第八章 土地增值税法.

第八章 土地增值税法

【例题·单选题】下列各项中,应征土地增值税的是( 。

A. 赠予社会公益事业的房地产

B. 个人之间互换自有住房

C. 抵押期满转让给债权人的房地产

D. 兼并企业从被兼并企业得到的房地产

【例题·多选题】下列行为中,应当征收土地增值税的有 ( 。

A .将房屋产权赠与直系亲属的

B .由双方合作建房后分配自用的

C .以房地产抵债而发生房地产产权转让的

D .以房地产作价入股投资房地产开发公司的

【例题·单选题】 下列项目中, 征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额

中地价款的方 法,正确的是( 。

A. 以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地价款

B. 以行政划拨方式取得土地使用权的,为补缴的出让金

C. 以转让方式取得土地使用权的,为补缴的出让金和费用

D. 以其他方式取得土地使用权的,为建房的费用与成本

【例题·多选题】下列项目中,属于房地产开发成本的有( 。

A. 土地出让金

B. 耕地占用税

C. 公共配套设施费

D. 借款利息费用

【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额 1000万元;房

地产开发成 本 6000万元; 向金融机构借入资金利息支出 400万元 (能提供贷款证

明 , 其中超过国家规 定上浮幅度的金额为 100万元;该省规定能提供贷款证明的其

他房地产开发费用为 5%。该 企业允许扣除的房地产开发费用是多少?

【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额 1000万元;房

地产开发成 本 6000万元; 向金融机构借入资金利息支出 400万元 (能提供贷款证

明 , 其中超过国家规 定上浮幅度的金额为 100万元;该省规定能提供贷款证明的其

他房地产开发费用为 5%。该 企业允许扣除的房地产开发费用是多少?

【答案】 该企业允许扣除的房地产开发费用 =(400-100 +(1000+6000

×5%=650(万元 。 【例题·计算题】 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房,

与商品房相关的土地使用 权支付额和开发成本共计 10000万元; 该公司没有按房地

产项目计算分摊银行借款利息; 该 项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开

发费用扣除比例按国家规定允许的最高比 例执行; 该项目转让的有关税金为 200万

元。 计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时, 应 扣除的房地产开发费用和“其他

扣除项目”的金额的合计是多少?

【例题·计算题】 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房, 与商品房相

关的土地使用 权支付额和开发成本共计 10000万元; 该公司没有按房地产项目计算

分摊银行借款利息; 该 项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除

比例按国家规定允许的最高比 例执行; 该项目转让的有关税金为 200万元。 计算确

认该商品房项目缴纳土地增值税时, 应 扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的

金额的合计是多少?

【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额

=10000×(10%+20% =3000 (万元 。

【例题·多选题】转让旧房产,计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有

( 。

A. 旧房产的评估价格

B. 支付评估机构的费用

C. 建造旧房产的重置成本

D. 转让环节缴纳的各种税费

【例题·判断题】 转让旧房的, 应按房屋的净值、 取得土地使用权所支付的地

价款和按国家 统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金

额计征土地增值税。 (

【例题·多选题】 以下项目中, 转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值

税增值额均能 扣除的项目有( 。

A. 取得土地使用权所支付的金额

B. 房地产开发成本

C. 与转让房地产有关的税金

D. 旧房及建筑物的评估价格

【例题·单选题】 按照土地增值税有关规定, 纳税人提供扣除项目金额不实的,

在计算土地 增值税时,应按照( 。

A. 税务部门估定的价格扣除

B. 税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除

C. 房地产评估价格扣除

D. 房地产原值减除 30%后的余值扣除

【例题·计算】某房地产开发公司与某单位于 1997年 3月正式签署一写字楼转

让合同,取 得转让收入 15000万元,公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率

5%,城建税税率 为营业税税额的 7%,教育费附加征收率为营业税税额的 3%,印花税

税率为 0.5‰ 。已知该 公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交

纳的有关费用为 3000万元;投 入房地产开发成本为 4000万元; 房地产开发费用中的

利息支出为 1200万元 (不能按转让房 地产项目计算分摊利息支出 , 也不能提供金

融机构证明 。 另知该公司所在省人民政府规定的 房地产开发费用的计算扣除比例

为 10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 【答案及解析】 这是一

个传统的土地增值税的计算题, 考核传统的计算步骤和各项目的基本 扣除规定。

(1确定转让房地产的收入:转让收入为 15000万元。

(2确定转让房地产的扣除项目金额:

①取得土地使用权所支付的金额为 3000万元

②房地产开发成本为 4000万元

③房地产开发费用 =(3000+4000×10%=700(万元

④与转让房地产有关的税金 =15000×5%+15000×5%×(7%+3% =825(万元

⑤从事房地产开发的加计扣除 =(3000+4000×20%=1400(万元

⑥转让房地产的扣除项目金额为 =3000+4000+700+825+1400=9925(万元

(3转让房地产的增值额 =15000-9925=5075(万元

(4增值额与扣除项目金额的比率 =5075÷9925≈ 51.13%

(5计算应纳土地增值税税额:

应纳土地增值税税额 =9925×50%×30%+(5075-9925×50%×40%=1533.75(万元

【例题·步骤型计算】 李某系某市居民, 于 2005年 2月以 50万元购得一临街商铺,

同时支 付相关税费 l 万元,购置后一直对外出租。 2008年 5月,将临街商铺改租为卖,

以 80万元 转让给他人,经相关评估机构评定,房屋的重置成本价为 70万元,成新度折

扣率为 80%。 要求:根据上述资料,按下列序号计算回答问题,每问需计算出合计

数。

(1李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。

(2李某转让商铺应缴纳的印花税。

(3李某转让商铺应缴纳的土地增值税。

【答案】

(1营业税、城建税和教育费附加=(80-50×5%×(1+7%+3%=1.65(万元

(2印花税=80×0.05%=0.04(万元

(3可扣除项目=70×80%+1.65+0.04=57.69(万元

增值额=80-57.69=22.31(万元

增值率=22.31/57.69=38.67%<50%

土地增值税=22.31×30%=6.69(万元

第八节 征收管理

一、纳税申报及纳税地点

纳税人应在合同签订后 7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税, 并向税

务机关提供相 关合同资料。 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的, 应

按房地产所在地分别申 报。

【例题·单选题】根据《土地增值税暂行条例》的规定,纳税人应在转让房地产

合同签订后 的(内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

A.5日 B.7日 C.10日 D.15日

【例题·单选题】 法人纳税人转让房地产需要缴纳土地增值税时, 如果房屋坐

落地与其经营 所在地不一致,纳税地点应选择在( 。

A. 总机构所在地

B. 房地产坐落地

C. 生产经营所在地

D. 办理房地产过户手续所在地

二、房地产开发企业土地增值税清算

【例题·多选题】下列各项中,房地产开发公司应进行土地增值税清算的有( 。

A. 直接转让土地使用权的

B. 房地产开发项目全部竣工完成销售的

C. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D. 取得销售(预售许可证满 2年仍未销售完毕的