房地产项目开发所需办证流程及条件关系一

房地产项目开发所需办证流程及条件关系一、房地产开发商从拿地开始到开发

销售的环节及办证流程为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建

设局；

事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、

房地产开发项目手册。第二步：立项

涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：

房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意

见书。

第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用

地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。第四步：

施工准备

涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监

理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。第五步：施工、监理、质量监督

管理

涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事

宜：施工、监理、质量监督管理。第六步：申请预售（商品住宅建设工程）

涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出

开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项

工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场

的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研

究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需

求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性

研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项

目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行

性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使

开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明

这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，

在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项

目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认

真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，

由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地

才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不

到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨

和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，

目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获

得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）

获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要

到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的

重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开

发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方

案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环

境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、

基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明

书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步

设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施

工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进

行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获

得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、

建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房

地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，

然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政

管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设

计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初

步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工

图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，

核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一

步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行

征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管

理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地

范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工

作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最

重要的工作

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，

如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工

作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数

量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开

发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大

的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对

房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位

的有效方法

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，

房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、

质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发

商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市

规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建

设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就

交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监

督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管

部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房

地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商

就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场

营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销

售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的

方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为

重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的

批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

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房地产开发报建流程

工商登记成交确认书签订《出让合同》土地测绘规划设计条件勘察报告选址意

见书土地使用权登记（土地证）项目立项环评审批房地产开发资质证书建设用

地规划许可证

城市绿化工程许可证工程规划许可证房地产项目开发经营权证施工、监理企业

招投标地震安评审批建设工程消防设计审核雷电灾害防护装置设计审核修建

防空地下室许可

安全设施“三同时”建设工程施工许可证质量监督和安全报监放验线、开工建

设商品房预售许可证办理