周兴、钱小花等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

周兴、钱小花等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审结日期】2021.09.15

【案件字号】(2021)苏02民终4577号

【审理程序】二审

【审理法官】林中辉李杨景鑫

【文书类型】判决书

【当事人】周兴;钱小花;江阴高新区碧桂园置业有限公司

【当事人】周兴钱小花江阴高新区碧桂园置业有限公司

【当事人-个人】周兴钱小花

【当事人-公司】江阴高新区碧桂园置业有限公司

【代理律师/律所】周清江苏瀛优律师事务所;王文锋江苏瀛优律师事务所

【代理律师/律所】周清江苏瀛优律师事务所王文锋江苏瀛优律师事务所

【代理律师】周清王文锋

【代理律所】江苏瀛优律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】周兴;钱小花

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【被告】江阴高新区碧桂园置业有限公司

【权责关键词】合同第三人质证诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【更新时间】2021-11-10 12:29:47

周兴、钱小花等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏02民终4577号

当事人 上诉人(原审原告)：周兴。)

委托诉讼代理人：周清，江苏瀛优律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王文锋，江苏瀛优律师事务所律师。

上诉人(原审原告)：钱小花。

委托诉讼代理人：周清，江苏瀛优律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王文锋，江苏瀛优律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：江阴高新区碧桂园置业有限公司，住所地江阴市长江路

201号8楼811室。

法定代表人：谢金雄，该公司总经理。

委托诉讼代理人：江浩。

委托诉讼代理人：王晓艺。

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审理经过 上诉人周兴、钱小花因与被上诉人江阴高新区碧桂园置业有限公司(以

下简称碧桂园公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初

11498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日受理后，依法组成合议庭

审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称 周兴、钱小花上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请

求。事实和理由：一、被上诉人碧桂园公司应当加装维修通道。之前房屋漏水的原因在

于碧桂园公司，在碧桂园公司维修之后，目前仍有渗水现象。考虑到碧桂园公司及物业

公司对维修的拖延，其有时就需要自行勘查和修复屋顶的防水。但房屋的设计不符合

《民用建筑设计统一标准》(GB-50352-2019)第6.14.6条规定的“屋面应设上人检修

口，并低于10m时，可设外墙爬梯……；大型屋面及异性屋面的上屋面检修口宜多于2

个”要求，其难以至屋顶，故碧桂园公司应当加装维修通道，开设检修口。而目前的维

修口是其他业主改造形成，并不是碧桂园公司所加。一审法院将上述标准中的10m错误

认定为5m。二、在2019年9月之后，房屋仍有漏水，碧桂园公司在2020年2、3月还在

修建排水沟，在2020年6月之前也多次报修。其于2019年9月张贴招租广告是为了减

少损失，一审以其张贴招租广告认定维修完毕与事实不符。其损失包括退租赔偿、降低

租金招租的损失。三、其收到的1万元仅针对收款之前的损失，不包含之后的损失。根

据碧桂园公司工作人员蒋鸣峰与其的谈话录音，蒋鸣峰明知截至2019年9月其损失已有

近3万元，其并无以1万元和解的意思表示；碧桂园公司作为大公司，与其和解也应当

有正式的内部审批与书面和解协议，并据此申请财务付款。至于其在中收取1万元

并不违反常理。即使认定1万元是针对2019年6～8月的损失，则9月之后的损失仍未

处理。

二审被上诉人辩称 被上诉人碧桂园公司辩称：一、房屋所在楼栋已预留两个出口

方便业主至楼顶检修，另外房屋买卖合同中也未约定需另外加装维修通道，上诉人周

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兴、钱小花要求其在二楼楼顶加盖维修通道系无理诉求。二、房屋已通过竣工验收，符

合约定的建筑工程质量标准并具备国家规定的其他竣工条件，并不存在严重渗水、漏水

的质量问题。即便存在局部的渗水、漏水质量问题，在保修期内其依约仅承担维修义

务，且已积极履行了维修义务，周兴、钱小花要求其赔偿损失并无合同及法律依据。

三、即便案涉房屋因局部渗水、漏水问题对周兴、钱小花造成一定影响，也并非一定会

造成经济损失；即便存在经济损失，也仅限于直接经济损失而不包括租金损失等间接经

济损失。四、双方就补偿问题早已达成了一致意见并履行完毕。综上，一审法院认定事

实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原告诉称 周兴、钱小花向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司在二楼通往屋顶

处加装维修通道；2.判令碧桂园公司赔偿损失105500元并支付该款自起诉之日起至实际

给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。

一审法院查明 一审法院认定以下事实：

2018年5月31日周兴、钱小花与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》和《补充

协议书》，约定：周兴、钱小花向碧桂园公司购买白鹭湾花园50单元商铺，金额为

1812014元，碧桂园公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的

标准，碧桂园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承

担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，碧桂园公司应当履

行保修义务。合同的附件三仅载明装饰、设备标准：外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、

厨房、卫生间、阳台、电梯、其他。合同的附录二中《住宅质量保证书》载明：商铺质

量保证书，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限5

年。后周兴、钱小花交付了1812014元房款。

2019年1月24日，江阴市住房和城乡建设局出具澄住建[2019]7号文件《关于

商品房(白鹭湾花园)通过交付使用竣工验收的通知》，载明：“你公司《商品房(白鹭湾

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花园)等交付使用竣工验收的申请报告》悉。商品房(白鹭湾花园东区6-8某、10某楼，

商业B)，幢数6(含配套用房)，规划核实面积:64599.82平方米(详见江阴市建设工程规

划核实合格证，核字第320号)。2018年11月9日通过工程竣工验收备

案。公安编号:白鹭湾花园东区xxx至xxx号，金童路28至66号(双号)。现所申报的建

设项目已全面竣工。根据市国土、环保、市政公用、园林、公安、市监、城管等部门单

项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商

品房交付使用管理办法》及《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，

同意交付使用。请做好各项交接工作，并将此通知在商品房销售现场公示，按《江阴市

商品房交付使用通知书》格式交付，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。”后碧

桂园公司将涉案房屋交付周兴、钱小花使用。案涉房屋登记在周兴、钱小花名下。

2019年6月10日，周兴与杨婷签订《商铺租赁合同》一份，约定周兴将金童路

50号(案涉房屋)租赁给杨婷使用，租赁期限2019年7月1日至2022年6月30日，年租

金85000元，物业管理费由杨婷承担，杨婷拥有20天装修期。

2019年6月中下旬，涉案房屋漏水，周兴、钱小花报修后碧桂园公司于2019年

7月进行了维修。2019年8月11日16时41分，杜涛报警，民警到场后接处警情况：杜

涛租了钱小花金童路50号的门面房，现因漏雨想退租，钱小花不同意，双方发生纠纷。

2019年8月11日17时32分，双方又报警，民警到场后接处警情况：杜涛租了钱小花金

童路50号的门面房，现双方因房子漏雨退租问题发生纠纷，民警再次前往，经现场调

解，钱小花答应在8月底将金童路50号房子漏水修缮到位，如还漏水，钱小花退还杜涛

房租。

2019年9月5日钱小花与碧桂园公司工作人员蒋鸣峰谈话录音，该录音显示：

“钱小花：哪啊说法啊。蒋鸣峰：不肯，上限5000。钱小花：5000元是上限啊……钱小

花：你知道我这个损失三万不到，三万块钱损失。蒋鸣峰：我跟他报的是21000，我说三

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个月房租，一个月算7000就21000，我说然后人家也让步，然后让步的底线肯定不能低

于10000。钱小花：10000都不肯，太少了。蒋鸣峰：我跟他讲不能低于10000，这也是

让步了。”

2019年9月9日，周兴、杨婷签订《退租协议》一份，载明：因杨婷于6月底进

行装修时发现二楼墙面漏水后停工等待开发商维修，至今未完全修好，现双方协商同意

退租，退还房租85000元、物业费5500元、预交水电费800元、房屋押金2000元。

2019年9月9日钱小花支付杨婷50000元，2019年9月10日钱小花支付杨婷43300

元。

2019年9月碧桂园公司又对涉案房屋进行漏水维修。

2019年10月31日，碧桂园公司工作人员蒋鸣峰与钱小花聊天显示“钱小

花：过两天你在时来你，多赔点我。钱小花：蒋工，又黄了。蒋鸣峰：我问

下。”2019年11月1日，蒋鸣峰转账给钱小花10000元。

2020年6月20日，钱小花与何效卒签订《商铺租赁合同》一份，约定钱小花将

金童路50号出租给何效卒，租期自2020年6月20日起三年，给予装修期50天，租金

每年70000元。2020年7月钱小花又报修涉案房屋漏水。何效卒至今仍租赁在涉案房屋

内。

2020年10月28日，周兴、钱小花具状诉来法院。

一审中，周兴、钱小花陈述：2019年6月中下旬报修漏水，碧桂园公司在2019

年7月下旬来做的，到了2019年9月碧桂园公司自己来做淋水测试还是有水漏下的，

2019年9月中下旬碧桂园公司开始挖下水道，只象征性的开挖了一段；2020年7月因为

新的租户装修的时候看到一挖就有水就又报修漏水了；2020年10月还是11月份碧桂园

公司又开始重新挖下水道；双方达成的10000元只是2019年9月5日的意见，修理一直

没修好，物业费也说帮着申请但没申请下来；10000元的补偿款应该截止到2019年9月

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初，碧桂园公司在2019年11月支付10000元，期间又有2个月的租金损失产生；2019

年9月9日与第三人解除租赁合同后，他们立即通过张贴广告的方式进行招租，但是因

为案涉房屋存在装修的痕迹且2019年9月后碧桂园公司也多次对案涉房屋进行多次大范

围的维修，正是因为种种情形导致案涉房屋不能及时出租出去；案涉房屋是有两个检修

口可以上去，但是要通过别的商铺进入，二楼至顶层的层高是不超5m的。因起诉后周

兴、钱小花认为碧桂园公司已经履行部分修缮义务，暂时无法发现存在的质量问题，故

现在仅要求碧桂园公司履行的修缮义务就是指加装维修通道。

碧桂园公司陈述：2019年7月份去维修的是二楼北墙顶部做了防水卷材封闭并加

盖铝板保护，并增加混凝土防护，当时做完就不存在渗水漏水的情况了；后因为首层东

墙出现局部渗水，在2019年9月做的增设防水卷材和排水沟，做完后一楼也不渗水了；

后未收到周兴、钱小花和租户的任何报修信息，至2020年7月才收到周兴、钱小花的报

修信息，但此次漏水是室内外温差造成的冷凝水，不是房屋质量问题。

以上事实，有周兴、钱小花提供的商品房买卖合同、租赁合同、接处警记录、银

行流水、录音，碧桂园公司提供的聊天记录、转账记录、竣工验收通知及当事

人陈述等在卷予以佐证。

一审法院认为 一审法院认为，周兴、钱小花与碧桂园公司签订的商品房买卖合同

系双方真实意思表示，不违反法律行政法规等的强制性规定，应认定为合法有效，双方

当事人均应按约履行。

双方合同明确约定碧桂园公司对案涉房屋漏水保修5年，审理中周兴、钱小花也

表示案涉房屋暂时无法发现质量问题，且已经变更要求保修的诉讼请求为在二楼通往屋

顶处加装维修通道。对于是否加装维修通道，法院认为，根据《民用建筑设计统一标

准》(GB-50352-2019)第6.14.6条的规定:“考虑到屋面的检维修要求，检修口设置的数

量和位置应在满足防火标准要求的同时，其开口尺寸宜满足携带维修工具抵达的要求:屋

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面高差低于5m时可采用移动式爬梯，高差大于等于5m时应设上屋面的检修人孔或外墙

爬梯。”审理中双方也一致确认有两个维修孔可以通至二楼，二楼至顶层的屋面高差小

于5m，按照规范要求采用移动式爬梯即可而无需设置上屋面的检修人孔或外墙爬梯，且

根据周兴、钱小花提供的照片显示，通过移动式爬梯也可以上到屋顶。且根据碧桂园公

司提供的证据显示案涉商铺已于2018年11月9日通过工程竣工验收备案、于2019年1

月24日通过交付使用竣工验收，而双方的合同也没有约定需另外加装维修通道，故法院

对周兴、钱小花的该诉讼请求依法不予支持。

对于周兴、钱小花因房屋漏水造成的损失，法院认为，根据周兴、钱小花提供的

照片也仅显示2019年9月房屋还存在漏水情况。碧桂园公司陈述已于2019年9月维修

好，并提供了维修时的照片，而周兴、钱小花于2019年9月9日与案外人解除房屋租赁

合同后立即张贴租赁广告，故法院对碧桂园公司陈述的漏水已于2019年9月修理完毕予

以采信。双方在2019年9月至2019年10月底一直在针对因漏水造成的损失进行协商，

周兴、钱小花也陈述10000元是截止到2019年9月初的损失，在2019年9月9日周

兴、钱小花就立即对涉案房屋重新进行了招租，故法院对碧桂园公司陈述的双方已按

10000元协商赔偿完毕的抗辩予以采信。周兴、钱小花未提供证据证明之后案涉房屋长期

未租赁出去是因为案涉房屋漏水导致，虽2020年6月周兴、钱小花与案外人签订的租赁

合同的租金较之前有所降低，但周兴、钱小花也无证据证明系因之前的漏水所致，故法

院对周兴、钱小花要求碧桂园公司赔偿损失的诉讼请求依法不予支持。

综上，该院依照《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的

若干规定》第一条第二款、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释》第十条第二款之规定，作出判决：驳回周兴、钱小花的诉讼请求。一

审案件受理费2410元(周兴、钱小花已预交)，由周兴、钱小花负担。

本院查明 本院对一审法院查明的事实予以确认。

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二审中，上诉人周兴、钱小花提交其与物业工作人员聊天记录打印件，证

明：2020年7月，其再次向物业公司反馈房屋质量问题，以及被上诉人碧桂园公司于

2020年10月才将商铺后面的排水沟挖通的事实。经质证，碧桂园公司认为，其于9月之

前将周兴、钱小花房屋后面的挖通，但为了避免类似情况发生，于10月将整条排水沟挖

通。

碧桂园公司提交房屋设计图纸一份，载明楼栋屋面高度10.7米，用于证明案涉

房屋符合设计规范，无需另行增加检修口。经质证，周兴、钱小花对该证据的三性均不

认可。

本案的争议焦点是：一、加装维修通道的请求是否符合法律规定，能否在民事案

件中进行处理；二、1万元是否包含了对双方因漏水产生的纠纷全部的赔偿。

本院认为 本院认为：

关于争议焦点一，房屋建筑及其附属设施的建造属于建筑活动。建筑法规定，建

筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行

政主管部门申请领取施工许可证。城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、

构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城

乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程

规划许可证。本案中，在案涉房屋的设计图纸中未包含维修通道，如果要加装维修通

道，涉及取得行政主管部门的规划许可与施工许可，超出了民事案件可以处理的范围，

故本案中不予理涉。另外，上诉人周兴、钱小花与被上诉人碧桂园公司在《商品房买卖

合同》和《补充协议书》中均没有约定加装维修通道，故周兴、钱小花主张加装维修通

道亦缺乏合同依据。

关于争议焦点二，双方于2019年9月有过协商，钱小花确实明确过1万元的数

额太少，但碧桂园公司是由工作人员蒋鸣峰于同年11月1日通过向钱小花转账该1

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万元，从常理分析，该转账行为系碧桂园公司发出以1万元了结的意思表示。中的

该笔转账，系经钱小花确认后才产生收款的效果。钱小花确认收款，与其之前表示1万

元太少的意思不一致，则存在两种可能性，一是其同意以1万元了结，二是其仍认为1

万元太少。但其同意以1万元了结的可能性大，因为蒋鸣峰在转账之前多次表达了公司

不同意多赔的意思，如果钱小花不接受1万元的方案，蒋鸣峰也不可能转账。周兴、钱

小花主张9月份之后的损失不包含在该1万元中，但钱小花在11月1日收款时并未提出

该期间的损失，则该1万元应包含了付款日以前的全部损失。至于周兴、钱小花主张的9

月之后的租金损失，因为原承租人在9月已经退租，其房屋空置，其与碧桂园公司谈赔

偿时，该租金损失正在发生，则至11月1日碧桂园公司支付1万元时，通常也应包含该

租金损失。据此，一审法院采信碧桂园公司的抗辩，未违背事实，所作分析不违反常

理，所作认定并无不当。

综上，周兴、钱小花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

(一)项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2410元，由上诉人周兴、钱小花负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 林中辉

审判员 李 杨

审判员 景 鑫

二〇二一年九月十五日

书记员 陆焱琳

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