国有土地上房屋征收与补偿实施细则

国有土地上房屋征收与补偿

实 施 细 则

第一章 总 则

第一条 为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公

共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法

权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590

号令，以下简称《征收条例》）、《省国有土地上房屋征收与补

偿实施办法》（省人民政府令第380号，以下简称《实施办法》）

及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本细则适用于本市行政区域内国有土地上单位、个人

房屋的征收与补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合

法、补偿公平公开的原则。实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。

第四条 市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

成立市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室（以下简称征

收办），与市住房保障和房屋管理局合署办公，负责组织实施本

市房屋征收与补偿工作。

市直有关部门应当按照各自职责和本细则的规定，积极参与我市

房屋征收与补偿的相关工作，具体房屋征收工作按征收流程进行。

第五条 征收办可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与

补偿具体工作。征收办与房屋征收实施单位签订书面委托合同，

明确委托权限和范围及双方的权利和义务。房屋征收实施单位接

受委托可以向委托方收取相应的工作经费，工作经费由房屋征收

部门会同财政部门制定标准，列入征收成本。房屋征收实施单位

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不得以营利为目的。征收房屋的拆除工作由相应资质的单位承担。

征收办对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿

行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工

作的法律法规，具备相应的专业知识。

对房屋征收涉及的用地和规划论证、测绘、评估、法律、房屋拆

除等服务性工作，房屋征收部门和有关单位应当委托具备有关资

质的专业机构完成。征收决定公告后，房屋征收部门应当公开专

业机构的有关信息。

第七条 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关

部门及其工作人员的监察。审计机关应当加强对征收补偿费用管

理和使用情况的审计监督，并公布审计结果。

第八条 任何组织和个人对违反本细则规定的行为，都有权向

市人民政府、征收办和其他有关部门举报。接到举报后，征收办

和有关部门应当及时核实、处理。

第二章 征收决定

第九条 为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利

益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作

出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需

要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境

和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共

事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

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（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、

基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十条 依照本细则第九条规定，确需征收房屋的各项建设活

动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城

乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入

国民经济和社会发展年度计划。

制订国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和

专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十一条 房屋征收涉及旧城区改建的，市人民政府组织国土、

规划、建设、房管、房屋征收等有关部门和单位及专业人员按照

相关标准进行认定，并公布认定结果、征求公众意见，经确定为

危房集中或者基础设施落后的，方可实施旧城区改建。

第十二条 征收办根据规划部门出具的规划意见，合理确定国

有土地上房屋征收范围。征收办委托实施单位组织对房屋征收范

围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，

被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人

公布。

第十三条 被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和

建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；

房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据

证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。公有房屋承租

人以租用公有房屋凭证为准。

第十四条 在作出房屋征收决定前，市人民政府组织征收办、

国土、规划、城管、房管、辖区办事处等相关部门依法对征收范

围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

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对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

未经登记的建筑认定、处理具体办法另行制定。

第十五条 房屋征收部门应当会同相关部门，根据调查结果对

征收补偿费用进行测算。

第十六条 征收办依据调查摸底情况负责拟订征收补偿方案，

并报市人民政府。

市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，

征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收目的和房屋征收与补偿的法律依据；

（二）房屋征收范围和被征收房屋的基本情况；

（三）补偿方式、补偿标准和计算方法；

（四）用于产权调换房屋的基本情况和交付时间；

（五）停产停业损失补偿标准和计算方法；

（六）征收补偿协议的签约期限；

（七）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

（八）补助、奖励标准和计算方法；

（九）受委托的房屋征收实施单位名称；

（十）其他事项。

第十七条 市人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的

情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，过半数被征收

人认为征收补偿方案不符合《征收条例》、《实施办法》规定的，

市人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听

证会情况修改方案。

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第十八条 作出房屋征收决定前，应当按照国家和省社会稳定

风险评估的有关规定，由市维稳办或者委托无利害关系的第三方

专门机构，就房屋征收的合法性、合理性、可行性和可控性进行

社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、

处置措施和应急预案。

社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依

据。未经社会稳定风险评估的，不得作出房屋征收决定。

第十九条 房屋征收涉及被征收人超过100户的，房屋征收决

定应当经市政府常务会议讨论决定。

第二十条 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、

专户存储、专款专用。征收补偿费用不到位的，不得作出房屋征

收决定。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的，产权调换房屋

的价值应当计入征收补偿费用总额。

房屋征收补偿费用可采取社会融资方式。

第二十一条 市人民政府作出房屋征收决定后，七日内应当公

告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利、咨

询地点、监督电话等事项。

被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可

以依法提起行政诉讼。

市人民政府及房屋征收部门应当依法公开房屋征收与补偿有关信

息，做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第二十二条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实

施新建、改建、扩建、改变房屋用途和产权转移等不当增加补偿

费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。征收实施单位应当及

时采集影像资料固定征收区域房屋现状。

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征收办应当书面通知国土、规划、房管、不动产登记、工商等部

门暂停办理征收范围内的相关手续。书面通知应当载明暂停期限

和暂停办理范围，暂停期限最长不得超过1年。相关部门在征收

范围内按照职责暂停办理下列事项：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）房屋和土地使用权分割、赠与、出租、转移、改变用途；

（三）以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更工商登记。

第三章 征收评估

第二十三条 被征收房屋的产权调换房屋的价值，由具有相应

资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评

估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十四条 房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和

评估程序，参照被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。

房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员

会应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定活动，任何

单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

第二十五条 市住房保障和房屋管理局定期向社会公布依法登

记注册、具有三级以上资质和无不良信用记录的房地产价格评估

机构目录，供被征收人选择。

第二十六条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商

不成的，通过投票或者摇号等方式确定。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由房屋征收部门组织。

协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内

将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三

分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为

协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。

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被征收人在七个工作日内协商不成，采取投票方式确定房地产价

格评估机构的，参与投票的被征收人人数应当不少于被征收人总

数的三分之二，半数以上参与投票的被征收人选择同一家房地产

价格评估机构的，视为投票确定。

采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的，应当公开进

行并由公证机构现场公证，房屋征收部门公布确定结果。

第二十七条 对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日

起10个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复

核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向

被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第四章 征收补偿

第二十八条 市人民政府根据不同情况，按照规定给予被征收人

以下补偿：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋价值补偿中的房屋室内装饰装修价值补偿，由房屋征

收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托按照本细则

选定或者确定的房地产价格评估机构评估确定。

第二十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决

定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第三十条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权

调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府提供用于产权调换的

房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋

价值的差价。用于产权调换的房屋应当符合国家质量安全标准，

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经竣工验收合格后方可交付使用。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋

产权调换的，市人民政府提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十一条 征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，

产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费、

临时安置费或者提供周转用房；提供周转用房的，不再支付临时

安置费。

第三十二条 为科学合理疏导居住在规划确定的老城区人口逐

步迁移至新区，应制定引导性、鼓励性政策。

第三十三条 征收有产权的私有住宅房屋，被征收人选择货币

补偿并在规定期限内搬迁的，在其被征收房屋房地产市场评估价

值的基础上给予适当奖励，并给予三个月临时安置补助费。

征收有产权的私有住宅房屋，被征收房屋的建筑面积超过产权调

换房屋的建筑面积，被征收人对超过部分选择货币补偿并在规定

期限内搬迁的，在其超过部分房屋房地产市场评估价值的基础上

给予适当奖励。

第三十四条 被征收住宅房屋选择产权调换的，对被征收人适

当增加建筑面积补助。

第三十五条 征收个人住宅，被征收房屋建筑面积不足50平方

米且为被征收人唯一住房的，按照50平方米的房屋价值进行保障

性安置。

第三十六条 征收执行标准租金的直管公房一律实行货币补

偿，租住户在本市未有住房的，符合住房保障条件的，由本人申

请，住房保障等部门应当按照签订补偿协议及搬迁的顺序，及时

为租住户办理保障性住房有关手续，不予轮候。

第三十七条 征收个人住宅，被征收人符合城镇住房保障条件

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的，市人民政府依据城镇住房保障有关规定和被征收人的实际情

况，分类优先实施住房保障。房管等部门应当按照签订补偿协议

及搬迁的顺序，及时为被征收人办理保障性住房有关手续，不予

轮候。

特殊困难家庭由房管、民政、人社等部门给予生活保障。

第三十八条 被征收人迁出原地后的义务教育入学，征收之时

可一次性选择继续在原户籍所在地按照原招生办法入学，或者在

迁入户籍所在地教育部门划片招生的就近学校入学。

对已享受最低生活保障的被征收人由民政部门审查核定，按照规

定继续享受最低生活保障。

第三十九条 因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产

停业损失补偿的，应当符合下列条件：

（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且

房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；

（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经

营场所）为被征收房屋；

（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其

与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补

偿。

第四十条 因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额可

以由具体征收实施单位与被征收人协商确定；协商不成的，可以

委托具有相应资质的评估机构评估确定。

第四十一条 因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据

房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。

第四十二条 因征收房屋造成停产停业，被征收人选择产权调

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换的，停产停业期限按征收补偿协议约定的过渡期限计算；选择

货币补偿的，停产停业期限按不超过六个月计算。

第四十三条 征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为

经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿；已依法取

得营业执照的，根据区位对其实际用于经营的部分，可以根据经

营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。

第四十四条 征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当

按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处

理问题进行协商。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议

对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实

行货币补偿的，应当将补偿款向公证机关办理提存；对被征收人

实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

第四十五条 房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签

订。房屋征收部门与被征收人按照有关规定，就补偿方式、补偿

金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临

时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和

过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另

一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十六条 对积极签约搬迁的被征收人实行搬迁时限奖励。

根据项目房屋征收范围的大小确定签约搬迁奖励期限，并结合区

位设定各时间段的不同奖励额度；超过奖励时间段签约搬迁的不

予奖励。

第四十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的

签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由房屋征

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收部门报请市人民政府依照《征收条例》、《实施办法》和本细

则的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围

内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依

法提起行政诉讼。

第四十八条 市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应

当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

被征收房屋及附属物补偿后，房屋残值由房屋征收部门自行处置。

第四十九条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提

起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政

府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房

屋和周转用房的地点和面积等材料。

第五十条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定

中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收

人搬迁。

任何单位和个人不得在房屋征收部门与被征收人未签订补偿协议

或者市人民政府未依法作出补偿决定前，强制拆除被征收人房屋，

迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第五十一条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，

并将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布。

第五章 法律责任

第五十二条 房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作

中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞

弊的，由市人民政府或者有关部门责令改正，通报批评；造成损

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失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责

任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、

供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的，责令改

正；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和

其他直接责任人员，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，

依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 违反本细则规定，在房屋征收部门与被征收人未

签订补偿协议或者市人民政府未依法作出补偿决定前，强制拆除

被征收人房屋，迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿

责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处

分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，

责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位

通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接

负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪

的，依法追究刑事责任。

第五十六条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收

与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十七条 伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机

关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以

追缴，并依法追究有关责任人员的法律责任。

第五十八条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具有虚

假记载或者重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，

给予警告，对房地产价格评估机构并处五万元以上二十万元以下

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，对房地产估价师并处一万元以上三万元以下，并记入

信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，

依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第五十九条 本细则自2016年2月1日起施行，试用期二年。

《征收条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿

用原有的规定办理，但不得责成有关部门。本细则施行

前已依法作出房屋征收决定的项目，按原征收决定载明的征收补

偿方案和有关规定执行。

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