物权法律制度经典习题及答案解析

【习题⼀】

2007年8⽉3⽇甲与⼄签订租赁合同，将其所有的⼀幢房屋出租给⼄居住，租期⼀年。2007年10⽉19⽇甲⼜将该已出租的房屋

设定抵押与丙签订借款合同，并书⾯告知了⼄。2008年4⽉19⽇借款合同到期，甲未能按照约定还本付息。关于本案，下列说

法正确的是( )。

A.⼄在有效期内仍有权居住，因抵押合同⽆效

B.⼄在有效期内仍有权居住，因原租赁合同继续有效

C.⼄在有效期内仍有权居住，但应与房屋的受让⼈签订新的租赁合同

D.⼄在有效期内是否有权居住由房屋的受让⼈决定

【习题⼆】

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）投资开发A⼩区，后期由于资⾦短缺，甲公司以A⼩区尚未完⼯的1号楼作抵押向银⾏借

款5000万元，并办理了抵押登记⼿续。

2007年10⽉，甲公司开始销售A⼩区的1号楼和2号楼。在销售过程中，甲公司有如下⾏为：

（1）销售1号楼时，未经银⾏同意，也没有向购买⼈说明1号楼已经抵押的事实；

（2）以每年100万元的价格将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给⼄公司⽤于设置⼴告宣传装置，且没有向购买⼈说明；

（3）以500万元的价格将已经销售的2号楼的规划⽤于停放汽车的地下车库卖给⼄公司⽤于存放物资。

2008年3⽉，业主全部⼊住后成⽴了业主委员会。业主委员会发现甲公司前期聘请的提供物业管理的丙公司收费偏⾼，且服务

较差。于是经专有部分占建筑物总⾯积过半数的业主且占总⼈数过半数的业主同意，解聘丙公司并与提供物业管理的丁公司签

订物业服务合同。

要求：根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题：

（1）甲公司以尚未完⼯的1号楼设⽴抵押是否合法？并说明理由。

（2）甲公司销售已经抵押的1号楼是否合法？并说明理由。

（3）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给⼄公司是否合法？并说明理由。

（4）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给⼄公司是否合法？并说明理由。

（5）业主委员会解聘丙公司并与丁公司签订物业服务合同是否有效？并说明理由。

【习题三】

下列关于抵押⼈权利的表述中，正确的有（ ）。

A.抵押⼈享有对抵押物的占有权

B.抵押⼈享有对抵押物的处分权

C.抵押⼈可以将同⼀抵押物设⽴多项抵押权

D.抵押⼈可以决定对抵押是否办理登记

【习题四】

抵押权和质押权都是担保物权，两者有⼀定的区别，对此表述错误的是（ ）。

A.抵押的标的物既可以是动产也可以是不动产；质押的标的物则不包括不动产

B.抵押权的设定不要求移转抵押物的占有；质权的设定⼀般要移转占有

C.抵押⼈可以继续对抵押物占有、使⽤、收益；质押⼈不能直接对质押物进⾏占有、使⽤、收益

D.抵押权设⽴需要办理登记；质押权设⽴不需要办理登记

【习题五】

不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，可以发⽣效⼒的情形有（ ）。

A.因⼈民法院的法律⽂书，导致物权变更的，⾃法律⽂书⽣效时发⽣效⼒

B.因继承取得物权的，⾃继承开始时发⽣效⼒

C.因合法建造、拆除房屋等事实⾏为设⽴和消灭物权的，⾃事实⾏为成就时发⽣效⼒

D.因⼈民政府的征收决定，导致物权消灭的，⾃征收⾏为完成时发⽣效⼒

【习题六】

所有权的⾏使中必须遵循⼀定的规则，对此下列说法正确的有( )。

A.按份共有中的份额本⾝并⾮单独的所有权

B.各个物权之间不得相互⽭盾

C.⼀物的某⼀部分不能成⽴单个的所有权

D.⼀物之上不可以存在数个物权

答案

1、B

【答案解析】本题考核抵押权的效⼒。抵押⼈将已出租的财产抵押的，应当书⾯告知承租⼈，抵押权实现后，租赁合同在有效

期内对抵押物的受让⼈继续有效。

2、（1）甲公司以尚未完⼯的1号楼设⽴抵押合法。根据《物权法》规定，正在建造的建筑物可以作为抵押物的财产。且以正

在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权⾃登记时设⽴。本题中，1号楼虽然尚未完⼯，但可以设⽴抵押。

（2）甲公司销售已经抵押的1号楼不合法。根据《物权法》规定，抵押期间，抵押⼈未经抵押权⼈同意，不得转让抵押财

产，但受让⼈代为清偿债务消灭抵押权的除外。本题中，甲公司未经银⾏同意，销售1号楼不合法。

（3）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给⼄公司不合法。根据《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部

分（如电梯、过道、楼梯、⽔箱、外墙⾯、⽔电⽓的主管线等）享有共有的权利。本题中，甲公司将属于业主共有的楼顶和外

墙壁对外出租不合法。

（4）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给⼄公司不合法。根据《物权法》规定， 建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车

位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。本题中，甲公司将车库对外出售不合法。

（5）业主委员会与丁公司签订物业服务合同有效。根据《物权法》规定，选聘和解聘物业服务机构或者其他管理⼈等事项经

专有部分占建筑物总⾯积过半数的业主且占总⼈数过半数的业主同意即可。本题中，业主委员会的做法符合法律规定。

3、ABC

【答案解析】

本题考核点是抵押权的设定。抵押权⼈享有抵押物的占有权、收益权和处分权。以法律规定的财产设⽴抵押时，应当办理抵押

登记。

4、D

【答案解析】

本题考核点是抵押权和质押权的区别。对于特定的标的物，抵押权和质押权的设⽴都需要办理登记。

5、ABC

【答案解析】

本题考核不动产的物权变动。因⼈民法院、仲裁委员会的法律⽂书，⼈民政府的征收决定等，导致物权设⽴、变更、转让或者

消灭的，⾃法律⽂书⽣效或者⼈民政府的征收决定等⾏为⽣效时发⽣效⼒。

6、ABC

【答案解析】

本题考核点是⼀物⼀权原则。⼀物⼀权主要是指⼀物之上只能设定⼀个所有权，不是指⼀物之上不能设置多个物权，⽐如说甲

将⾃⼰所有的汽车设定了抵押，那么在这个汽车之上就存在所有权和抵押权两个物权。因此“⼀物之上不可以存在数个物权”这

个说法是错误的。