解读：国家税务总局公告2016年第70号

大家想必都是看了总局《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的

公告》（国家税务总局公告2016年第70号)。我们在V7营改增和70号公告临时里边

也进行了各种讨论，雄纷起的感觉。有很清醒的，有装糊涂的，有准备跳楼的。闲言

少叙，我们只谈对70号公告的第一条。

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

【政策原文】

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计

税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易

计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售

自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

1、第一条第一款所称的销项税额到底指的是什么销项税额？这个是争论的焦点。以

前没有70号公告的时候，大家普遍认为就是按照增值税销售收入除以（1+适用税率或

者征收率），如果是采用差额计税、全额开票的话，就是发票上标注的税额。现在似乎

一下子变天了，大家有点不适应。

2、由于此前国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般

纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价

外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算

公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

一般来说，销售额乘以适用税率计算出来的才是销项税额，因此这个销售额是根据差额

扣除后的销售额计算出来的销项税额。与此相适应，可以扣除的土地价款不应再考虑其

在增值税上可以抵减销售额而造成的销项税减少金额，直接按照土增税实施细则第七条

和土增税条例第六条对取得土地成本的要求去确定。也就是大家在70号发布之前就曾

经总结过的广州模式，收入加回头，成本不减掉。

3、为什么营改增抵减销售额造成的减税不去调减土地成本呢？因为土地增值税暂行

条例实施细则第七条已经规定了，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和

按国家统一规定交纳的有关费用。不管营改增怎么操作，你支付的土地价款等其实没有

改变，不应该受到营改增差额征税的影响。

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