2021年高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

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高院公布商品房买卖合同纠纷司法

解释

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买卖合同纠纷知识能够帮助到你解决问题。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付

价款的合同。转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付

价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房

销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及

风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）

等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对

房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意

违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。每日商

报对部分重要内容作了摘编。

中华人民共和国公告（摘要）

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业

（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售

并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的

商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售

许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖

人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允

诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有

重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买

卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责

任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定

金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能

订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不

可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，

出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售

管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出

卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖

合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定

办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条

件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的

除外。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实

现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房

款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款

一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该

房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第

三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，

导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购

房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房

款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提

供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒

所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房

买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确

认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第

十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有

约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付

使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正

当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定

的'交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人

另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房

屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请

求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请

求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承

担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买

受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其

他损失由出卖人承担。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交

付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期

限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事

人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，

解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除

权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权

消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当

以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定

的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损

失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔

偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确

定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定

的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管

部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋

租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取

得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违

约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋

交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订

立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已

付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款

利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管

理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超

过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登

记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民

共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的

纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解

释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房

买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事

人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房

买卖行为，适用当时的法律、法规和《〈关于审理

房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

房屋买卖合同注意事项

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产

证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可

能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，

房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交

易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有

的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买

卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签

订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如

果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁

时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因

为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋

买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多

买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠

纷。

(4).土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出

让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主

已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注

意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房

主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用

权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5.)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右

要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格

等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解

详细情况。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策

性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋

所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同

与国家法律冲突。

(7.)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住

房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，

对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位

享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵

犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天

然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，

买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承

担。

(9).中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买

受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银

行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，

所有的责任有可能自己都要承担。

(10.)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但

对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房

屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均

应全面考虑。

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