违反物权法的案例及分析

违反物权法的案例及分析

中华人民共和国物权法是为了维护国家基本经济制度，

维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，

保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。那么关于物权

法的案例都有哪些呢？我们一起来看看吧！

案例1：孙某某对违章建筑主张所有权纠纷案

案情简介：

马某某系孙某某丈夫，马某某从朱某处购买XX县XX镇

XX街11号一间半住房后，在该房前未经批准占用公用土地

搭建面积为60平方米的木结构房屋一间，并于10年后改建

为石棉瓦屋。再过10年，XX县进行街道整治，经XX县城

市建设指挥部批复后再经XX县人民政府批准，将该地段作

为建设县城公园之用。随后，XX县城市建设指挥部在拆迁该

地段时，对马某某从朱某处所购一间半住房，按有关规定作

了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房，作出由马某某自

行拆除的决定。后因XX县外北街居委会需要临时占用该石

棉瓦平房办公，遂与马某某协商购买该违章建筑残值（拆除

材料值），价值840元，由城建指挥部付款后马某某出具领

条一张。在领取该款半年后，马某某和孙某某隐瞒真实情况，

向XX县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证，同年XX县

规划委员会由于审查不严，予以批准。马某某夫妇为占有该

违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中约定：“XX街

11号未拆除的60平方米石棉瓦房屋属孙某某所有”，并经XX

县公证处公证。事后，孙某某强行搬进外北街居委会正在使

用的石棉瓦房。同时孙某某持规划部门的批复和公证书向XX

县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局

审查不严，向孙某某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权

证》。次年，孙某某将领取的石棉瓦房残值款840元强行退

给外北街居委会。XX县规划委员会查明真相后，作出了撤销

对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后XX县公证

处作出了撤销公证书的决定，XX县房地产管理局也作出了关

于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此，孙

某某以“搭建40．25平方米房屋时，没有健全的管理机构和

审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主张撤销XX

县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》

的决定并确认其对该房屋享有所有权。

法律问题：

1．孙某某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉

瓦房的所有权?

2．孙某某的主张是否合理?

法理分析：

（一）房地产权属登记

（二）房地产属于典型的不动产，其物权采用登记的方

法进行公示。根据《物权法》的规定，除法律另有规定的外，

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生

效力；未经登记，不发生效力。

1．不动产登记

我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项

作出了规定，其中第10条至第13条对不动产登记机构及其

职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第

10条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不

动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条

的规定，申请登记的当事人，应当根据不同登记事项提供权

属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第

12条的规定，不动产登记机构在登记 时不仅要“查验申请人

提供的权属证明和其他必要材料”，“就有关登记事项询问申

请人”，而且“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明

的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查

看”。这表明我国不动产登记的审查实行以形式审查为主，以

实质审查为辅。根据《物权法》第13条的规定，登记时登记

机构不得要求对不动产进行评估，也不得以年检等名义进行

重复登记。

我国《物权法》还对不动产的预告登记和异议登记作出

了规定。《物权法》第19条规定，利害关系人认为不动产登

记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿

记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日

内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害

的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《物权法》第20条

规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为

保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，

不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不

动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

2．房地产权属登记 房地产权属登记是指法律规定的

房地产管理机构，对房地产的权属情况进行持续登记。房地

产权属是指房地产所有权、使用权及其他权利，如租赁权、

地役权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权

利的来源和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。

房地产权属登记是国家确认房地产产权归属的法定程序，经

登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得

侵犯。

我国房地产登记具有以下特征：

(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。即当事人对

房地产权利的取得、变更、丧失均必须依法登记，房地产权

属登记不仅登记权利的静止状况，而且也登记权利的动态过

程，使第三人可以就登记的情况，推知该房地产的权利状态。

(2)房地产权属登记实行强制登记制度，即房地产权利初

始登记后，涉及权利变更、转移、消灭等，权利人必须申请

登记，若不进行登记，不产生不动产物权变更、转移或者消

灭的效力。

(3)颁发权利证书，即房地产权属登记机构对权利人申请

登记的权利，按程序登记完毕后，颁发权利证书，权利证书

为权利人享有权利的凭证；不动产权属证书记载的事项，应

当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动

产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

我国房地产权属登记包括申请登记、勘验绘图、产权审

查、绘制权证和收费发证五项程序。房屋权属登记要求产权

来源清楚，证件齐全，手续完备，符合法律法规，没有权属

纠纷；申请人要提供证明身份和产权来源的证件、证明材料

并有相应的时间限制。

就本案而言，孙某某在形式上已经完成房地产权属登记，

取得权利证书，但是并不能因此认为她已取得违章搭建的石

棉瓦房的所有权。我国《物权法》第21条规定：“当事人提

供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责

任。”虽然《物权法》并未明确规定，通过提供虚假材料取得

非法建筑权属证书是无效行为，但是我国《民法通则》第58

条第l款规定：“下列民事行为无效：„„(五)违反法律或者社会

公共利益的„„(七)以合法形式掩盖非法目的的。”可见，孙某某

通过隐瞒真实情况取得房屋权属证书的行为属于无效民事

行为，她并不能因为取得权属证书而取得石棉瓦房的所有权。

(二)违章建筑

违章建筑是指未经办理合法手续，擅自建筑的建筑物、

构筑物。我国居民修建住宅，应当由本人提出申请，经城镇

规划管理部门许可，土地管理部门审核报县级人民政府批准

后，方可进行。

在本案中孙某某夫妇修建房屋事先未经申请，事后也未

补办有关手续。后来将搭建的木房改建成石棉瓦平房时，没

有申请扩建住宅，未能取得该搭建平房的申请批准手续，修

建行为应当认定为违章搭建。孙某某提出的“当年搭建房屋

时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法

建筑物”理由不能够成立。孙某某夫妇搭建房屋时，有关机

构确实尚未建立，但在这些机构建立后，孙某某夫妇从未补

办建房手续。XX县城市建设指挥部在拆迁安置时，仅对马某

某所购朱某一间半住房作了安置，并未对违章建筑进行安置。

同时孙某某夫妇也接受了XX县城市建设指挥部按违章建筑

物对其补偿残值840元的处理，可见，孙某某夫妇自己也知

道石棉瓦平房属于违章建筑。

案例2：刘某诉常某房屋产权纠纷案

案情简介：

刘某自建起一栋二层楼房后，约好友常某一同去房管机

构办理权属登记。由于房管机构的工作人员疏忽，将所有权

人错误登记为常某，刘某一时大意并未察觉。随后刘某因长

期外出务工，遂将该房屋交由常某保管。后来，某日常某向

赵某借款20万元，并以该楼房作为抵押，双方去房管机构办

理了抵押登记。后因常某不能按时还款付息，便与赵某协商

将该楼房拍卖偿还借款。刘某得知此事后一方面要求房管机

构撤销错误登记并确认其为所有权人，一方面坚决反对赵某

拍卖楼房。因最终无法达成协议，刘某遂将常某和赵某一同

诉至法院，要求确认二者间的抵押合同无效。

法律问题：

1．常某和赵某的抵押合同是否有效?

2．刘某应如何保护自己的权益?

法理分析：

（一）争议焦点

（二）一种意见认为：尽管本案争议的楼房产权登记为

常某所有，但是该登记为错误登记，刘某是该楼房的实际所

有人。常某未经刘某允许擅自将该房屋抵押给他人，属于无

权处分，其抵押行为无效。因此应当支持刘某的诉讼请求。

另一种意见认为：尽管常某并非该楼房的实际所有权人，

但产权证上登记的权利人是常某，且常某实际居住该房屋。

赵某在不知情的情况下有理由相信该楼房归常某所有，应当

保护善意第三人的合法权益，因此不应支持刘某的诉讼请求。

刘某只可以通过对常某提起侵权之诉的方式要求常某赔偿

损失。

法理分析：本案件体现了物权法的公信原则。所谓公信

原则，是指物权变动的公示方式所表现的物权即使与真实的

权利状态不一致，但对于信赖此项公示方法所表示的物权而

为物权交易的人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的

法律效果而加以保护的原则。物权法的公信原则虽然在一定

程度上减弱了物权追及效力，但是有利于维护整体交易安全

和秩序，因此成为近代各国物权法的基本原则之一，我国《物

权法》的规定也体现了该原则。

公信原则要求，对于不动产物权的变动，以登记为其公

示方法，对于动产物权的变动，以交付为其公示方法。

1．不动产物权公示：登记 首先，不动产物权以登记为

其公示方法，因此彰显出物权登记的公信力，即物权登记机

关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确

的法的效力。具体表现在：第一，在法律上推定登记记载的

权利人为真正的权利人；第二，凡是信赖登记所记载的权利

而与登记簿上记载的权利人进行交易的人，法律承认其行为

具有与真实物权相同的法律效果。即使是在登记权利人与真

实权利人不一致的情况下，法律也推定登记记载的权利人为

真正权利人，使交易中的善意第三人仍然能确定地取得其名

下登记的所有权。但是这样做将会使真正的权利人丧失所有

权，因此公信原则并非对任何情况的第三人都提供庇护伞，

而只是维护善意第三人的信赖利益。

第三人受登记公信力保护的条件为：(1)第三人须为善意。

所谓善意，一是不知情，即相对人在从事交易时不知道或不

应当知道交易的另一方当事人并非真正的权利人，二是第三

人支付了适当的对价。如果第三人不是善意，将不受公信原

则的保护。(2)第三人取得权利须基于法律行为，不是基于法

律行为或者法律行为在其他方面存在无效原因的，均不受登

记公信力的保护。(3)须登记错误不能从登记簿中发现，且登

记簿无异议登记，否则将会阻却公信力发生效力。 我国《物

权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，

经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，

不发生效力。但属于国家所有的自然资源，所有权可以不登

记。即该条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定

公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要

件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本条规定

了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：

(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。我国

法律规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，

属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的

土地，属于国家所有；除法律规定属于集体所有的以外，森

林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有；

法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

这些国家所有的自然资源，所有权可以不登记。(2)《物权法》

第二章第三节规定的物权的没立、变更、转让和消灭的一些

特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。

(3)考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况，尤其是农村

的实际情况，《物权法》并没有一概规定所有的不动产物权必

须经依法登记才发生效力。

2．动产物权公示：交付 由于动产物权的享有以占有为

其公示方法，因此对动产的实际占有也就具有了使社会公众

相信占有人对其占有的动产享有物权的公信力。因此《物权

法》第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立

和转让，自交付时发生效力。物权法上所说的交付，指的是

物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直

接占有移转给另一方的事实。 具体到本案，因房管机关的错

误登记，房产证上登记的房屋所有权人为常某，这一登记具

有公信力。而且刘某长期外出务工，将该楼房交由常某保管，

赵某不知道权利上存有瑕疵，因此赵某是善意第三人，其对

该房屋享有的抵押权应为物权登记的公信力所保护，赵某可

以通过拍卖该房屋来实现自己的债权。刘某不得主张常某与

赵某之间的抵押行为无效，但是常某的无权处分侵害了刘某

的所有权，刘某可以对常某提起侵权之诉要求常某赔偿损失

以获得救济。因此，第二种意见是正确的．