精品范文-房贷利息计算公式

xx年X月X日

精品范文-房贷利息计算公式

房贷利息计算公式

房贷利息怎么算先要了解利息的基本知识

（一）、人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：

（1）、日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

（2）、月利率(‰)=年利率(%)÷12

（二）、银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息

（1）、积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

（2）、逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金利率贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：①利息=本金年(月)数年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：②利息=本金年(月)数年(月)利率+本金零头天数

日利率同时，银行可选择将计息期部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为

当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金实际天数日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作

365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权

利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

房贷利息计算影响因素：房贷利率

中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自

行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比

较，在增加利率之前和增加利率之后的情况。

房贷利息计算 贷款方式很重要

目前贷款购房主要有以下几种：（1）、住房公积金贷款;（2）、个人住房商业性贷款;（3）、个人住房

组合贷款。

（1）、住房公积金贷款

对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金

贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利

率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款

利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

（2）、个人住房商业性贷款

以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金

的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存

款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资

产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那

么就可申请使用银行按揭贷款。

（3）、个人住房组合贷款

住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限

额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个

银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式。

（1）、等额本息计算公式

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余

本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

需要注意的是：①各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看。②对已贷款购买一套住房但

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人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住

房的优惠政策。

（2）、等额本金计算公式

每月还款额=每月本金+每月本息

每月本金=本金/还款月

每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率

计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

下面我们通过例子看一下这两种房贷利息的计算方法：

例如同样是借10万元、xx年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还

款法的首月还款额为92（3）、06元(以后每月递减（2）、04元)，比前者高出16（3）、34元。由于后

者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的

计算下来就少一些(xx年下来共计为361（3）、55元)，而并不是借款人得到了什么额外实惠!