2021年房地产形势分析最新消息

2021年房地产形势分析最新消息

1、市场继续回调，下半年及明年房地产投资增速回落

本轮房地产市场调整的货币边际效应减弱，需求通过上半年的集中释放之后，市场难

以再出现交易规模的明显增长。市场降温后，支持本轮房地产复苏的重要因素之一住房投

资性减弱，甚至大部分投资购房人离场。增量房市场的销售、开工以及拿地的积极性都

会受到影响。

2、一线城市收缩，二线城市崛起

一线城市的土地供给量减少，核心位置的地块几乎难觅踪影，人口逐年疏解或自然流

失，都决定了未来城市增量房市场的发展空间变小。2021年上半年，房地产市场点燃了核

心二线城市，成为了增量房聚焦的新区域。这些城市，或为一线周边，或为区域中心，土

地、人口资源丰富，住房的交易规模将不输一线。

3、房地产市场出现抱团效应，“城市圈”市场存在共生关系

以北京、上海、深圳为代表，在增量房市场外扩、需求溢出的影响下，城市间的地缘

联系加强。如同北京与廊坊，上海与嘉兴，深圳与惠州，在共享购房人、交通与经济的

条件下，房地产市场存在共生关系，需求会在城市间流动转移，价格趋势存在传导和一致

性。

4、地王倒逼新房高端化，核心城市面临新的去化问题

2021年上半年出现了大批地王，土地成本都会反映到将来的房价上。北京新房市场已

经出现了非常典型的高端化、豪宅化趋势，由此导致了利润减少、去化周期长、产品同质

化问题，在品质相近、产品差异化低的情况，会引发一线新的去化问题。但是，在常态的

房地产市场中，如果加之充裕资金，地王还是会继续出现，因为这是现阶段房企的生存之

门。

5、调控手段更为审慎，未来政策注重分类施策、因城施策

目前房地产市场面临的形势复杂，已经不仅是刺激经济的工具，或者满足自住需求，

尽管这些依然重要。然而更重要的是在“有房者”成为多数的情况下，市场重心已经从增

量过渡到存量，150万亿存量资产背后对应的是社会财富、中产及高产阶级的信心和消费

行为。所以对于当前的房地产市场，“稳定”比“调整”更为重要。我们判断，下半年及

未来短期内，房地产调控政策不会整体收紧，市场调控的差异性增加。

6、改善性购房需求成为“新刚需”

本轮房地产市场周期最大的不同点是改善性需求成为推动房地产市场上升的核心力量。

随着住房自有率的提高，以及二胎政策的放开，改善性需求会成为房地产市场的“新刚

需”。这也是房地产市场发展的进化，由满足急迫的居住需求，到改善居住环境。因此，

无论未来的房地产政策还是居住产品，都应该重视改善性住房需求的释放。

行业政策:中央政策趋稳,地方政策继续分化

进入6月份,中央政策趋稳,而地方政策更加细分化,一方面,在"地王"频现的情况下,

热点城市继续出台收紧调控政策,其中合肥针对土地市场"地王"频现现象,出台新政,提升

居住用地竞买保证金不低于参考总价的50%,同时指出各区县除县级巢湖市和庐江县外拍出

"地王"的,须在合同签订后1个月内一次性付清,有利于平抑土地市场过热现象;而另一方

面,对于库存高企的省市,地方继续出台系列政策化解房地产库存,其中财税补贴、鼓励农

民工购房等持续有序推进。

信贷政策:整体信贷宽松有限,合肥差别化信贷落地

本月各地信贷政策相对平稳,但是各城市间信贷执行差距依旧较大,其中值得注意的是,

本月合肥差别化信贷政策终于落地,政策一方面提高了首套房认定标准,另一方面,首套房

和二套房首付比例均上升或实际持平。而在公积金方面,本月,多个省市颁布2021年度公

积金新政,主要涉及公积金覆盖范围、公积金缴存额度、缴存比例和公积金贷款额度调整

等,但本月天津出台公积金紧缩政策,下调了最高贷款额度。

长效机制:多地明确保障房货币化安置目标

长效调节机制在本月继续加速推进,保障房方面,本月中央继续加大对棚改的支持力度,

引导居民优先选择货币化安置方式,地方层面,多省、市提出保障房新政,涉及棚改、保障

房新建、货币化安置、公租房范围扩大等多个方面。另外,不动产方面,国土部提出不动产

统一登记制度要在基层全面落地实施,今年底前所有市县颁发新证、停发旧证。

政策效果:上半年成交高位运行,但二季度逐步回落

2021年1-6月份,全国商品房销售面积3亿平米,同比增长27.9%,增幅较1-5月份降

低5.3个百分点,其中,住宅销售面积5.71亿平米,同比增长28.6%,增幅较1-5月份回落

5.6个百分点。整体来看,16年上半年,政策宽松趋稳,推动成交高位运行,全国商品房销售

面积创历史同期新高。

1、市场分化进一步加大，一二三线城市差距越来明显

去库存的政策下，预计2021年楼市供应整体偏紧。一线城市由于地价高，产量稳，

加上房企也偏爱一线城市，预计一线的量价将继续向上;但对于三四线城市来说，人口流

入的吸引力不强，需求量不高，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在

降价走量，以期减少库存、回笼资金的可能，各线城市之间市场分化进一步加剧。

2、楼市政策不断，走向乐观

要想要消化库存，没有更多的刺激性政策是不可能的。限购政策一定范围的松绑，首

付款降低、减少交易环节税费、公积金贷款政策进一步放松、降息降准等等，由此可见，

2021年无论是对刚需还是改善需求的人来说，都是买房的好时机。

3、土地成交总量将停滞不前

目前中国的楼市整体的库存都存在一个供远大于求的失衡状态，要想“去”库存，首

先肯定要控制入市量，这就必然限制土地的成交量。

4、房地产市场波动大

当前中国经济最大的宏观背景叫增速换挡和结构调整;楼市主基调要着力去库存;货币

政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在四季度疯狂后或将逐步步入调整期;房市向上，

房地产开发投资增速却向下;地价大涨，土地成交量却急缩……变数太多，杂糅在一起，

预计给2021年房地产市场带来的波动也比较大。

5、市场需求结构发生改变

16年的为了消化库存，鼓励农民进城买房，释放更多的刚性需求。虽然三四城市实施

效果并不理想，但从年末中央经济工作会议态度来看，2021年政府会再接再厉通过新型城

镇化等各项政策助力三四线城市去库存，增强楼市信心。基于此，2021年国内商品住宅市

场将向小户型偏移。

6、限购限贷政策不会完全放开

7、一线城市的房价以二手房价格为风向标

土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积逐年上升，处于定价权掌握在卖

方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房价格为风向标迹象将更加凸显。

8、房企多维度经营变革的时代到来

房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压

力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2021年房企将面临更加复杂的环境，强

者生存，房企多维度经营变革在即。

感谢您的阅读，祝您生活愉快。