2021年合同法 订金与定金的具体区别

合同法 订金与定金的具体区别

合同法：订金与定金的具体区别

“定金”依法律性质不同可以有多种分类，如证约定金、成约定金、

违约定金、立约定金等。我国定金在《 法》上是债的一种 方式，在

《》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具

有 合同履行的性质。而“订金”在法律上并没有严格的界定，从文

字上理解，“订”的含义是订立、预订之意。

“订金”与“定金”的含义：“定金”在法律上有明确的概念：它

既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一

定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果

者违约，定金不退，如果 商违约，就要向 方双们返还定金。在法律

上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%.

“订金”则在法律上没有明文规定。出现在房屋 书中的“订金”，

其业主或赔偿仅仅是单方的，是 者对 商的保证。在 商如果违约是

否双倍返还的问题上并不明确。如果 商违约，只要退还订金即可。

1、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回;

2、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回;

接受方违约的，应双倍返还。

《最高人民 关于适用< 法>若干问题的解释》第一百一十八条规

定：“当事人交付留置金、 金、订约金、押金或者订金等，但没有

约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民 不予支持。”由此

可见，买受方在签订“房屋 书”时，要分清自己交纳的到底是“订

金”还是“定金”，做到心中有数。

1、在“房屋 书”中约定的为“订金”：《商品房销售管理办法》

(xx年6月1日起施行)第 二条第二款规定：“房 企业在订立商品

房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合

同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，

房 企业应当向买受方返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其

约定。”此种情况下，买受人可与 人详细约定“订金”的性质，否

则到时想要主张“定金”的权利的话,将不会被人民 支持。

2、在“房屋 书”中约定的为“定金”：《最高人民 关于审理商

品房买卖合同 件适用法律若干问题的解释》(xx年6月1日起施行)

第四条规定：“ 人通过 、订购、预订等方式向买受人收受定金作为

订立商品房买卖合同 的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房

买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人

双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的.， 人应当将定金返还

买受人。”也就是说， 人签订 书、正式签订《商品房买卖合同》前，

如果因为买受人一方的原因“未能订立商品房买卖合同”的， 人可

以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商

一致， 人应当将定金返还买受人。

“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行

而自愿约定的一种 形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应

当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展

商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《 法》还规定：定金应以

书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形

式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

另一方面，定金作为合同履行的一种 ，《 法》中规定： 合同(即

定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约

定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金

的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应

的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。

“订金”并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，

是当事人的一种支付手段，并不具备 性质。商品房交易中，如买家

不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若

发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方

无须承担违约责任。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有

关 书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法

律效力，只是一份广义的合同。若 书中有定金条款，则若 者在签订

书后反悔，发展商有权没收 者的定金;若发展商违约，不与 者签订

正式的预售合同，则 者有权要求发展商双倍返还定金。如果 书中约

定的只是“订金”，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不

同。

所谓“定金”，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规

定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履

行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事

人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的

前提是主合同已经成立生效。

而“订金”只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质。因此，

在 者签订《预购临时协议》时，真正的预 屋正式合同一主合同是否

能够成立，还处于一种不确定状态，这与定金合同有着重大差别。因

此，预购订金不是定金，定金罚则也就当然不能适用。订金与定金的

最基本的区别就是定金适用定金罚则，一方违约应当双倍返还定金或

无权要求返还定金，而订金适用这样的罚则，只会存在返还或冲抵价

款的作用。

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