有关房屋契税政策解答

有关房屋契税政策解答

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1、什么是契税？

契税是土地使用权、房屋所有权发生转移时，对承受权属的单位和个人征收的一种行为税。

2、契税的纳税人是谁？

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契

税的纳税人”。

所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织。

所称个人，是指个体经营者，城乡居民个人，外国人及其他个人。

3、契税的课税对象是什么？

契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。

土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和

土地使用权交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房

屋交换。

契税的征税对象应具备三个条件：

（1）转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。

（2）权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、

房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更为另一权属人。

（3）必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量

的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

4、契税的计税依据是什么？

契税以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体有：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。纳税人以分期付款方

式承受土地、房屋权属的，按全额成交价格一次性征收契税。变卖抵押的土地、房屋按变卖价或者拍卖价

作为成交价格。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因为

土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊的转移形式，不需要支付货币、实物、无形资产及其他经济利益，在

计算计税依据时参照市场上同类土地、房屋的价格计算征税。

（3）以土地、房屋权属作价投资入股，以土地、房屋权属抵债，以无形资产方式、获奖方式获得土地、

房屋权属的计税依据，由征收机关参照市场价格核定。

（4）土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋交换的计税依据，为交换价格的差额部分。

对于成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合

理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

5、契税纳税人的纳税义务发生时间是如何规定的？

《中华人民共和国暂行条例》第八条规定，契税纳税人的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房

屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移性质凭证的当天。

6、房屋契税税率是如何规定的？

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：“契税税率为3%~5%”。“契税的适应税率，由省、自

治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”

和《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第五条规定，我区契税税率为3%。

7、契税的成交价格如何确定？

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定，“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属

转移合同的价格。包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。”即成交价格是指土地、

房屋权转移合同总价格，土地、房屋权属转移合同上的优惠额，不能作为计税额予以扣除。

8、房屋交易时在什么时间和情况下可享受税率减半优惠政策？

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）文件规

定：从1999年8月１日起，“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税”。

9、普通住宅和非普通住宅标准如何划分？

分为三个时间段。从现行契税暂行条例实施开始，即从1997年10月1日至1999年7月31日，这段时间

没有普通住宅和非普通住宅之分，不分房屋类别、性质，契税税率均为３％；1999年8月1日起至2005

年5月31日，根据《自治区人民政府办公厅关于个人买卖普通住宅和销售空置高品住房税收减免有关政策

的通知》（桂政办发〔2000〕47号）规定，凡在报建住房建设项目时，审批为高级公寓、别墅、度假村的

为非普通住宅，其它为普通住宅；2005年6月1日以后，根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房

地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）、自治区地方税务局 财政厅 建设厅《转发国家税务总局 财

政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（桂地税发〔2005〕122号）和南宁市财政局南财农税〔2005〕

85号文件规定，单套（栋）建筑面积在144平方米以下为普通住宅，超过144平方米（含144平方米）为

非普通住宅。对普通住宅税率按3%减半征收契税，对非普通住宅按税率3%征收。

10、现行契税政策是从何时开始实行？

从1997年10月1日起实行。

11、购房完税后什么情况下可以退税？

购房完税后退税分两种情况：一是发生房屋交易，未办理房屋权属登记的：二是办理了房屋权属登记

后退房。

对于第一种情况，根据国家税务总局《关于办理期房退房手续后退还已征契税的批复》（国税函〔2002〕

622号）中规定：“购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方

已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已经按规定缴纳契税，在办理期房

退房手续后，对其已纳税款应予以退还。”

对于第二种情况，已纳税款不予退还。但如经法院程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生

的房屋土地权属转移无效，已缴的契税可以退税。

12、购房合同面积与实际测量面积不一致,已交契税是否多退少补，如何办理？

房屋合同面积和实际测量面积不一致有两种情况。一种是房屋合同面积大于实际测量面积，如果已经缴纳

契税，则对于多缴部分，征收机关凭纳税人提供的商品房原合同、房产部门实测验收报告及图纸、已完税

的证明、合同补充协议和纳税人的身份证明后退还多交税款：二是合同面积少于实测面积，纳税人应主动

到征收机关补税，提供材料与退税相同。

13、二手房交易合同价格明显低于市场价格的,是否一律要进行评估?计税价格如何确定?

根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第五条第四款规定:“成交价格明显低

于市场价格或者交换价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关依照有关法律、行政法规的规定

进行评估或者参照市场价格核定。”对于成交价格或者交换价格明显低于市场价格，我市采取两种办法，

一种是以评估价格作为参考计税依据，一种是由征收机关根据市场价格直接核定计税价格。

14、什么叫拆迁户?对拆迁户有什么税收优惠政策?

所谓拆迁户，是指经县级以上人民政府（不含城区人民政府）批准被拆迁的土地使用权或房屋所有权权属

的单位和个人。企业自行拆迁不属于政府拆迁户，不能享受契税政策优惠。

拆迁户契税政策优惠，因拆迁时间不同，政策有所区别。根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国契

税暂行条例〉办法》第八条第五款“因国家建设需要，土地、房屋被县以上人民政府批准征用或者占用后，

重新承受土地、房屋权属的，免征。”和南宁市南财农税〔2003〕45号《关于因市政建设需要而被拆迁的

住户重新承受土地或房屋免征契税的公告》规定以及《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政

策的通知》（财税〔2005〕45号）“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补

偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税”。即我市从2005年6月 1日起

按拆迁补偿款多少实行免征契税，2005年5月31以前拆迁户补偿免征契税为拆一套免一套，但拆迁户必须

拥有土地、房屋权属，没有土地、房屋权属的不能免税（法院判决除外）。

15、集资建房是否应交纳契税?

集资建房有两种情况。一种情况是以市场运作形式的集资建房，根据《中华人民共和国契税暂行条例

细则》第八条第四款的规定，“以预购方式或者预付集资款方式承受土地、房屋权属”视同土地使用权转

让、房屋买卖或者房屋赠与征税。第二种情况是公有制单位集资建房，为配合国家住房制度改革，减轻城

镇职工购房负担，经过县级以上人民政府房改部门批准，属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国

契税暂行条例》第六条第二款城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

16、不按规定期限缴纳契税，是否收滞纳金？如何计征?我市从什么时间开始征收滞纳金？

根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第十一条规定：“纳税人应当自

纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日

起30日内缴纳税款。”同时根据2001年9月27日（国税发〔2001〕110号）《国家税务总局关于农业税、

牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照〈中华人民共和国税收征收管理法〉执行的通知》“关于加收

农业税收税款滞纳金问题”。“凡税款滞纳行为发生在2001年4月30日以前的，按照原《税收征管法》

规定，按日加收滞金税款千分之二的滞纳金；2001年5月1日以后发生的，统一按照《税收征管法》规定，

按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”根据我市实际情况，从2006年4月1日开始对应纳契税而未按期

缴纳的加收契税税款滞纳金。

17、在征收过程中纳税人一般如何确定？

房地产权属转移过程中，双方签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为契税的纳税人；有产权证

的，以房屋土地权属证确定的产权人为契税的纳税人。

18、在土地、房屋权属交换过程中纳税人如何确定？

土地、房屋权属交换是指土地使用者之间、房屋所有者之间互相交换土地使用权或房屋所有权，交换

的双方土地、房屋权属均发生转移，并且都是权属的承受者，因此都是契税的纳税人。在确定计算征收税

额时，是按照差额计算征收。因此，《契税暂行条例细则》规定，交换价格不相等的，由多交付货币、实

物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，双方均免纳契税。

19、法院判决文书中确定的产权人是否为纳税人？

一般情况下法院判决书确定的产权人应为契税的纳税人；需要法院确权的，都是房地产进行多次抵押

或者是进行多次交易的情况。法院生效的判决等同于法律，不用做产权登记，即可确认权属的合法有效，

同时也是房地产交易完成的标志，征收机关可据此对产权人征收契税。

20、应税的房屋权属转移是指什么？

应税的房屋权属转移是指以购买、受赠、交换等方式取得房屋所有权的行为。

当前房屋权属主要形式有房屋使用权、房屋所有权和担保物权等。房屋使用权的取得方式有租赁、借

用等，不属于契税的征税范围。而象以房屋抵押等方式取得的担保物权，对房屋并非享有完全的占有、使

用、收益、处分的权利，也不属于契税的征税范围。

房屋所有权一般由建筑物的所有权和附着土地的出让使用权组成，称为“大产权”；特殊情况下，由

建筑物的所有权和附着土地的划拨使用权（或者无使用权）组成，如原国有企业的厂房、经济适用房、房

改房等，称为“小产权”。“小产权”房转移时，需补缴土地出让金，变为“大产权”房，也属于契税的

征税范围。

21、什么是房屋所有权？

房屋所有权是指房屋所有人对自己的房屋享有的占用、使用、收益和处分的权利。其中：房屋使用权

是指房屋所有人拥有对自己的房屋加以使用权利；房屋收益权是指房屋所有人按法律规定，从履行权利和

义务关系中取得正当经济利益和权利，如收取房屋租金等；房屋处分权是指房屋所有人在法律许可的范围

内，按照自己的意志处置房屋的权利，如拆除、出卖、赠与等。

22、购买车库是否征税？

《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定：对于

承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土

地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动时，

不征收契税。

23、对土地、房屋继承是否征收契税？

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定：一、

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟妹、祖父母、外祖父

母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非继承人根据遗嘱承受

死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

24、对接受遗赠是否征收契税？

遗赠属于赠与，对接受遗赠应征收契税。

25、离婚时房产归一方所有是否征税？

根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定，

对《婚姻家庭法》中规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共

有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人

不征收契税。

但对《婚姻家庭法》第十八条规定的属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变化时，应按赠

与征收契税。

26、家庭财产分割是否征税？

家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。家庭财产分割

是否征税，应根据具体情况确定。对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税；对

不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按赠与征收契税。

27、为什么规定对以土地、房屋权属作价投资入股征收契税？

契税条例规定以土地、房屋权属作价入股征收契税，主要考虑：第一，以土地、房屋权属作价入股需

要办理过户登记，是土地、房屋权属转移的一种方式。第二，以土地、房屋权属作价入股是以取得经济利

益为目的的转移，这一点与买卖具有共同的性质，因此规定视同买卖征收契税。

28、将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司是否征收契税？

将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司，应征收契税。按照《公司法》规定，有限责任公司

或股份有限责任公司作为独立的企业法人，独立拥有企业法人财产权。个人将房地产投入有限责任公司，

土地使用权、房屋所有权由自然人转移到有限责任公司这个法人实体，房地产权属发生转移，应征收契税。

29、为什么规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税？

规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税，主要原因是：第一，以土地、房屋权属抵债需要办理权

属变更登记，是一种有偿的土地、房屋权属转移方式。第二，抵债与买卖具有可转换性，在购买方交付经

济利益后出售方交付土地、房屋权属前，表现为单方向的债权债务关系，这与土地、房屋权属抵偿债务行

为发生前的法律关系完全相同。换言之，买卖行为可以分成两个步骤完成，先由购买者交付经济利益，形

成债权；再由出售者以土地、房屋权属抵偿债务。因此，规定对以土地、房屋权属抵债行为视同买卖征收

契税。

30、对以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的行为是否征收契税？

对以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的行为按规定应征收契税。集资建房是指政府、机关团

体、企事业单位出面组织，由城镇居民、单位职工投资或参与部分投资建设住宅的一种形式。按照《中华

人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条第四款规定“以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、

房屋权属”的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。政府、企业、机关、单位出面组织

的集资建房实际上是采用预收房款的形式，将房屋所有权卖给城镇居民或单位职工，属于房屋买卖的一种

形式，因此，应按预付（预付可以理解为第一次付的）集资款总额征收契税。