二手房“带押过户”办理指南来了！

二手房“带押过户”办理指南来了！

时间：2023年04月12日 08:52:23 中财网

4月11据记者从招商银行上海分行获悉，该行近日成功发放“带

押过户”贷款200万元，这是该行落地的首笔二手房“带押过户”业

务。

当天，记者实地走访了解到，目前上海有工行、建行、交行、农

行、招行等10余家银行支持办理“带押过户”相关业务。

“过户前交易房屋抵押未注销，交易双方签订'存量房资金监管协

议’并缴入监管资金，过户后完成转移登记，将监管资金划付至卖方

抵押银行结清原有贷款，并注销原有抵押。”农行上海分行业务人士

告诉记者。

招行上海分行首笔“带押过户”业务落地

近日，招行上海分行成功发放“带押过户”贷款200万元。记者

了解到，招行上海分行客户罗先生有意购买当前租住的公寓，但房东

的贷款仍在按揭中，罗先生准备的首付款也不足以覆盖，使得罗先生

迟迟无法实现“置业上海”。

罗先生在得知招行上海分行推出“带押过户”业务后，第一时间

联系房东和招行上海分行个贷客户经理，成为了该分行“带押过户”

业务的首位客户。

4月11日，招行上海分行相关负责人告诉记者，通过协调，行内

各业务部门为“带押过户”做好系统准备和政策支持，并紧密联系交

易服务机构和资金监管公司对接系统，实现直连，保障“带押过户”

业务的全面开展。

一直以来，二手房交易过户前需要卖家自筹资金以提前结清原抵

押贷款，不但耗时长、资金负担重，还存在不确定风险。

“而'带押过户’允许卖方在未结清原贷款的情况下正常进行房产

交易，并在资金监管下以买家的首付款或贷款资金结清原贷款，大大

简化二手房交易的流程，降低了二手房买卖双方的交易风险和时间成

本。”上述招行上海分行相关负责人表示。

上海多家银行支持办理“带押过户”

“上海正进一步推进'带押过户’工作，最近我们在加紧培训，熟

悉'资金监管带抵押过户’的交易操作流程，促成'带押过户’新业

务。”4月11日，上海链家一位房产中介告诉记者，办理“带押过户”

情况下，买卖双方交易时间将从几个月缩短至一个半月左右。

随后，记者走访农行、交行等多家银行和房产中介平台获悉，上

海“带押过户”试点较早，业内称之为“带抵押资金监管”，由上海

市房地产交易中心的平台进行资金监管，目前有工行、建行、交行、

农行等10余家银行支持办理相关业务。

“今年以来'带押过户’业务有所增加，截至一季度末我行业务量

达52笔。”交行上海分行相关负责人向记者介绍称，目前存量房交易

资金监管平台有10余家合作银行已经可以实现同行“带押过户”和跨

行“带押过户”，操作非常方便。

据悉，上海自然资源确权登记局日前召开各区登记中心主任工作

会议，进一步推进“带押过户”工作部署。会议要求，各区登记中心

要按照《上海市不动产登记技术规定》的要求，通过印制宣传册、设

置“带押过户”专窗等方式，加大宣传力度，引导更多的金融机构和

办事众，选择“带押过户”业务，扩大业务面，提高业务办理量。

记者了解到，上海是全国最早探索带押过户的城市之一。早在

2008年，上海市房地产交易中心就搭建了上海市的存量房交易资金监

管平台，此平台设计初衷就考虑了买卖双方的交易资金安全，特别是

卖方有抵押的房产交易。

在上海如何办理“带押过户”？

针对具体交易流程，交行上海分行在接受记者采访时介绍称，买

卖双方需要签订资金监管协议，卖方向原抵押银行申请“带押过户”，

买方向该行申请商业按揭贷款。

“按照双方约定将自有资金部分打入监管账户内，商业贷款经过

银行审批后将资金也发放至监管账户内，所有监管资金到账后由登记

部门出具产证。待买卖双方过户交易完成后，从监管账户将资金划付

给原抵押银行结清，注销原抵押。”交行上海分行表示。

就余款去向，农行上海分行业务人士向记者补充到，过户后待完

成转移登记，将监管资金划付至卖方抵押银行结清原有贷款，并注销

原有抵押后，余款会再划付给卖方。

而按传统模式，需要提前结清卖方贷款，再进行过户交易，一旦

交易出现风险，已经用于结清资金是无法退回的。“为了确保交易资

金的安全，通过'带押过户’这一模式，这样对卖方有抵押的交易监管

资金可以形成闭环，确保在交易无法完成时，监管资金可退回。”银

行业内人士分析称。

“'带押过户’业务在上海的进一步落地，无疑可以刺激当前二手

房市场交易的活跃度。”一位链家房产中介告诉记者，交易双方通过

“带押过户”可以保障二手房交易资金安全，降低风险敞口；不限制

银行卡，支付方式灵活；全线上办理，资金流向留痕可查询；支持定

金、首付款、物业交割保证金、户口迁出保证金、装修补偿款存管。

多地正推进“带押过户”业务

记者观察到，除上海以外，北京、天津、无锡、东莞等全国多地

近期均在进一步推进存量住房交易“带押过户”模式落地生根。

日前，天津银保监局发布公告称，截至一季度末，辖内建设银行

天津市分行、工商银行天津市分行、中国银行天津市分行、招商银行

天津分行等4家商业银行已实现本行内部“带押过户”业务投产落地，

已实现投放178笔、金额1.58亿元，另有多家商业银行正在进行系统

测试或内部法律审核，也将于近期实现业务投产。

4月4日，无锡市首笔公积金贷款类不动产“带押过户”业务实现

了一站式办理，将无锡自去年9月起开展的“带押过户”服务适用场

景由商业银行贷款延伸到公积金贷款。

“无锡在2022年已经落实了'带押过户’的政策，但前提条件是

买卖双方均为商业贷款，涉及公积金贷款类的不动产暂无法开展。”

易居研究院研究总监严跃进向记者表示，此次无锡从满足公积金缴存

职工的角度出发，优化流程、改造系统，联合商业银行开展二手房

“带押过户”公积金贷款业务试点工作，同时将按照先试先行、有序

推广的原则进行。

此外，近日北京也明确启动存量住房交易“带押过户”模式，不

得强制使用过桥贷等增加客户交易成本；东莞对于“全市通办”的楼

盘落实带押过户政策，非“全市通办”范围的楼盘且处理了遗留问题

也可参照执行等。

“各地在'带押过户’方面的创新，说明'带押过户’的推进进入到

新阶段，覆盖面更广。”严跃进向记者表示，主要包括从不良资产转

向普通住宅项目；住宅项目扩展到非住宅领域；商贷领域扩展到公积

金领域等。这都说明“带押过户”正落实普适性的导向，有助于更好

覆盖各物业和各需求，进而发挥更大的政策效应。

上海市房地产科学研究院院长严荣表示，从当前来看，由于地域

差异、金融机构以及不动产类型的多样性，全面推进“带押过户”呈

现出渐进性特征。“为减少各地交易规则差异带来的不确定性，全国

加快推进'带押过户’，需尽快实现统一交易规则。”

.上.海.证.券.报