被签租赁合同 ,是馅饼还是陷阱

被签租赁合同 ,是馅饼还是陷

阱

中国民间借贷火爆，利率蹿升至令人咂舌的高位，“三分

利”成了新的基准利率。一时间担保公司、小额贷款公司、典

当行、各种咨询和财务公司如雨后春笋般兴起，成为投资的热

门。表面看，债权人是借贷交易的受益者，但他们面临巨大的

违约风险，吴英案绝不是最后一个。一些债权人暴力催贷，甚

至债务人的反报复，更是危及当事人的人身安全。追本溯源，

民间金融的火爆恰恰缘于政府对金融业的管制，民间融资渠道

严重受限，中小企业不得不寻求地下交易。同理，利率的高企

也缘于政府过山车式的政策调整，实业投资存在刚性却无法对

政策做出预期，二者不可调和的矛盾造成融资与信贷的错配，

因此对经济的影响弊大于利。畸形的民间融资市场能否

改观？我们不得而知，但对于投资者而言，参与民间借贷市场

须谨慎，高风险是的固有属性，并不适合所有人。

“景老师，我的朋友跟我借5000万元，一年期三分利，利

息我提前预扣，这样我给他的现金只有3500万元，我实际收益

达43%，而且他把一栋酒店的房产证抵押给我，你说这哪里有

风险？”年届50岁的吴总曾是我的学生，是广东省一家房地产

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商，有一大堆社会头衔，在当地算是个名人。

可以做到没有风险！像吴老板这样想法的人不在少

数。事实如何呢？我们不妨把视角拉长，全面分析当下

市场的状况。

今天的民间借贷市场范围之广，额度之大，利率之高，实

属前所未有，对人民的生活和社会经济产生越来越深刻的影

响。除了典当行重现江湖外，担保公司、小额贷款公司和名目

繁多的财务公司、咨询公司纷纷兴起，似乎迎来了一个

持续繁荣的“春天”。

高利时代

“三分利”、“驴打滚”向来是社会舆论抨击旧社会高利

贷者盘剥穷人的代名词。电影《白毛女》诉说了一场经典的悲

剧：农民杨白劳欠地主黄世仁25块大洋，年息三分（即年利率

30%），因无力偿还，最终被逼以女儿喜儿抵债，自己在除夕夜

喝卤水自杀。

顾名思义，是指以较高利率达成的借贷。新中国成

立后，在经济停滞和政府打击的双重制约下，经营性基

本绝迹。然而，在经济发展驱动和政府金融管制的挤压下，当

下的市场发展日渐迅猛。杨白劳的不幸遭遇发生在20世

纪30年代末，当时通胀严重（华北地区的年均通胀超过13%，

1937年物价上涨更是高达30%），其借款的实际利率约为15%。

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考虑到物价因素，目前的利率水平恐怕已经大大超过当年。在

开发商看来，向“黄世仁”借钱甚至好于发信托计划。

目前，温州多达90%的老百姓直接或间接参与业

务，俗称“人人贷”。2011年9月，工、农、中、建四大国有

商业银行新增存款较上月骤减4200亿元，分析认为，民间借贷

成为分流银行储蓄的主力。

前些年民间高息借贷主要兴起于浙江的温州和义乌，早先

大多是短期借款以应付的货款周转资金或“过桥贷款”，期限

长则一两个月，短则三五天，由于期限短、额度低，利息差异

不大，债务人对利率并不很敏感，因此利率通常超过15%。目

前，在民间财富比较集中的浙江、广东、山西、蒙西和陕北等

地，单笔借贷规模几亿元的已毫不新鲜，一年期借款的利率水

平已经普遍高于30%。典当行的利率有一定的参考性，比较温

和的做法为月息三分，即年利率36%，有些年利率水平甚至超

过50%。

以鄂尔多斯为例，这座边城凭借“羊煤土气”迅速致富，

2010年GDP达2643亿元，人均超过2.5万美元，财政收入高

达538亿元。根据住建部与高和投资的估计，2010年底鄂尔多

斯民间信贷资本超过2000亿元。全市金融机构各项贷款余额

（不含个人消费贷款）只有GDP的50%（一般城市银行的信贷

总额都会超过GDP总额），民间借贷是推动该市发展的主要资金

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来源。鄂尔多斯的民间借贷组织形式多样，总数超过一千家，

差不多每百人就一家。2011年，鄂尔多斯的民间拆借主要投向

煤炭、能源和房地产，月息维持在3-5%的高位。

2011年，房地产业被逼入绝境，开发商发行的债权性质的

房地产信托和基金，其包含发行费、信托费、托管费乃至人情

费在内的实际融资成本已经超过20%。

银行推波助澜

面对火爆的民间市场，国有商业银行以及股份制银行也不

甘旁观，通过各种变相手段参与发放，成为背后推手之

一。

一种简单的方式是通过高息揽储用于理财项目。比如以

10%的利率揽入1亿元，其中3.5%的存款利息给存款人，另外

6.5%由银行跟存款人按协议分成，转手把这笔款作抵押，再以

15%的利率贷给信托公司或担保公司，即可赚取500个基点的利

差。信托和担保机构再加价贷给资金需求方，形成一个完整的

业务链。

还有一些更复杂也更隐蔽的方式。譬如银行发放1亿元贷

款，但规定借贷人不能直接使用，必须转存至另一银行网点再

贷出来，于是1亿元被借贷了两次，6.5%的贷款成本自然放大

到了13%。另一种形式就是银行贷款给国有企业，对其资金用

途放松监管，国企将资金存入旗下的财务公司，财务公司再以

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“贷款委托”等方式放，获得收益再与银行分成。

在这类灰操作下，国有经济以强硬的金融手段“分享”

了民营经济的成果，不但让银行获得暴利，也很容易滋生腐败

和权钱交易。

不对称的双刃剑

任何经济手段都是双刃剑，在某些情况下是民间融

资的正面补充，但其负面似乎更加锋利。

大银行的触角难以覆盖承载着中国主要就业和税收贡献的

小企业，需要通过其他途径满足后者的融资需求，对于

“小微企业”具有积极作用。如果因资金缺口拒绝一笔订单，

可能会引起客户对企业实力的怀疑，高息过桥贷款客观上维系

了公司的信誉和形象。恰好可以满足企业短期资金周转

的需求。如果产品或服务的周期短，是可以通过“过桥贷款”

应急的。

这种在其他地区也存在。据不完全统计，台湾地区

的民营企业中，48%曾用过高利借款，的规模占到社会总

贷款规模的35%。

然而，过高利率的对经济的冲击日益显性化。

在一定程度上推高了房价和资源价格。以北京市四

环周边的商品房为例，假定楼面地价1.5万元，综合开发成本

5000元，那么房子的基础成本是2万元，如果从缴纳土地保证

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金至销售回款的平均周期为2年，以25%的年息计算，开发商

的实际成本就达到3万元，这还没考虑额外的税费。

中国的房地产市场，政府是真正的幕后赢家，开发商不过

是打工仔。如果政策调控继续，必然有越来越多的开发商资不

抵债甚至破产，无力还款从而引起的违约将风险转嫁给债权

人。

Pre-IPO与能源行业一样，日渐成为资源型、关系型业

务，演变成与PE腐败的结合体。

利率高企谁之过

面对民间利率高企，政府难辞其咎。

其一，金融资源几乎完全被政府垄断。股票发行需要证监

会审批；企业债需要发改委审批；信托投资计划名义上是备案

制，但实际操作中如果不能及时收到银监会的受理回执，项目

就会被拖黄；即便原本操作灵活的股权投资，也大幅上调了投

资者的准入门槛（投资者出资额不低于1000万元），发改委的

红头文件还规定“闲置资金只能存放银行或用于购买国债等固

定收益类投资产品”（国家发改委2011年11月颁布《关于促

进股权投资企业规范发展的通知》），将PE投资的大门重重关

闭，仅留下一条窄窄的狭缝。金融通道过于狭窄，“阳光”小

路一条条被封死，民营企业不得不求助于“地下”融资，游走

于监管的灰甚至黑地带，成本高是必然的。

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其二，过山车式的调控误导市场预期，朝令夕改、大开大

合是中国式经济调控的积弊。短短几年内风电和水泥等行业便

从政策鼓励转为政策限制，2008年底提出的“四万亿刺激经

济”口号余音在耳，就调头收缩银根抑制投资；2010年开始打

压房地产，2011年上半年连续六次上调存款准备金率，政策越

收越紧，融资成本迅速抬升。2011年底，两年期信托投资计划

的年化收益率已达15%，综合考虑信托的渠道费（年费率已高

达2.5%）、发行费（年费率一般不低于2.5%）和托管、律师、

审计等费用，开发商的实际成本已超过20%，还不算是否能够

发行成功的风险，以及在过程中需要打点的人情费。由于固定

资产投资规模大、周期长，融资需要统筹安排，一旦上马无法

停滞，否则又变成烂尾工程。调控造成投资与融资错位，市场

忽冷忽热，结果损害投资者利益，造成巨大的资源浪费。

第三，税负过重推高成本。对于很多小额贷款公

司、基金和投资公司来说，不仅要承担贷款本身的风险，过重

的税负也迫使其不得不推高借贷成本。税法规定，利息所得需

缴纳20%的所得税，营业税等税种的税率超过5.6%，如果进一

步考虑委托贷款、资金托管（往往是政府强制的）的手续费，

实际税负可达利息收入的40%。简单算下来，想得到10%的回

报，向借款人收取的利率须在16%以上。假定违约率超过10%，

那么利率起码要30%才能达到预期的收益。

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利率不高才是怪事。

“”的商业模式总体上不可持续

试想，谁敢付这么高的利息借钱？一部分是拥有特殊垄断

资源的企业，包括房地产、能源、Pre-IPO等项目；另一部分

则是流向了物流、零售等服务业，当然也有制造企业，不过，

这类企业通常只将资金用于过桥贷款，不敢长借，因为

它们本就处在竞争激烈的环境下，毛利率不高，根本难以负担

成本较高的“”。

资源和房地产企业都有将成本向下游消费者转移的能力，

结果无疑是不断推高了房价和资源价格，而这将会受到国家宏

观调控的严格限制，到头来反逼借贷企业出现现金流危机。而

后一种情况，大量中小企业在规模小利润薄的情况下，只能借

新还旧，无异于饮鸩止渴。

高收益？高风险

古往今来，一直形象不佳，安全性是一大问题。高

利贷的高风险本质至今并没有实质性改变。

不受法律保护

民间借贷属于民事行为，受到民法（合同法）的约束。

《合同法》第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合

同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利

率的规定”。《关于人民法院审理借贷案件的若

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干意见》规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，

但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。”

条文的意思很清楚：超过银行同类贷款利率四倍的利息就

是，尽管并不违法，但超出部分的收益不受法律

保护。

投资风险+人身风险

毕竟是，具有其固有的属性。

一，往往金额巨大且用途也不规范。一般老百姓在

急用钱时向亲友的拆借利率不会很高，通常低于银行贷款利

率，通常的借款不是十万火急，就是用于非常规的用

途，除了用于缓解企业流动资金，往往是“借新债、还旧债”

推迟付款、赌博，甚至设置“庞氏”。

二，执行成本高。一般资金本身就是用于高度缺钱

的事项，其还款难度往往很大，而且由于缺乏法律保护，通过

正当渠道无法对债务人的违约行为采取强制执行，甚至本金的

归还都存在违约风险，因此债权人往往通过社会关系甚至暴力

手段回收贷款，容易与黑势力勾结。

高收益项目往往伴随高风险。再以鄂尔多斯为例，2010年

该市50万元以上固定资产投资总计1898亿元，其中民间投资

占比超过56%，高息借款主要在市场火爆的当口投向煤炭资源

和房地产，这两大领域的风险都不低。新的市政府所在地康巴

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什，尽管大规模兴建了剧院、图书馆、体育场、会展中心等配

套设施，甚至巨资开凿运河，政府还声称在运河北岸兴建1000

座超百米高楼的CBD，但市场并不买账，空置率奇高，新区被

戏称为“鬼城”。2011年，全市新开工面积1300万平方米，

施工总量达2300万平方米，而2010年该市商品房销售面积仅

为331万平方米。可以预见，未来商品房去化难度很大，换句

话说，债权人遭遇违约的风险相当大。由于油价高企和电价倒

挂，近年煤炭价格处于高位，鄂尔多斯煤炭企业效益攀升，吸

引民间资本继续涌进。但该市生态脆弱、产业结构单一，2010

年煤炭、电力、冶金、化工等优势工业增加值占比超过90%。

一旦市场变化，对投资收益的影响令人担忧。

的本金风险同利息风险一样高。扣除违约部分并考

虑执行成本后，债权人的投资收益会大打折扣。浙江的吴英一

案，令很多债权人血本无归，全国各地崩盘的事件也已

经越来越多。

比投资风险更可怕的是人身安全问题。由于得不到法律上

的支持，很多“专业”者以暴力手段催债，债务人被非

法限制人身自由的实例屡见不鲜。而且，暴力催贷容易引起报

复，债权人未必更安全。十多年前发生的蒋英库杀人案（蒋为

了不偿还欠款，连续将多名债权人残忍杀害），至今让人心有余

悸。

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萝卜白菜各有所爱，每个人的投资诉求不同，重要的是适

合。我还是奉劝吴老板们，不要轻易涉足，无论是投放

还是拆借。

资料

是什么

民间借贷利率的计算通常有两种习惯，以“三分利”为

例，一种是按年息计算，三分利指年息30%；另一种是按月息

计算，三分利是月息3%，以单利（算数）方式折合成年息为

36%。

利息的计算和偿还有很多约定俗成的方式。

驴打滚：以复利（几何）方式计月息，假设借贷期限为一

个月，月息三分，如果到期不还，则下个月计息本金增加3%，

只要未能还款，就依此规矩逐月递增。本金和利息都逐月增

加，如同驴打滚。

羊羔息：借一还二的借款方式，如果年初借100元，年末

须还200元，折合年利率高达100%。

印子钱：有时特指以按揭方式发放的借款，通常按天索取

每日应还的本利；有时也泛指，俗话说“印子钱，一还

三；利滚利，年年翻；一年借，十年还；几辈子，还不完”。

坐地抽三：借款期初即将利息预先从本金中扣除，借款到

期时按照名义本金偿还，这种方式的实际利率高于名义利率。

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以三分的年息借款100元，则债务人实际借得70元，一年到期

后按100元本金偿还本利，名义利率30%，实际利率约为43%。

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