[不动产登记的原则包括]不动产登记原则

[不动产登记的原则包括]不动产登记原则

借：原材料 900

贷：银行存款 900

然后据以入账，这样在账簿上补记了少记的金额，就把错误

记录更正了过来。

不动产登记

《物权法》的不动产登记问题

全国人大法工委民法室主任 姚红

编者按：20XX年4月5日，中国土地学会与中国土地勘测

规划院联合举办“《物权法》讲座”，邀请全国人大法工委民法室

姚红主任辅导讲解《物权法》有关问题。姚红主任的演讲内容十

分丰富，我们在编辑出“《物权法》的原则问题”、“《物权法》的

建设用地与征地问题”之后,再编辑出《物权法》的不动产登记问

题（标题为编者所加）,以供参考。

关于《物权法》的不动产登记，我讲六个问题。

一、不动产登记的原则

按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、

转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法

律效力，但法律另有规定的除外。这就是说，设立、变更或消灭

不动产物权，原则上都要登记，不登记不承认其物权，也不承认

物权的任何变动。法律另有规定的除外主要指4种情况：

一是第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，

所有权可以不登记。为什么可以不登记？因为登记是起一个公示

作用，法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有，已起到了

公示作用，所以不必再履行登记手续。这里所讲的是国家所有自

然资源，是所有权可以不登记，但使用权仍然要登记。

二是第二章第三节规定的三种特殊情况，也可以不登记即产

生物权。第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者

人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，

自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即拿着

法院判决等，不办理过户登记，也承认判决书上写的权利人就是

该不动产的权利人。第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权

的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。即父亲死亡，儿子继承，

儿子不去办理变更登记，也承认儿子对该不动产享有物权。第30

条规定，因合法建造、拆除

房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发

生效力。农民在宅基地上建房子，该房子不登记，也承认他的物

权效力。以上三种情况都是法律规定可以不登记的，但第31条

有一个特别规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产

物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，

不发生效力。举个例子说明这话什么意思，某房产原来归夫妻共

有，双方离婚后，法院判决该房产归女方所有，女方可以不登记，

女方拿着判决书，就能证明归她所有。但是如果女方要求处分该

房产，就必须去办理登记，否则不符合法律规定。继承或者合法

建造的房产也是如此，处分必须登记，不登记，不可以对抗善意

第三人。

三是土地承包经营权，自签订之日起，承认其物权，不用办

理登记。 四是对地役权的规定。地役权是为了自己的便利，利

用他人土地享有的权利。例如，甲要铺设一条管道，必须利用乙

的土地，否则就会绕圈子增加成本。这样，甲乙双方签订一个合

同，双方同意即可。虽然地役权是双方合同生效时设立，但未经

登记，不得对抗善意第三人。

二、不动产统一登记制度

物权是统一的，相当多的人民众和法院部门的同志都强调，

应当实行不动产统一登记。在有关部门开研讨会时，国土、房产、

林业、农业等涉及不动产的部门，都说应该实行统一登记。虽然

客观情况是现在很难实行统一登记，但国家需要推行统一登记制

度。所以，《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记

制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法

规规定。

不动产统一登记，原来已列入十届人大的立法规划，但到目

前为止，仍未完成这个任务。所以《物权法》附则第246条专门

规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登

记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

这主要是考虑到现在的房地管理，有的是合在一起了，有的还没

合。在国家没有制定出统一办法以前，先让地方性法规推动一下

这项

工作。

三、不动产登记的审查

在立法过程中，大家对不动产登记的实质审查和形式审查，

理解不太一样。有人认为，实质审查就是要审查合同关系的真实

性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基础上签订的，有没

有欺诈等。有人则认为，实质审查就是把事实调查清楚，保证所

指的不动产确实存在。由于大家口径不一致，现在的《物权法》

没有回答什么是实质审查和形式审查，只是规定了登记机构的几

项职责，只要登记机构履行了这几项职责就行。

四、不动产登记的查询和收费

《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以查询、

复制登记资料，登记机构应当提供。对于这条规定，立法过程中

曾有过争论，有人说不应该限制登记查询的主体，认为既然物权

公示，公示就是给大家看的，为什么还要限制查询主体？反对者

则认为，虽然公示是给大家看的，但不是给社会上所有的人看的。

跟这事没关系的人也让看，就涉及到个人隐私的保护问题。国外

情况也不一致。有的国家，如美国、加拿大等都不限制，谁都可

以看。而德国则只有利害关系人才能查看。后来我们经过考虑规

定，只有利害关系人、权利人可以申请查询，登记机构应该提供。

关于登记收费，国土部门的同志曾认为，没有必要规定得那么细，

相关的行政法规作出规定就可以了。可现在的《物权法》

第22条还是规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动

产的面积、体积或者价款比例收取。具体收费标准由国务院有关

部门会同价格主管部门规定。这主要是考虑到目前这个问题老百

姓反映比较强烈，所以需要作出一个明确规定。

五、不动产预告登记制度

我们国家过去没有预告登记制度。在立法过程中，最初主要

是考虑在商品房买卖过程中，需要保护权利人的利益，防止开发

商一房二卖，所以规定了预告登记制度。但是，《物权法》第20

条规定，当事人签订房屋或者其他不动

产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记

机构申请预告登记。即现在的预告登记规定已不仅仅适用于预售

商品房，还涉及到其他房屋买卖的情况。例如，甲对乙说，以后

你卖房子时，要卖给我，乙说行。甲防止乙以后不遵守这个约定，

就可以去预告登记，取得了优先购买权。预告登记的范围，还包

括消灭不动产物权。

六、不动产登记机构的责任

在立法过程中，关于不动产登记机构的责任，曾经有过几种

意见。有人认为现在的登记机构都是行政机关，所以登记错误应

当提起国家赔偿。有人认为国家赔偿不合适，因为登记机构以后

是行政性质的还是事业性质的，或其他什么性质的，现在都不好

确定。有人主张建立赔偿基金来解决登记错误问题。有人说登记

机构的责任应当采取过错责任制，有过错的承担责任，没有过错

的不承担责任。有些单位反映强烈，认为现在当事人水平很

高，假资料别说登记部门审查不出来，连公安部门都审查不出来，

最后错了还要登记部门来承担责任，这太冤了。现在《物权法》

没有回答责任到底是国家赔偿责任还是民事赔偿责任，因为现在

不好说，这给以后的发展留下了空间。但是，登记错了之后到法

院起诉，法院肯定得受理。登记错误怎么赔偿？《物权法》第21

条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应

该承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应

该承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追

讨。只要是登记错了，不管是不是登记机构的过错，都要先行承

担责任，这主要是为了保护权利人的利益，因为权利人是弱势。

这样，登记机构可能会说自己的责任太重了。怎么办？需不需要

建立一个登记赔偿基金？这以后可以探索。（仲济香根据记录整

理，未经本人审阅）