增值税计算公式

增值税计算公式

土地增值税计算顺序：

(1) 计算转让收入。

(2) 计算扣除项目。

(3) 计算增值额。

(4) 计算增值额占扣除项目的百分比税率。

(5) 计算应纳税额。

(5) 土地增值税率：四级超率累进税率

土地增值税的计算公式如下：

应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简

便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50 %的土地增值税税额等于增值额乘以适用税率

30 % (速算扣除系数为0)

(二)增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘

以适用税率40 %减去扣除项目金额乘以速算扣除系数5 %

(三)增值额超过扣除项目金额100 % ，未超过200 %的土地增值税税额等于增值额

乘以适用税率50 %减去扣除项目金额乘以速算扣除系数15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以适用税率60%

减去扣除项目金额乘以速算扣除系数35%

土地增值税的清算，还需要区分普通住宅与非普通住宅。

非普通住宅不享受增值率小于20%，免整LAT的优惠。

一、应纳税额的计算

1、计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额

2、计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额

3、依据增值率确定适用税率。

4、依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

例一：

某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，

拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500

万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元(未超过规定标准)。该房地产开发公司

于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。(本

题应当考虑加计扣除问题)

土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定

扣除项目金额后的余额。本例中所列各项支出均属可扣除项目。

1、转让房地产收入=2150(万元)

2、扣除项目金额之与=1000+80+80+500+8+80=1748(万元)

3、土地增值额=2150-1748=402(万元)

402

4、土地增值率=━━━━×100%=23%

1748

5、根据税率界定，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%

6、应纳税额=402×30%=120.6(万元)

例二：

某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的

资料为：

①该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500万元;

②该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110万元，支付前期开发费

50万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用130万元，支出间接开发

费用70万元，支付贷款利息20万元(未超过规定标准);

③该商场在出售办公楼时支付的有关销售税金为220万元。计算该商场应缴纳的土

地增值税。

本例题与上例基本相似，只是纳税人有所变化，故解题方法与上例相同。

1、转让房地产收入=4000(万元)

2、扣除项目金额=500+110+50+1400+130+70+20+220=2500(万元)

3、土地增值额=4000-2500=1500(万元)

1500

4、土地增值率=━━━━×100%=60%

2500

5、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%，其增

值额为：2500×50%=1250(万元);增值额超过50%未超过100%的部分，适用税率为40%，

其增值额为1500-1250=250(万元)

6、应纳土地增值税=1250×30%+250×40%=475(万元)

由于上述分段计算、汇总合计的方法较为繁琐，在计算土地增值税税额时，

也可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计

算，具体公式如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50%，速算扣除系数为0;

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，速算扣除系数为5%;

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，速算扣除系数为15%;

土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的，速算扣除系数为35%;

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

对例二按速算扣除法计算如下：

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

=1500×40%-2500×5%=475(万元)

非正常情况下应纳税额的计算

1、隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算应纳税额;

2、提供扣除项目金额不实的，按照房地产评估价格计算应纳税额;

3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估

价格计算应纳税额.

在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用中的利息支出，能够按房地

产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期

贷款利率计算的金额。

第一步：建立Excel工作表，取名为“土地增值税”，在工作表的A1、B1、C1、D1、

E1、F1、G1、H1、I1、J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收入、与房地产开发有

关的税金、取得土地使用权所支付的费用、房地产开发成本、财务费用、房地产开发间

接费用、其他扣除项目、允许扣除项目之与、土地增值额、应交土地增值税。

第二步：输入公式 在F2单元格输入“=(C2+D2)*5%”，代表房地产开发间接费用

按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之与的5%扣除(如上述假设不存在，

只需把5%变为10%，且“财务费用”变为“0”即可);

在G2单元格输入“=(C2+D2)*20%”代表房地产开发企业按取得土地使用权所支付

的费用与房地产开发成本之与，加计20%扣除;

在H2单元格输入“=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用于计算准予扣除项目之与;

在I2单元格输入“=A2-H2”，此公式用于计算土地增值额; 在J2单元格输入

“=IF(I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF(I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF(I2<=2*H2，

I2*0.5-H2*15%，IF(2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%))))”。(此公式用于计算应缴的土地增

值税) 这样，计算增值税的公式全部录入完毕，下面我们举例说明公式的运用。 如某

房地产开发公司发生如下数据，收入总额5000万元、与收入对应的税金为277.5万元、

购入土地使用权支付的费用为1000万元，房地产开发成本为2500万元、财务费利息支

出100万元，将上述数据分别输入A2、B2、C2、D2、E2单元格，则在F2、G2、H2、I2、

J2由Excel自动计算数据分别为175、700、4752.5、247.5、74.25 ，即该房地产开发

公司应缴纳土地增值税74.25万元。 用上述数据计算的增值额为247.5万元，占准予

扣除项目金额的5.21%，小于50%，适用30%税率，速算数为零，应缴土地增值税等于增

值额与30%的乘积，即74.25万元，与Excel计算结果一致，有兴趣的朋友还可输入不

同的数据进行验证。

另外，税法对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征

土地增值税。因此，上述公式适用于开发非普通住宅的房地产企业计算土地增值，而要

计算普通住宅土地增值则只需将J2单元格公式变为 “=IF(I2<=H2*20%，0，

IF(I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF(I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF(I2<=2*H2，

I2*0.5-H2*15%，IF(2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%)))))”即可。将上述数据代入公式后，

因增值额占扣除项目5.21%，小于20%，增值税为“0” 这里需要说明一点，与房地产

开发有关的税金是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加，因转

让房地产时缴纳的印花税已计入了管理费，因此不允许单独扣除。