曲翠芳、齐毅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

曲翠芳、齐毅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院

【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院

【审结日期】2021.06.28

【案件字号】(2021)豫09民终905号

【审理程序】二审

【审理法官】刘兵崔树峰魏献忠

【审理法官】刘兵崔树峰魏献忠

【文书类型】判决书

【当事人】曲翠芳;齐毅

【当事人】曲翠芳齐毅

【当事人-个人】曲翠芳齐毅

【法院级别】中级人民法院

【原告】曲翠芳

【被告】齐毅

【本院观点】经双方当事人确认，二审的争议焦点为：齐毅应否支付曲翠芳购房损失100000

元。

【权责关键词】无效无权处分追认撤销合同过错证据不足证据交换新证据质证诉讼请求另行

起诉维持原判

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【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，经双方当事人确认，二审的争议焦点为：齐毅应否支付曲翠芳购房

损失100000元。 齐毅无权处分案涉房屋，事后房屋产权人齐文华不予追认，故齐毅与曲

翠芳达成的房屋买卖口头协议无效，双方对于合同无效均有过错，对于曲翠芳的部分损失齐

毅应承担赔偿责任，但是双方未签订书面的买卖合同，双方对于房屋的价款说法不一致，曲

翠芳损失的数额无法确定，曲翠芳应承担举证不利的后果。且曲翠芳在案涉房屋内居住多

年，仅支付部分购房款，曲翠芳对于延期付款给齐毅造成的损失，曲翠芳亦应承担责任。故

综合考虑本案的实际情况，一审法院对于曲翠芳要求齐毅支付购房损失的诉讼请求未予支

持，并无不当。 综上所述，曲翠芳上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清

楚，判决并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人曲翠芳负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 14:42:22

【一审法院查明】一审法院认定的事实：曲翠芳曾用名为曲曼红。2012年8月1日，齐毅向

曲翠芳出具收条一份，内容为“今收到曲曼红预付房款伍万元整(小写50000元)阳光丁香园

18幢四单元09号。” 该收条下方手动添加〈曲翠芳〉。2013年4月15日，齐毅向曲

翠芳出具收条一份，内容为“今收到曲翠芳人民币伍万元整(丁香园第二次房款)。”

2019年，齐毅之子齐文华以排除妨害纠纷为由将曲翠芳诉至法院，要求曲翠芳返还位

于濮阳市××街道××街坊××丁香××单元××号房屋，并从该房屋内搬出。法院于2020

年1月7日作出(2019)豫0902民初12026号民事判决书，判令曲翠芳将案涉房屋返还给齐文

华，齐文华支付曲翠芳装修损失28000元。曲翠芳不服，提出上诉。濮阳市中级人民法院审

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理后作出(2020)豫09民终626号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年11月3日，齐

文华、曲翠芳在濮阳市中级人民法院达成调解协议，齐文华同意将案涉房屋以487900元出售

给曲翠芳，双方确认案涉房屋与齐毅无关，曲翠芳与齐毅之间的借款、案涉购房款等与齐文

华无关，由曲翠芳向齐毅另行主张解决。 庭审中，曲翠芳主张其与齐毅口头协商房屋

价款300000元，齐毅予以否认，并主张双方口头协商房屋价款467000元。曲翠芳提交案外

人(复印件、字迹模糊)于2017年11月24日签订房屋买卖合同书一份，用于证明6楼精装修

房屋才出售300000元，齐毅对此不予认可。

【一审法院认为】一审法院认为，曲翠芳与齐毅均认可双方存在口头的房屋买卖协议，后齐

毅之子齐文华以案涉房屋与齐毅无关为由主张权利，并与曲翠芳达成调解协议，曲翠芳从齐

文华处购房案涉房屋。齐毅处分案涉房屋没有得到齐文华的追认，属于无权处分，因此，齐

毅应当将收取的购房款予以退还。齐毅辩解其已经偿还50000元，但所提交的证据不足以证

实其主张，且曲翠芳否认收到上述款项。故对齐毅的辩解意见，不予采纳。关于齐毅是否应

当支付曲翠芳购房损失的问题，一审法院认为，一方面，齐毅无权处分案涉房屋，却对外订

立口头房屋买卖合同，对导致合同不能履行具有重大过错。另一方面，在普通人的日常生活

中，房屋买卖系大宗交易，曲翠芳应尽到交易中的谨慎注意义务。结合曲翠芳在案涉房屋内

居住多年，仅支付部分购房款，现曲翠芳所提供的证据也不足以证实双方口头协商的房屋价

款。故对曲翠芳要求齐毅支付购房损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同

法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：“一、

被告齐毅退还原告曲翠芳购房款100000元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告曲翠

芳的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华

人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件

受理费2809元，由原告曲翠芳负担1833元，由被告齐毅负担976元”。

【二审上诉人诉称】曲翠芳上诉请求：1、判令齐毅退还曲翠芳购房款10万元，并支付损失

10万元。2、本案一、二审诉讼费用由齐毅承担。事实与理由：一、本案曲翠芳存在购房损

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失，齐毅应当支付损失。齐毅儿子齐文华曾起诉曲翠芳返还房屋，后经法院判决认定，曲翠

芳返还房屋带来的损失应当向无权处分人即齐毅主张权利，可以说两审法院都认定齐毅应当

向曲翠芳支付案涉房屋的损失。本案一审法院也认定齐毅对导致合同不能履行具有重大过

错，但是对于曲翠芳要求损失不予支持，于法无据。本案的事实是齐毅自称涉案房屋系其所

有，曲翠芳通过了解及看房，都认可这一点，毕竟齐毅的儿子齐文华当初还没工作，根本没

有能力购买房屋，曲翠芳怎么会想到，父亲卖房子，后来儿子不同意，所以在交易过程中曲

翠芳已经尽到谨慎义务。此外卖房时双方关系比较好，曲翠芳系单身关系，齐毅正在追求曲

翠芳，所以齐毅将该套房屋出售给曲翠芳，才没有签合同，再加上当时曲翠芳向齐毅支付购

房款共计14万元(需要说明的是，还有一笔四万元借款，当初也是约定系购房款)，可以说曲

翠芳的出资，已经超过当初房屋价值50%，剩余款项双方已经明确约定，过户后支付，这种

交易方式，在当时的经济适用房交易是常见的事情。现在因齐毅的过错，导致曲翠芳居住多

年的房产竟然没有了，又要出高息筹借资金买回来，肯定出现了重大损失，但一审法院却对

损失视而不见。一审时，曲翠芳已经说得很清楚，当初购房时，案涉房产价值及办证过户所

有费用加起来绝对不超30万元，法院可以去调查。而且目前曲翠芳只能以487900元的费用

购买了该房屋，多出的费用怎么来看都是损失。退一步讲，曲翠芳的已付款占用资金的利息

损失，这些都是损失，所以本案曲翠芳存在损失，齐毅应当支付曲翠芳购房损失。二、本案

齐毅支付曲翠芳购房损失10万元，符合法律规定。根据法律规定，当事人一方不履行合同义

务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的

损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应

当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，因齐毅原因，导致案涉房屋买卖不能履行，且

其辨称在2012年案涉房屋出售467000元，不可能实现。案涉房屋是经济适用房，价值较

低。曲翠芳购买后就是希望5年后过户，在当时能够买一个便宜的房子，但是现在出资可以

说比当时购买任何房屋都价值高，当年房屋最多2000元一平方，现在6000多元，这些都应

当认定为损失。本案中，曲翠芳认为，即使不能查清损失的具体金额，完全可以参照最高人

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民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定，出卖人订立

商品房买卖合同时，具有下列情形之一，致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求

返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责

任。结合本案认定已付房款金额10万元，所以本案中齐毅支付曲翠芳10万元购房损失合法

合理。再退一步讲，齐毅最少应当支付曲翠芳占用资金的利息损失，但一审法院对于损失一

分钱也没有判，于法无据。综上所述，曲翠芳认为一审判决缺乏事实和法律依据。 本

院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质

证。 综上所述，曲翠芳上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无

不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

之规定，判决如下：

曲翠芳、齐毅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省濮阳市中级人民法院

民事判决书

(2021)豫09民终905号

当事人 上诉人(一审原告)：曲翠芳。

被上诉人(一审被告)：齐毅。

审理经过 上诉人曲翠芳因与被上诉人齐毅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省濮

阳市华龙区人民法院(2021)豫0902民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021

年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曲翠芳、被上诉人齐毅

到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

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二审上诉人诉称 曲翠芳上诉请求：1、判令齐毅退还曲翠芳购房款10万元，并支

付损失10万元。2、本案一、二审诉讼费用由齐毅承担。事实与理由：一、本案曲翠芳

存在购房损失，齐毅应当支付损失。齐毅儿子齐文华曾起诉曲翠芳返还房屋，后经法院

判决认定，曲翠芳返还房屋带来的损失应当向无权处分人即齐毅主张权利，可以说两审

法院都认定齐毅应当向曲翠芳支付案涉房屋的损失。本案一审法院也认定齐毅对导致合

同不能履行具有重大过错，但是对于曲翠芳要求损失不予支持，于法无据。本案的事实

是齐毅自称涉案房屋系其所有，曲翠芳通过了解及看房，都认可这一点，毕竟齐毅的儿

子齐文华当初还没工作，根本没有能力购买房屋，曲翠芳怎么会想到，父亲卖房子，后

来儿子不同意，所以在交易过程中曲翠芳已经尽到谨慎义务。此外卖房时双方关系比较

好，曲翠芳系单身关系，齐毅正在追求曲翠芳，所以齐毅将该套房屋出售给曲翠芳，才

没有签合同，再加上当时曲翠芳向齐毅支付购房款共计14万元(需要说明的是，还有一

笔四万元借款，当初也是约定系购房款)，可以说曲翠芳的出资，已经超过当初房屋价值

50%，剩余款项双方已经明确约定，过户后支付，这种交易方式，在当时的经济适用房交

易是常见的事情。现在因齐毅的过错，导致曲翠芳居住多年的房产竟然没有了，又要出

高息筹借资金买回来，肯定出现了重大损失，但一审法院却对损失视而不见。一审时，

曲翠芳已经说得很清楚，当初购房时，案涉房产价值及办证过户所有费用加起来绝对不

超30万元，法院可以去调查。而且目前曲翠芳只能以487,900元的费用购买了该房屋，

多出的费用怎么来看都是损失。退一步讲，曲翠芳的已付款占用资金的利息损失，这些

都是损失，所以本案曲翠芳存在损失，齐毅应当支付曲翠芳购房损失。二、本案齐毅支

付曲翠芳购房损失10万元，符合法律规定。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务

或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成

的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到

或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，因齐毅原因，导致案涉房屋买卖不

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能履行，且其辨称在2012年案涉房屋出售467,000元，不可能实现。案涉房屋是经济适

用房，价值较低。曲翠芳购买后就是希望5年后过户，在当时能够买一个便宜的房子，

但是现在出资可以说比当时购买任何房屋都价值高，当年房屋最多2,000元一平方，现

在6,000多元，这些都应当认定为损失。本案中，曲翠芳认为，即使不能查清损失的具

体金额，完全可以参照关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问

题的解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，致合同无效

或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求

出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案认定已付房款金额10万元，所

以本案中齐毅支付曲翠芳10万元购房损失合法合理。再退一步讲，齐毅最少应当支付曲

翠芳占用资金的利息损失，但一审法院对于损失一分钱也没有判，于法无据。综上所

述，曲翠芳认为一审判决缺乏事实和法律依据。

二审被上诉人辩称 齐毅辩称，1、齐文华于2009年8月份左右考入濮阳市教育局

市属学校，是一名人民教师，参加工作获取阳光丁香园的分房资格，该小区为学区房，

房屋竣工时间为2010年，有房产证为证，物业公司收费时间为2011年11月27日开始

收取物业费，齐文华向濮阳市建设工程公司最早交款时间2010年12月11日，6万元。

2012年3月30日，已经交付了149,472元，2012年12月19日，又缴纳了148,380

元。2010年左右，曲翠芳暂时借住阳光丁香园的住房至今，曲翠芳于2021年1月4日、

1月22日分两次，向濮阳市华龙区人民法院提起民事诉讼状，双方均认定四万元是借

款，曲翠芳要求齐毅支付利息共计71,600元，详见2020豫0902民初4811号民事判决

书，而曲翠芳由于2021年4月4日向濮阳市中级人民法院又说这笔借款是购房款，同一

笔借款，既要支付利息又要算成房款，结合曲翠芳在涉案房屋居住多年，仅支付部分购

房款给齐毅造成重大损失，齐毅要求曲翠芳精神损失费赔偿100,000元，40,000元借款

另行起诉。

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原告诉称 曲翠芳向一审法院起诉请求：1、判令齐毅返还曲翠芳支付的房款

100,000元，并支付购房损失187,900元，合计287,900元；2、本案诉讼费用由齐毅承

担。

一审法院查明 一审法院认定的事实：曲翠芳曾用名为曲曼红。2012年8月1日，

齐毅向曲翠芳出具收条一份，内容为“今收到曲曼红预付房款伍万元整(小写50,000元)

阳光丁香园18幢四单元09号。”

该收条下方手动添加〈曲翠芳〉。2013年4月15日，齐毅向曲翠芳出具收条一

份，内容为“今收到曲翠芳人民币伍万元整(丁香园第二次房款)。”

2019年，齐毅之子齐文华以排除妨害纠纷为由将曲翠芳诉至法院，要求曲翠芳返

还位于濮阳市××街道××街坊××丁香××单元××号房屋，并从该房屋内搬出。法

院于2020年1月7日作出(2019)豫0902民初12026号民事判决书，判令曲翠芳将案涉

房屋返还给齐文华，齐文华支付曲翠芳装修损失28,000元。曲翠芳不服，提出上诉。濮

阳市中级人民法院审理后作出(2020)豫09民终626号民事判决书，驳回上诉，维持原

判。2020年11月3日，齐文华、曲翠芳在濮阳市中级人民法院达成调解协议，齐文华同

意将案涉房屋以487,900元出售给曲翠芳，双方确认案涉房屋与齐毅无关，曲翠芳与齐

毅之间的借款、案涉购房款等与齐文华无关，由曲翠芳向齐毅另行主张解决。

庭审中，曲翠芳主张其与齐毅口头协商房屋价款300,000元，齐毅予以否认，并

主张双方口头协商房屋价款467,000元。曲翠芳提交案外人(复印件、字迹模糊)于2017

年11月24日签订房屋买卖合同书一份，用于证明6楼精装修房屋才出售300,000元，

齐毅对此不予认可。

另查明，齐毅提交其与曲翠芳的电话录音一份，用于证明2012年8月1日的

50,000元已经还给了曲翠芳，曲翠芳在电话中否认收到该50,000元，庭审中亦否认齐毅

还款。

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一审法院认为 一审法院认为，曲翠芳与齐毅均认可双方存在口头的房屋买卖协

议，后齐毅之子齐文华以案涉房屋与齐毅无关为由主张权利，并与曲翠芳达成调解协

议，曲翠芳从齐文华处购房案涉房屋。齐毅处分案涉房屋没有得到齐文华的追认，属于

无权处分，因此，齐毅应当将收取的购房款予以退还。齐毅辩解其已经偿还50,000元，

但所提交的证据不足以证实其主张，且曲翠芳否认收到上述款项。故对齐毅的辩解意

见，不予采纳。关于齐毅是否应当支付曲翠芳购房损失的问题，一审法院认为，一方

面，齐毅无权处分案涉房屋，却对外订立口头房屋买卖合同，对导致合同不能履行具有

重大过错。另一方面，在普通人的日常生活中，房屋买卖系大宗交易，曲翠芳应尽到交

易中的谨慎注意义务。结合曲翠芳在案涉房屋内居住多年，仅支付部分购房款，现曲翠

芳所提供的证据也不足以证实双方口头协商的房屋价款。故对曲翠芳要求齐毅支付购房

损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共

和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：“一、被告齐毅退还原告曲翠芳

购房款100,000元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告曲翠芳的其他诉讼请

求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国

民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费

2,809元，由原告曲翠芳负担1,833元，由被告齐毅负担976元”。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证

据交换和质证。

二审中，齐毅没有提交新证据。曲翠芳围绕上诉请求依法提交：提交一份调解协

议，证明这个房子是曲翠芳从齐毅儿子手中买了这套房子，法院判决谁的名字就是谁

的，因此齐毅应当赔偿曲翠芳的损失。

齐毅质证称：该份证据和本案无关，曲翠芳在案涉房屋借住了十多年，给齐毅造

成了巨大损失，口头达成的协议，40多万的房款迟迟不给。

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本院对证据审核认定：上述证据，齐毅未对真实性提出异议，本院予以认定，但

该证据还应补强，尚达不到证明目的，不能单独作为本案的定案依据。

本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，经双方当事人确认，二审的争议焦点为：齐毅应否支付曲翠

芳购房损失100,000元。

齐毅无权处分案涉房屋，事后房屋产权人齐文华不予追认，故齐毅与曲翠芳达成

的房屋买卖口头协议无效，双方对于合同无效均有过错，对于曲翠芳的部分损失齐毅应

承担赔偿责任，但是双方未签订书面的买卖合同，双方对于房屋的价款说法不一致，曲

翠芳损失的数额无法确定，曲翠芳应承担举证不利的后果。且曲翠芳在案涉房屋内居住

多年，仅支付部分购房款，曲翠芳对于延期付款给齐毅造成的损失，曲翠芳亦应承担责

任。故综合考虑本案的实际情况，一审法院对于曲翠芳要求齐毅支付购房损失的诉讼请

求未予支持，并无不当。

综上所述，曲翠芳上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决

并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,300元，由上诉人曲翠芳负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 刘 兵

审判员 崔树峰

审判员 魏献忠

二〇二一年六月二十八日

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书记员 赵 令

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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