2006年北京中高档二手商品房价格分析

2006年中高档二手商品房价格走势分析

指数说明

编制对象:北京市区中高档二手商品房

样本来源:北京中原所有在售房源

样本覆盖区域:样本覆盖北京9个城区,即朝阳区、海淀区、石景山、昌平、丰台、东城区、西城区、

宣武区、崇文区。

发布内容：全市及各区域当期二手商品房报价、当期指数。

发布频率：每月

一、2006年1-12月北京二手商品房整体报价走势分析

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

2006年是房地产市场的政策年，一系列调控政策接踵而来，金融、税收、供给、需求等各方面一个

也不少。政策的出台给房地产市场带来很深的影响，二手房市场也不例外，消费者出现持币待购现象，业

主报价持续走高信心受到一定影响。但从整体来看，二手商品房报价仍呈现稳步上涨趋势，2006年月平均

涨幅在3%左右。2006年全年北京二手商品房平均报价为7755.83元/平米。

分析原因主要是需求方面：

1、北京城市化发展建设速度加快，拆迁量的加大，增加购房需求；

2、首都北京巨大的吸附作用，外来就业人员增多，加剧购房需求；

3、受2008年奥运的推动，在京购房投资者增多。

供给方面：

1、区域内可供开发的土地量不多，供给不足；

2、目前上市供应的土地大多位于四环以外，郊区量居多，而对于有意在二、三环购房的消费者来说，

二手房就显得炙手可热，这也是促使二手商品房报价走高的一个重要原因。

另从上图可以看出，2006年1-12月北京二手商品房报价指数出现波动现象，报价下降的仅为7月份。

分析原因如下：

7月份二手房计税价格的调整以及7月27日国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税

有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的下发，无不进一步表明了政府稳定房价的震撼决心，给买卖双

方带来很大的心理影响。

1）政府进一步稳定房价的决心之大，增强消费者期许未来房价有所下降的信心，再加之业主普遍将

营业税、个人所得税征收增加的支出成本转嫁给买方，买卖双方对此部分增加支出存有异议，处于博奕状

态，观望情绪浓重；

2）卖方在交易过程中由于受到系列调控政策的炮轰，再加之买方普遍持观望态度，业主报价走高的

心理防线有所攻破。

以上这两方面原因直接导致7月份二手商品房报价同6月份相比处于稳定状态，略有下调，降幅为

1.4%。

二、2006年1-12月各区域二手商品房报价走势分析

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

通过上面对北京九大区域的监测可知，2006年1-12月石景山和昌平两区的业主报价仍处于低位运行

状态，报价指数在73-106点之间波动。丰台区略高于石景山和昌平两区，报价指数在98-129点之间波动，

月平均涨幅为2.64%。另外六大区域东城、西城、宣武、崇文、朝阳、海淀区在1-12月份的二手商品房报

价却出现交叉发展趋势，波动较为剧烈，有升有降。在九大监测区域中，1-12月东城、崇文、西城区二手

商品房报价位列前三位，平均报价分别为9917.41元/平米、9740.47元/平米、9590.1元/平米。

北京各区域二手商品房报价之所以会出现如此大的不同，主要是：

1、各区域内交通、配套设施不同；

2、区域内可供上市供应的新建商品房量不同；

3、各区域位置不同，价格具有很强的地域性。

三、2006年1-12月区域内各监测地段二手商品房报价走势分析

（一）朝阳区

通过上图可知，在朝阳区的八大监测地段中除朝阳公园、CBD区域报价遥遥领先外，其它区域的报

价基本在一个100-150点区间范围内波动，有升有降。

下面具体对各监测地段进行分析：

1）亚运村

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

走势分析：从整体来看，亚运村地区二手商品房报价处于平稳上涨状态，月均涨幅为3%左右。在1-12

月报价指数中出现两个下降点，2月份和6月份。分析原因，2月份主要受过年影响，交易出现淡季；6月

份主要是受到营业税征收影响，亚运村区域内二手商品房量集中，有60%处于5年以内，在营业税征收行

列，消费者购房支出成本增加，有持币待购倾向，致使业主报价走高信心有所减缓。

区域内可供选择楼盘：荣尊堡国际公寓、光大名筑、欧陆经典、天创世缘、亚运豪庭、阳光新干线、

安慧北里-逸园等

区域2006年平均报价：2006年1-12月亚运村区域二手商品房报价指数为142点，平均报价为8300

元/平米左右，在8000-10000元/平米之间波动。

2）安贞

走势分析：通过上面图表可知，1-5月份安贞地区二手商品房报价均呈平滑上涨状，而6-8月份却出

现涨跌不一现象。从9月份开始，其报价又回归到平稳状态。

分析原因，1、营业税、个税的征收在交易过程中卖方普遍将此部分费用转嫁给买方，无异于提高房

价；

2、由于税费增加，再加之从8月19日央行进行第四次加息，表明利率进入市场化时代，未来还有

再次加息的可能，购房支出成本增加，这些都加重了消费者的观望情绪，交易量虽有所下降，但这并未影

响业主对其房价报价走高的信心，8月份报价走高。

区域内可供选择楼盘：胜古家园、国典华园、青年公寓、华展国际、深蓝华亭等

区域2006年平均报价：安贞地区2006年全年二手商品房平均报价指数为140点，均价为8149.4元/

平米。

3）望京

走势分析：2006年1-12月份，望京地区二手商品房报价出现大幅波动，从6-8月份报价一直处于下

降状态，8月份报价指数达到134点，报价为7800.14元/平米。而从9月份开始报价出现上涨现象，11月

与12月份基本持平，报价指数为171点，报价为9953.91元/平米。分析6-8月报价出现下降的原因主要是

受到系列税收政策的影响。而11月与12月报价基本持平，主要一是受季节影响，交易活跃度有所减缓；

二是望京区域内新建商品房量巨大，在一定程度上分散部分二手房市场需求，导致报价稳定发展。

区域内可供选择楼盘：慧谷阳光、宝星园、望京新城、华鼎世家、慧谷根园等

区域2006年平均报价：2006年望京地区二手商品房平均报价指数为144点，业主平均报价为8382.24

元/平米。

4）燕莎

走势分析：通过上面对燕莎地区监测可知，2006年1-12月二手商品房报价虽有升有降，但整体处于

上升状态。全年月平均涨幅在4.2%左右。

出现变化的月份从2月-7月，有升有降。分析原因，主要一是受到2月份季节影响，交易活跃度有

所下降；二是受到06年系列政策影响，购房支出成本增加，消费者持币待购现象较多，影响到部分业主

报价走高的心理；三是促使二手商品房业主报价走高的一个重要原因就是区域内一手房项目价格的不断高

涨。

区域内可供选择楼盘：凤凰城、太阳星城、力鸿花园、亮马名居、国际友谊花园等

区域2006年平均报价：2006年全年燕莎地区二手商品房平均报价指数为156点，报价为9080.76元

/平米。

5）朝阳公园

走势分析：通过上面对朝阳公园区域的监测可知，朝阳公园区域在3-7月份出现规律性的升降现象，

分析原因主要是受到2006年出台系列政策对投资需求购房的进一步抑制，在3-7月份属于消费者对政策

的适应期，由此也呈现出3-7月二手商品房报价涨跌起伏状态。但从8月份以来，朝阳公园地区二手商品

房报价就一直处于稳步上扬状态，月均涨幅在5%左右。可以看出，从8月份以后，有意购买朝阳公园区域

房屋的购房者以及区域内业主受政策的影响已弱化许多。朝阳公园区域内高档住宅著称，房屋总价高，能

够承受在此购房的消费者必竟是少数，购房人的局限性导致区域内二手商品房报价虽处高位运行，但涨

幅一直处于稳步上涨状态。

区域内可供选择楼盘：蓝筹铭座、棕榈泉国际公寓、东方银座、丽水嘉园、公园5号等

区域2006年平均报价：2006年全年朝阳公园地区二手商品房平均报价指数为175点，报价为10186.75

元/平米。

6）CBD

走势分析：通过上面图表可知，2006年1-12月CBD区域报价起伏不定，7月份出现陡转下降，7月

份报价指数为168点，报价为9779.28元/平米，其它各月报价升有降，在200点之间波动。在北京各区

域监测地段中CBD地区报价最高。

分析原因：主要是CBD区域独一无二的商务地段决定了区域内住宅的稀缺性，价格居高不下。

区域内可供选择楼盘：富力城、万达国际广场、和乔丽晶、CBD总部公寓、蓝堡国际公寓等

区域2006年平均报价：12月份CBD地区二手商品房报价指数达223点，价格平均达13000元/平米

左右。

7）东朝阳路

走势分析：通过上面对东朝阳路地区2006年1-12月份监测可知，东朝阳路地区二手商品房报价呈

一路高涨趋势，1-12月份报价指数变动跨度较大，从1月份的94点到12月份的140点，增长幅度达49%。

分析原因：主要是受到东朝阳路地区新建住宅量很大，且受CBD商务区的辐射作用，区域内二手商

品房备受消费者关注，这都助涨区域内房屋业主报价不断走高。

区域内可供选择楼盘：珠江罗马嘉园、朝阳无限、柏林爱乐、国美第一城等

区域2006年平均报价：2006年全年东朝阳路地区二手商品房平均报价指数为122点，报价为7101.62

元/平米。

8）双井-劲松

走势分析：通过上面对双井-劲松地区2006年1-12月份的监测可知，区域内二手商品房报价波动较

为剧烈，呈现山峰的连绵起伏发展，其中，8月份环比7月份报价降幅最为明显，达到23.7%，从9月份

开始报价相对稳定些。

分析原因：主要是受到周边上市一手房量很多，且价格居高不下，对双井-劲松地区二手商品房业主

报价起到很大助推作用。另外，双井-劲松地区地理位置优越，位于东南三环，独特位置决定二手商品房

价格的高涨。

区域内可供选择楼盘：易构空间、后现代城、九龙花园、金海国际、劲松一~八区

区域2006年平均报价：2006年全年双井-劲松区域二手商品房平均报价指数为145点，平均报价为

8440.45元/平米。

（二）海淀区

通过上面对海淀区各监测地段的分析可知，万柳地区在六大监测地段中处于报价高高在上运行状态，

8月份万柳地区二手商品房报价指数最高达206点，报价为11991.26元/平米。万柳地区1-8月处于稳步

上涨状态，8月以后虽有所下滑，但基本仍处于稳步发展状态。清河、上地区域由于地理位置限制其二手

商品房报价在海淀区处于较低价位状态运行。而对于紫竹桥/公主坟、中关村、定慧寺/玉泉路地段的二手

商品房报价在2006年1-12月则出现交织运行，有升有降，其中，中关村以其区域内高科技园区氛围优势

而促使业主报价较高于紫竹桥/公主坟、定慧寺/玉泉路地区。

1）紫竹桥/公主坟

走势分析：通过对2006年1-12月份紫竹桥/公主坟地区二手商品房的报价监测可知，个别月份二手

商品房报价出现涨跌不一现象，但从整体来看，紫竹桥和公主坟地区的报价基本稳定。2月份报价指数为

129点，报价为7509.09元/平米，3-9月出现有升有降，8月份二手商品房报价指数最高为165点，而9

月份降至139点，随后从10月份开始报价处于稳定发展状态，12月份的报价指数仅为142点，即报价为

8265.82元/平米。

区域内可供选择楼盘：紫竹花园、美林花园、财智公馆、华澳中心、颐源居等

区域2006年平均报价：全年紫竹桥/公主坟地区二手商品房平均报价指数为143点，报价为8324.03

元/平米。

2）中关村

走势分析：通过对中关村区域监测数据统计分析可知，中关村区域在2006年分三阶段运行，1-5月

份二手商品房报价处于稳步下滑，而6-9月报价则出现波动状态，有升有降，8月份成为一道分水岭，报

价指数为165点。从10月份开始，中关村区域二手商品房报价呈现大幅上升趋势，10月份的二手商品房

报价指数为157点，12月份的二手商品房报价指数达到180点。

分析原因：6-9月二手商品房业主报价出现波动主要是受到系列政策影响，消费者持币待购现象造成

报价有所下降，但由于受到区域内新建商品房量有限，凸显二手房量的珍贵，再加之周边高校芸集，文化

氛围浓厚，更加吸引购房者的眼光，需求量巨大。

区域内可供选择楼盘：大河庄苑、太阳园、学知轩、华清嘉园、紫金庄园等

区域2006年平均报价：2006年1-12月中关村区域二手商品房平均报价指数为152点，报价为8847.92

元/平米。

3）清河

走势分析：通过上面对清河地区1-12月份的监测数据统计可知， 5-9月份是业主报价出现波动的时

期，涨跌交替进行，在5-9月份中，7月份报价指数最低，为95点，9月份报价指数最高，为117点。从

10月份开始报价呈现稳步上涨态势，10月份报价指数为118点，12月份报价指数为128点。

分析原因：清河地区由于其地理位置决定报价一直不温不火，但由于受06年系列政策的影响，5-9

月份清河地区业主报价出现涨跌起伏变化，而从10月份开始消费者受政策的影响程度逐渐弱化，报价呈

现出稳步上扬态势。

区域内可供选择楼盘：永泰园、当代城市花园、知本时代、怡清园、沁春家园等

区域2006年平均报价：2006年全年清河地区二手商品房平均报价指数为109点，报价为6344.89

元/平米。

4）上地

走势分析：通过2006年1-12月份对上地区域监测分析可知，1-12月上地区域二手商品房业主报价

出现大幅变动，6月和8月降到谷底，报价指数仅为111点，报价为6461.31元/平米，而从9月份开始报

价止跌反涨，9-11月报价指数持平，为129点，而12月环比11月略有下降，降幅为2%。

分析原因：6月和8月报价出现大幅下降的重要原因，主要是受到营业税和个税征收的影响，支出成

本增加，消费者观望氛围浓厚，业主报价有所下降。而从9月份开始业主报价环比8月出现大幅上升，增

幅为16.2%，之后10-12月基本处于稳定发展状态。

区域内可供选择楼盘：上地佳园、中海枫涟、天秀花园、领秀硅谷、百旺家园等

区域2006年平均报价：2006年1-12月上地区域二手商品房平均报价指数为120点，全年平均报价

为6985.2元/平米。

5）万柳

走势分析：通过上面万柳地区06年1-12月份监测数据分析可知，1-12月份万柳地区二手商品房报

价基本处于稳步上升发展趋势，并未出现其它区域的波动现象，全年月均增长幅度在3.4%左右。

分析原因：万柳地区基本无新增商品房量，以二手商品房为主，2003年和2004年房屋占很大部分，

原本就属于营业税征收范围内，而此次从6月1日起执行新的营业税征收标准以来，业主和购房者的反应

就弱化很多，并没有产生太大心理波动，反而在区域内强大需求、供给量有限情况下，业主报价仍在不断

上涨。

区域内可供选择楼盘：万泉新新家园、碧水云天、康桥水郡、诚品建筑、观澜国际等

区域2006年平均报价：2006年全年万柳地区二手商品房平均报价指数为180点，报价为10477.8

元/平米。

6）定慧寺/玉泉路

走势分析：通过上面对定慧寺/玉泉路地区1-12月份的报价监测可知，该区域在1-12月份报价波动

幅度较大，业主报价稳定性极差。6-8月出现一个巨大转折点，7月环比6月报价下降9%，而8月环比7

月报价上升8%，该区域2006年各月基于处于升降交替状态。分析原因，一方面是受到政策影响，消费者

报价心理起伏不定；另一方面，区域内各项设施还有待完善，影响业主报价走高信心；再者，各月份报价

有升有降，还是受到周边区域如石景山区域的快速发展而分散部分在定慧寺和玉泉路地区的购房需求。

区域内可供选择楼盘：恩济花园、万地名苑、紫金长安、嘉德公寓、玉海园等

区域2006年平均报价：2006年全年定慧寺/玉泉路地区二手商品房平均报价指数为137点，报价为

7974.77元/平米。

（三）丰台区

通过对丰台区三大监测地段的数据分析可知，方庄、马家堡、六里桥地区二手商品房报价处于稳步

上涨状态。在这三大监测区域中，六里桥地区报价处低位状态运行，全年月均涨幅在2.6%左右；而方庄和

马家堡地区二手商品房报价不相上下，从10月份开始，马家堡地区二手商品房报价明显高于方庄地区，

11月份马家堡地区报价指数为146点，而方庄地区报价指数仅为116点，11月份马家堡与方庄地区报价

相比，增长幅度为25.9%。

1）方庄

走势分析：通过上面对方庄地区1-12月份报价监测数据分析可知，方庄地区各月二手商品房报价基

本处于稳步上涨状态，在5月和9月掀起两个小波峰，峰值分别为128点和125点。方庄地区的稳步上涨，

主要得益于方庄作为北京最早的社区，区域内配套设施齐全，适宜居住；另一方面，区域内新建商品房价

格居高不下，在很大程度上助推方庄地区二手商品房业主报价走高。

区域内可供选择楼盘：时代紫芳、芳公寓、芳林苑、城市芳庭、世纪星等

区域2006年平均报价：2006年全年方庄地区二手商品房平均报价指数为117点，报价为6810.57

元/平米。

2）马家堡

走势分析：2006年1-12月马家堡地区二手商品房报价呈现一路走高趋势，月均涨幅在4%左右。1-8

月份二手商品房报价稳步上涨，而从9月份开始报价出现快速走高，11月份报价指数最高达146点，12

月份报价环比11月有所下降，降幅为3.4%。

分析原因：马家堡地区位于南三环，已俨然成为丰台区的标志性区域，区域内交通便利、地铁4号

线正在建设之中；另外，区域内新建住宅上市量巨大，星河城作为区域内标志性建筑，房价高企，给区域

内二手商品房业主报价走高起到很大借鉴作用。

区域内可供选择楼盘：星河城、未来明珠、玺萌苑、三星庄园、润景家园等

区域2006年平均报价：全年二手商品房报价指数为119点，报价为6926.99元/平米。

3）六里桥

走势分析：通过对六里桥地区2006年1-12月份二手商品房报价指数监测可知，六里桥地区报价各

月呈现逐月稳步上涨，月均涨幅在2.5%左右。通过上图不难看出，2006年虽然出台系列政策对二手房市

场产生系列影响，但对于六里桥地区来说，业主报价心理并未产生太大影响,报价仍然不断上涨。

分析原因：主要是受到区域内交通便利、地理位置优越促使区域内二手商品房业主报价稳步上涨。

区域内可供选择楼盘：万年花城、丰益花园、庄维花园、望园小区等

区域2006年平均报价：2006年全年六里桥地区二手商品房平均报价指数为106点，报价为6170.26

元/平米。

（四）石景山和昌平区

走势分析：通过上面对石景山和昌平区1-12月份的数据监测分析可知，这两大区域在2006年各月

并未出现波动现象，整体处于平稳上升态势。2006年全年石景山平均报价指数为99点，报价为5762.79

元/平米。

昌平区报价整体落后于石景山区，1-12月份石景山区报价指数在100点上下浮动，而昌平区报价指

数则是在90点上下浮动。价格差距在500-1000元/平米之间。石景山和昌平两区之所以出现价格差异，

一方面是受地理位置不同导致而成；另一方面跟区域内交通、配套、环境有着重要关系，石景山区在以上

各方面因素方面都要优于昌平区，这些都在很大程度上影响到两大区域内业主报价的走势。

区域内可供选择楼盘：石景山区域：远洋山水、海特花园、七星园、西现代城、时代庐峰等

昌平区域：北方明珠、佳运园、龙城花园、王府公寓、龙泽苑等

区域2006年平均报价：2006年全年昌平区平均报价指数为89点，报价为5180.69元/平米。

（五）中心四城区

走势分析：通过上面对中心四城区1-12月份的监测数据分析可知，在这四大城区中宣武区一直处于

较低位运行，全年报价平均指数为139点，报价为8091.19元/平米；而东城、西城和崇文三大区域的报价

处于交织状态发展，三大区域各月相比有涨有跌，整体均处于稳步上涨趋势。据北京中原三级市场部研究

中心统计数据显示，中心四城区的二手商品房报价一直居高不下，高于其它行政区域的房价的一个重要原

因，中心四城区位于二环以内，交通、配套齐全，最主要一点区域内可供开发上市的新建住宅量有限，在

强大需求的支撑下，报价不断上涨。

区域内可供选择楼盘：

东城区：官书院、禾风相府、阳光都市；西城区：远洋风景、官园公寓、国英园；

崇文区：新世界家园、国瑞城、新怡家园；宣武区：欧园--北欧印象、朗琴园、鹏润家园

区域2006年平均报价：

2006年全年东城区二手商品房报价指数为170点，报价为9895.7元/平米；西城区二手商品房报价指

数为164点，报价为9546.44元/平米；崇文区二手商品房报价指数为167点，报价为9721.07元/平米。

四、2006年总结与2007年预测

综上所述，北京中原三级市场部研究人士分析认为，2006年在系列房地产宏观调控政策的接连出台

影响下，消费者置业节奏开始放缓，业主报价从各区域、各板块来说，有涨有跌，随政策的出台，起伏不

定，但对于整体二手房市场报价趋势来说，仍然呈现上涨趋势，2006年1月份监测区域的北京二手商品房

报价为6425元/平米，而到2006年12月份时该报价已上升到8622元/平米，可见，全年上涨2197元/平

米。

而对于2007年北京二手商品房报价走势来看，仍然会呈上扬趋势，但涨幅会趋缓。

分析原因：报价上涨，一方面是受2008年奥运会在京召开的刺激，吸引众多消费者在京置业；另一

方面北京现代化城市进程加剧，拆迁带来大量需求；最后，业主报价走高很大程度上是受区域内一手房价

格的走高导致而成。

2007年价格涨幅趋缓，分析原因，一方面是受到调控政策预期影响（物业税极可能出台），有意投

资房产者的入市脚步将放缓，手头有多套房产者在抑制投资政策预期出台下，房源将会得到部分释放；另

一方面2007年下半年将出现一手住宅集中供应，很大程度上缓解购房需求，导致价格涨幅将趋缓。