建筑业税收政策解读

建筑业税收政策解读

一、建筑业营业税

（一）政策依据

1．《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则

2．《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149

号）

3．《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公

告》（国家税务总局公告2011年第23号）

4．《江苏省地方税务局关于建筑安装工程营业税计税营业额涉及建设方提供的设备与材

料划分问题的公告》（苏地税规〔2011〕11号）

5．《江苏省地方税务局关于发布〈江苏省地方税务局建筑业项目营业税管理暂行办法〉

的公告》（苏地税规〔2011〕12号）

（二）税目及税率

1．税目

建筑业，是指建筑安装工程作业，建筑业税目的征收范围包括建筑、安装、修缮、装饰、

其他工程作业。

（1）建筑

建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各

种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。

（2）安装

安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其

他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业

和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。

（3）修缮

修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值

或延长其使用期限的工程作业。

（4）装饰

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

（5）其他工程作业

其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、

道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程

作业。

2．税率

建筑业税目适用3%营业税税率。

（三）计税营业额

1．建筑业营业额基本规定

纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备

及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

2．建设方提供的设备如何鉴别

（1）设备按生产和生活使用目的分为建筑设备和工艺设备；按是否定型生产分为标准

设备和非标准设备。

①建筑设备：房屋建筑及其配套的附属工程中电气、采暖、通风空调、给排水、通信及

建筑智能等为房屋功能服务的设备。

②工艺设备：为工业、交通等生产性建设项目服务的各类固定和移动设备。

③标准设备：按国家或行业规定的产品标准进行批量生产并形成系列的设备。

④非标准设备：没有国家或行业标准，非批量生产的，一般要进行专门设计，由设备制

造厂家或施工企业在工厂或施工现场进行加工制作的特殊设备。

（2）材料：为完成建筑、安装工程所需的，经过工业加工的原料和设备本体以外的零

配件、附件、成品、半成品等。

允许扣除的设备价值、数量分别以销售单位开具的正式发票上注明的实际采购价、工程

实际使用数量为准。对于难以统一确定组成范围或成套范围的设备，应以设备制造厂文件上

列明的清单项目确定设备范围。

3．提供建筑业劳务的同时销售自产货物如何确定营业额

纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，应向项目所在地主管税务机关提供

其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，并分别

核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴

纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。

4．建筑业总承包纳税人的营业额如何确定

建筑业总承包纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣

除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。纳税人将建筑工程分包给其他单位的，须

在取得分包单位开具的分包款发票后，方可在计算当期营业额时扣除该笔分包款项。

纳税人应将工程分包项目单独设置明细帐，分项目单独核算。纳税人将建筑业项目进行

分包时，如果当期计算的营业额为负数，可以结转以后纳税期继续抵扣，但不同项目间的营

业额正负差不得相抵。如最终清算或办理最后一次纳税申报时纳税人的营业额为负数，可向

主管税务机关申请办理退税，但退税数额不得超过纳税人的已纳税款。

5．装饰劳务的营业额如何确定

装饰劳务的计税营业额应包括为纳税人提供应税劳务收取的全部价款和价外费用。

（四）纳税义务发生时间

纳税人提供建筑业劳务，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务并收讫营业收

入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发

生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付

款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

纳税人提供建筑业劳务采取预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的

当天。

应用示例：2011年12月，甲工业企业与乙建筑企业签订厂房建筑工程承包合同，工程

金额2000万元。另外，合同约定通风空调系统及部分建筑材料由甲工业企业提供，价值分

别是200万元和100万元。乙建筑企业营业税应该如何计算？

分析：乙建筑企业计税营业额2000+100=2100万元。无论建设方、施工方如何进行账

务处理、如何结算，施工方缴纳建筑业营业税的营业额应当包括工程所用原材料、设备及其

他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款，即建设方甲工业企业提供的建

筑材料100万元应计入乙建筑企业的计税营业额、提供的价值200万元的通风空调系统不计

入乙建筑企业的计税营业额。因此，乙建筑企业应按2100×3%=63万元计算缴纳建筑业营

业税。

二、建筑业城市维护建设税

（一）政策依据

1．《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

2．《国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国

发〔2010〕35号）

3．《江苏省城市维护建设税暂行条例实施细则》（苏政发〔1985〕60号）

4．《江苏省地方税务局关于城市维护建设税适用税率问题的批复》（苏地税函〔2004〕

227号）

（二）纳税义务人

境内所有缴纳建筑业营业税的单位和个人是建筑业城市维护建设税的纳税义务人。

（三）计税依据

建筑业城市维护建设税以纳税人实际缴纳的营业税税款为计税依据。

（四）税率

纳税人所在地在市区的税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的税率为5%；纳税人所

在地不在市区、县城、镇的税率为1%。

三、建筑业印花税

（一）政策依据

1．《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则

2．《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税征收管理的通知》（苏地税函〔2004〕52

号）

（二）税目税率

建筑安装业适用“建筑安装工程承包合同”印花税税目，合同双方各按工程结算收入的

万分之三计算缴纳印花税。其他税目按《中华人民共和国印花税暂行条例》及相关规定执行。

四、建筑业房产税

（一）政策依据

1．《中华人民共和国房产税暂行条例》

2．《江苏省房产税暂行条例施行细则》

3．《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财

税〔2010〕121号）

（二）计税依据及税率

对建筑企业的房产，房产税有两种计税方式：房屋自用的以房产原值（含地价款）减除

30%后的余值为计税依据，税率为1.2%；房屋出租的以房产租金收入为计税依据，税率为

12%。

五、建筑业城镇土地使用税

（一）政策依据

1．《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

2．《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕

186号）

3．《江苏省〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉实施办法》（苏政发〔2008〕

26号）

（二）纳税义务发生时间

城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其

实际占用土地面积而征收的一种税。自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土

地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约

定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

六、建筑业个人所得税

（一）政策依据

1．《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例

2．《国家税务总局关于印发〈建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国

税发〔1996〕127号）

3．《江苏省地方税务局关于建筑安装业个人所得税有关问题的通知》（苏地税发〔2007〕

71号）

4．《江苏省地方税务局关于建筑安装业个人所得税核定征收比例问题的公告》（苏地税

规〔2011〕5号）

（二）基本规定

从事建筑安装业的工程承包人、个体户及其他个人为个人所得税的纳税义务人。其从事

建筑安装业取得的所得，应依法缴纳个人所得税。

1．承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得

税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同（协议）规定、将一部分经营成果

留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得项目征税；以其他分配

方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。

2．从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安

装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建

筑安装业取得的收入应依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税。

3．从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和

劳务报酬所得项目计征个人所得税。

（三）异地从事建筑安装工程作业纳税人的特殊规定

在江苏省境内异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，应在工程作业所在地扣缴（缴

纳）个人所得税，机构所在地主管税务机关不得重复征收。个人所得税征收方式有查账征收

和核定征收两种：

1．异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，财务会计制度较为健全、能够准确、完

整地进行会计核算的，经工程作业所在地主管税务机关审定同意，其应扣缴（缴纳）的个人

所得税实行查帐征收。

2．对于未设立会计账簿，或者不能准确、完整地进行会计核算的单位和个人，其个人

所得税由主管税务机关实行核定征收。其中采取按工程价款的一定比例核定征收税款办法

的，核定征收的比例不低于工程价款的0.8%。

七、建筑业企业所得税

（一）政策依据

1．《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例

2．《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通

知》（国税发〔2008〕28号）

3．《国家税务总局关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理有关问题的通知》（国

税函〔2008〕747号）

4．《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》（国税发〔2008〕120

号）

5．《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函〔2010〕

156号）

6．《江苏省国家税务局江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇

总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知〉的通知》（苏国税发〔2008〕42号）

7．《江苏省国家税务局江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于跨地区经营建筑企业

所得税征收管理问题的通知〉的通知》（苏国税发〔2010〕108号）

（二）企业所得税预缴

1．基本规定（详见下表）

经营主体 纳税地点 预缴办法

国税发〔2008〕28号、苏国税发

〔2008〕42号、国税函〔2010〕

总机构 总机构所在地

156号、苏国税发〔2010〕108

号

跨省 就地预缴 国税发〔2008〕28号

由总机构统一省内跨地

苏国税发〔2008〕42号

区 预缴

就地预缴 国税函〔2010〕156号 跨省

二级分支

机构

总机构直

接管理的

跨地区设

省内跨地由总机构统一

立的项目

区 预缴

部

苏国税发〔2010〕108号

2．总机构直接管理的跨地区设立的项目部的特殊规定

（1）跨省

省外总机构直接管理的跨地区设立的项目部，按项目实际经营收入的0.2%按月或按季

由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。

（2）省内跨地区

省内总机构直接管理的在省内跨地区设立的项目部暂不就地预分企业所得税，其经营收

入、职工工资和资产总额汇总到总机构统一核算，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。

（三）企业所得税汇算清缴

建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和项目部不

进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税

务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税，总机构应附送所直接管理的跨地区经营

项目部就地预缴税款的完税证明。

（四）外出经营税收证明管理

跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务

机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证

明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳

税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该

项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。

（五）征收方式

跨地区汇总纳税企业的所得税收入涉及到跨区利益，跨区法人应健全财务核算制度并准

确计算经营成果，应按查账征收方式计算缴纳企业所得税税款。

应用示例：某建筑企业总机构A所在地在江苏省苏州市，在南京市承揽一建筑工程，

该南京工程项目部B系总机构设立的、直接管理的项目部；在无锡市成立一分公司C；在

浙江省某市承揽一建筑工程，该工程由总机构A在该市设立、直接管理的项目部D负责。

分析：项目部B系总机构A在江苏省内跨市设立的、直接管理的项目部，根据苏国税

发〔2010〕108号规定，江苏省内跨市项目部B不就地预分企业所得税，由总机构A统一

按规定申报缴纳企业所得税；

江苏省内分公司C，省内符合条件的二级分支机构，根据苏国税发〔2008〕42号规定，

总机构及分支机构均在我省的，分支机构暂不就地预缴企业所得税，由总机构统一计算，汇

总缴纳；

浙江省项目部D，系总机构A设立的直接管理的跨省项目部，项目部D应根据国税函

〔2010〕156号规定，就地按项目实际经营收入的0.2%预缴企业所得税；

总机构A，在预缴所得税时，可先扣除已由项目部D预缴的企业所得税后，再根据国

税发〔2008〕28号规定计算总、分机构应缴纳的税款。

八、建筑业税收征收管理

（一）政策依据

1．《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则

2．《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则

3．《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉

的通知》（国税发〔2006〕128号）

4．《江苏省普通发票管理办法》（江苏省人民政府令第143号）

5．《江苏省地方税务局关于发布〈江苏省地方税务局建筑业项目营业税管理暂行办法〉

的公告》（苏地税规〔2011〕12号）

（二）项目登记

纳税人应在建筑工程合同签订之日起30日内向项目所在地主管税务机关办理项目登

记。各级地方税务机关对纳税人承揽的建筑业工程实行项目登记管理，并根据下列情况分别

进行一般登记和简易登记。

1．一般登记

（1）纳税人承揽的建筑工程项目在江苏省范围内且合同金额达到规定标准以上的；

（2）纳税人在江苏省范围内承揽涉及总分包的工程项目。

2．简易登记

纳税人承揽的在江苏省范围内且不符合一般登记条件的建筑工程项目。

（三）申报征收

纳税人应在规定期限内依法向项目所在地主管税务机关进行纳税申报。

（四）发票管理

纳税人取得项目工程款项并符合营业税纳税义务发生时间规定的，应分别按工程项目开

具《建筑业统一发票》。已申请办理注销登记的工程项目不得开具发票。

1．提供建筑业劳务的纳税人，分为自开票纳税人和代开票纳税人

自开票纳税人在项目所在地主管税务机关领购《建筑业统一发票（自开）》后可自行按

规定开具。

代开票纳税人必须由项目所在地主管税务机关为其代开《建筑业统一发票（代开）》。代

开票纳税人每次申请开票时，必须先行缴纳税款后方可予以开票。开票时缴纳的税款在按月

办理纳税申报时作已缴税款处理。

2．发票开具规定

下列情形所涉金额不得在建筑业发票上开具：

（1）建设单位提供的材料和设备价款；

（2）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的销售额；

（3）省级以上税务机关规定的其他情形。

（五）项目清算

1．清算分类

建筑业项目清算包括预清算和最终清算。

（1）进行一般登记的建筑业项目，符合下列条件之一的，应向项目所在地主管税务机

关办理项目预清算：

①外来施工方承揽本地的建筑业项目；

②本地纳税人承揽本地建筑业项目，且合同金额在1000万元以上的；

③项目所在地主管税务机关认为需要预清算的。

除进行项目预清算外，还需按规定进行项目最终清算。工程涉及总分包的，由总包方办

理预清算和清算。项目预清算只进行一次。

（2）进行一般登记的建筑业项目，具有下列情形之一时，应进行项目最终清算：

①工程项目的营业税纳税义务已完全发生的；

②合同终止或解除的；

③申请办理项目注销登记的；

④纳税人申请注销税务登记但未办理建筑业项目清算手续的；

⑤项目所在地主管税务机关规定的其他情形。

2．清算内容

在办理项目预清算和最终清算时，项目所在地主管税务机关应对工程决算价款、历史开

票、建设单位提供的设备和材料、纳税记录等情况进行审查核实，出具《建筑工程项目（预）

清算表》，并清缴已发生纳税义务的各项税款。

（六）项目注销

办理项目最终清算后，纳税人应按规定向项目所在地主管税务机关提出注销登记申请，

报送《建筑工程项目注销登记表》和项目所在地主管税务机关要求提供的其他资料。经审核

确认工程项目应履行的清算义务和纳税义务已全部完成的，应给予办理注销登记。

实行总分包的工程项目，应在相关分包方已全部办妥注销登记手续后，总包方方可申请

办理注销登记。在总包方取得分包方的确认授权书，并经项目所在地主管税务机关审核分包

工程项目应履行的纳税义务已全部完成的情况下，总包方可代分包方办理注销登记。

对完成最终清算且纳税义务已完全履行的建筑项目，经项目所在地主管税务机关审核

后，可直接办理项目注销。

建筑业税收常见问题

1、问：计算营业税时，建筑业再分包的营业额如何确定？

答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条第（三）款规定：“纳税人将建筑

工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后

的余额为营业额。”

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第九条规定：“条例第一条所称单位，

是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，

是指个体工商户和其他个人。”

因此，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，不再强调是建筑业的总承包人，可以差额

征税，但不包括个人。建筑安装工程的总包人将工程分包给个人的，在计算营业税时，不能

按扣除支付给个人的分包款后的余额作为计税营业额。即对分包给个人（含个体工商户）的，

应全额缴纳营业税。

2、问：建筑施工单位到外地承接施工工程，城市维护建设税按何税率征收？

答：根据《江苏省地方税务局关于城市维护建设税适用税率问题的批复》（苏地税函

〔2004〕227号）规定：“纳税人所在地与缴纳‘三税’所在地城建税税率不一致的，以城

建税实际纳税地的适用税率为准，无需回纳税人所在地办理补税或退税手续。”

因此，对建筑施工单位到外地承接施工工程，城建税适用税率以缴纳“三税”所在地城

建税税率为准。

3、问：总包方已缴过建筑安装合同印花税，分包方的分包合同为什么还要缴纳印花税？

答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第三条第二款规定：“建设工程

承包合同包括总包合同、分包合同和转包合同。”

因此，分包方的分包合同应按照规定缴纳印花税。

4、问：2009年以后新办的从事建筑安装的企业，其企业所得税属于国税征管还是地税

征管？

答：根据《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》（国税发〔2008〕

120号）第一条规定：“以2008年为基年，2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理

的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，

其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。”

第二条第（二）款规定：“2008年底之前已成立跨区经营汇总纳税企业，2009年起新设立的

分支机构，其企业所得税的征管部门应与总机构企业所得税征管部门相一致；2009年起新

增跨区经营汇总纳税企业，总机构按基本规定确定的原则划分征管归属，其分支机构企业所

得税的管理部门也应与总机构企业所得税管理部门相一致。”第二条第（四）款规定：“既缴

纳增值税又缴纳营业税的企业，原则上按照其税务登记时自行申报的主营业务应缴纳的流转

税税种确定征管归属；企业税务登记时无法确定主营业务的，一般以工商登记注明的第一项

业务为准；一经确定，原则上不再调整。”

因此，2009年以后新办的从事建筑安装的企业，如果其主营业务为建筑安装业的，其

企业所得税归地方税务局管理。如为2009年以后新办的从事建筑安装的分支机构，则其企

业所得税主管税务机关应根据总机构企业所得税主管税务机关确定。