私人房产出租时如何合法避税

私人房产出租时合法避税方案研究

一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入 12%计算缴纳。

2.营业税：以租金收入的 5%计算缴纳。

3.城市维护建设税：以实际缴纳的营业税税额乘以 7%计算缴纳。

4.教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 3%计算缴纳。

5.地方教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 2%计算缴纳。

6.个人所得税：租金收入 4000 元以上的，减除 20%的费用，其余额

为应纳税所得额，税率是 20%。

公式=[月租金-相关税费-（修缮费用最高 800）]×（1-20%）×20%

≈租金收入的 13%

7.土地使用税：以实际占地面积（建筑面积除以容积率）为计税依据，

每年 8 元/㎡。（数额较小，可忽略不计）

8.印花税：以合同所载金额的 1‰计算缴纳。

9.价格调节基金：以以租金收入 1%计算缴纳。

综上，税费总计：约为租金收入的 31.61%

此种方案评价：

优点：手续较少，操作便捷。

缺点：税费高。

结论：普通租赁，税费过高，因此建议不采纳。

二、以房产投资作价入股的方式，应缴纳的税费：

1.个人所得税：投资方按股权分红的 20%缴纳个人所得税。

2.营业税、土地增值税：不再缴纳。

以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担

投资风险的行为，不征收营业税。

对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税，但被

投资方从事房地产开发的除外。

3.房产税：由被投资方缴纳，计算方法为：房产原值×70%×1.2%

4.土地使用税：由被投资方缴纳，以实际占地面积（建筑面积除以容

积率）为计税依据，每年 8 元/㎡。（数额较小，可忽略不计）。

此种方案评价：

优点：对于投资方来讲税费低，只有分红的个人所得税。

缺点：①房屋应过户至公司名下，过户费用需另计。

②房屋过户到公司名下，还会导致公司注册资本过高，不利于

公司风险规避。

③房屋过户到公司的情形，一旦该公司破产，该房屋存在被当

做破产财产还债的风险。

④还应注意投资入股，一定不能约定固定回报，必须以参与分

红的形式，否则会被视为出租而收取税费。

结论：对于投资方虽税费低，但是房产过户到公司风险太大，因此实

际操作性太小，因此不建议采纳。

三、自有房屋用于生产经营，应缴纳税费：

1.房产税：计算方法为：房产原值×70%×1.2%

（假设某处房产房价 30000 元/㎡，房租为 3 元/天，房产税约为房

租的 23%）

2.土地使用税：以实际占地面积（建筑面积除以容积率）为计税依据，

每年 8 元/㎡。（数额较小，可忽略不计）

此种方案评价：

优点：税费低，且操作起来比较简便。不牵扯到另外成立公司或房产

另外过户的手续及费用。因为房产仍在原产权人名下，风险也较小。

缺点：①在此情形下，该自用如以公司的形式进行，要求公司的法定

代表人与该房产所有人必须是同一人。否则仍会被认定为出租，按出

租收取相关税费。

②自用还应注意下列证件的吻合：房产证、营业执照、税务登

记、身份证。如无法提供吻合证明，仍会被当做出租，按出租收取相

关税费。

结论：税费低，操作也便捷，风险也较小。如果新公司的法定代表人

可以是房产所有人，建议采纳此种方案。

四、以房产成立公司后，以公司名义出租应缴纳以下税费：

1.房产税：以租金收入 12%计算缴纳。

2.营业税：以租金收入的 5%计算缴纳。

3.城市维护建设税：以实际缴纳的营业税税额乘以 7%计算缴纳。

4.教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 3%计算缴纳。

5.地方教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 2%计算缴纳。

6.企业所得税：以企业净利润为计税依据，税率是 25%。（企业净利

润等于总收入减去总成本。因此可通过会计手段以增加企业成本的方

法来规避）

7.土地使用税：以实际占地面积（建筑面积除以容积率）为计税依据，

每年 8 元/㎡。（数额较小，可忽略不计）

8.印花税：以合同所载金额的 1‰计算缴纳。

综上，税费总计：约为租金收入的 18.61%+企业所得税

此种方案评价：

优点：税费中等，如能通过会计手段规避企业所得税，税费将会更低。

且实际操作性强。

缺点：①在此情形下，房屋产权必须过户到新成立的公司名下，过户

费用另计。然后才能以该公司名义出租。

②如无法规避企业所得税，税费与自用经营相比稍高。

结论：在所得税可以规避的情形下，税费也较低，且实践中有可操作

性。如果产权人无法成为法定代表人，无法被界定为自用经营的情况

下，则建议采纳此方案。