，然后以书面的形式通知购房者在

约定的时间对房子进行验收和交接。一般在通知书寄出30天内，如果

购房者没有按照约定执行的话，那则会被视为开发商已实际将该房子

交付给买家使用了，也就是默认交接工作已完成。所以，各位业主一

定要在约定的时间内前往交接，以免吃亏的是自己。

交房现场往往我们会看到类似于这样的一个流程图

这样的流程清晰简单，一目了然，其实里面有很多陷阱，最主要

的就是两个：

一、开放商所要提供的交房证明文件没有明确在哪个步骤提供

“三书一证一表”没有明确在哪个步骤提供，也就是说如果业主

不问很可能就不会提供了，当然《住宅质量保证书》和《住宅使用说

明书》这两个需要业主带走的文件开发商往往还是会给的。

二、验房是在最后交完钱签完字再进行，那么试问这样的验房还

有意义吗？

如果验出来有什么问题怎么办，只能等待维修，结果就是等待等

待再等待。

合理的交房步骤应该是怎样的呢？

一、签到认证

开放商和物业认证业主材料，双方确认交房流程。

二、领取收房验房表

业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使

用说明书》（此三项必须为原件）以及《房地产开发建设项目竣工综

合验收合格证》《建筑工程质量认定书》，并由开发商加以说明。

三、新房验收（具体如何验房请看同期其他文章）

业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。

四、问题解决方案

业主就验收中存在的问题提出质询并寻求解决方案。双方协商并

达成书面协议，根据协议内容解决验房中存在的问题。无法在短期内

解决的，双方应当就解决方案及期限达成有效的书面协议。如果说房

屋的质量有瑕疵或者产权证书不过关的，那作为业主的我们可以拒签

交接书，等到开发商修正和补齐之后再签。

五、验收完付款

开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩

余房款、各项费用及延期交房违约金等。

六、业主领取钥匙

业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》

七、与物业公司的物业关系

与物业公司签署物业协议、向物业公司缴纳物业费并索要发票。

八、办理产权证有关事项

若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产

权登记费。代办费金额由双方协商。业主也有权拒绝代办。

九、业主签署《入住交接单》，交房完成。

如果到这里一切顺利，那么恭喜，你可以开始着手装修入住了。

涉及到钱的问题，墨斗君还要再啰嗦两句

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一、契税问题

契税的算法问题。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政

府交纳总房款2%～4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总

房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%

收取)

关于契税缴纳的时间。按规定，契税应在办理产权证时缴纳，很

多开发商和物业会要求入住前就交，业主有权拒绝。

契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位

才有权利收取，物业是无权向业主收取的。（除非你委托物业代办产

权证）

二、交房费用问题

业主在交房时按照购房合同和补充协议的约定，交齐交房时应交

纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建

设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承

诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。

三、关于家用水电、天然气和暖气费用问题。

水电费一般都是业主自行缴纳，和物业无关。

对物业公司代收的天然气和取暖费，买房人在天然气和供暖开始

供应前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住

手续前的天然气和供暖费。天然气和暖气都涉及到开户安装等问题，

物业无权干涉业主的相关费用缴纳，业主可以自行去天然气公司和暖

气公司申报、缴费，无需经过物业。

末尾总结

一、查看三书一证一表

《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

（此三项必须为原件）以及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格

证》《建筑工程质量认定书》，面积实测数据对照购房合同上的面积。

二、不交费、不签字、先验房

发现问题后不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证

奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少

百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更

多。

三、房屋完好

签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的

权利。

四、交合理费用

包括：房屋维修基金、契税物业管理费等。物业管理费应有物价

局批文、装修押金、垃圾清运费等。

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本期福利

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我是墨斗君

很高兴认识你们

墨斗成规矩，专扒不透明

-本期完-