定金能退吗？订金和定金有何区别？

定金能退吗？订金和定金有何区别？

在房产市场上，有关定金的纠纷成为投诉焦点。日前，省消协

提醒消费者：签合同要慎重，定金、订金要分清。

随着房地产市场的发展，房产交易量越来越多。日前，记者从

省消协了解到，３月份以来，全省房地产销售市场回暖，但同时，

有关房地产的投诉也日渐增多。

省消协结合近期消费者咨询与投诉的热点问题，提醒消费者注

意防范房屋交易中的陷阱。

案例回放：

消费者要求双倍返还订金被驳回

前段时间，消费者张先生在一房地产开发商处，看中一套59.69

平方米的住房。由于该小区交通方便，环境优雅，张先生比较心仪，

便按照房产公司销售人员的要求，缴纳了2万元的订金。

根据双方签订的购房合同，张先生提前缴纳订金定下房子，余

款在15天内交清。然而，过了10天，张先生再到房产公司交余款

时，却被告之房屋已被他人买走。张先生非常生气，要求开发商退

还2万元订金，并再付2万元赔偿金。但开发商对张先生的要求置

之不理，只退给了他2万元钱。

张先生一气之下将开发商告到法院。经过审理，法院驳回了张

先生的诉讼请求。

“在这一案件中，张先生一定是把‘订金’当成了‘定金’，像

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这种情况在我们的生活中时有发生。”省消协工作人员介绍说。

案例解析：

订金不是定金

针对上述案例反映出的问题，省消协工作人员表示，从近期受

理消费者咨询与投诉的情况来看，人们对“定金”和“订金”往往

混淆不清，成为房产类投诉的热点问题。对此，这位工作人员提醒

广大消费者，消费时一定要警惕，千万别把此“订”当彼“定”。

既然“定金”和“订金”并不相同，那么，两者之间到底有什

么区别呢？对此记者采访了有关法律界人士。

据介绍，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的款

项作为担保的担保方式，其属于一个规范的法律概念，是合同当事

人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。这是在没有第三

方参加的情况下，由合同双方当事人协商采取的保障合同履行的措

施。

然而，订金， 也就是人们常说的“预付款”，却并非一个规范

的法律概念。根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，

实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备

担保性质。

预付款对对方当事人履行合同义务起一定的资助作用，具有支

援性质，但不起保证作用。在合同履行后，预付款成为应付价款的

组成部分，如没有履行合同，则原预付数额的货币应当退还给支付

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预付款的当事人。

商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请

求返还订金的权利；反之，若卖家不履行义务亦不须双倍返还订金，

但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

在实践中订金一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，

这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方

的保证。若收受方违约，只能退回原订金，不需双倍返还；若给付

方违约，收受方往往会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不

予退还。

举案说法：

定金是一种合同担保形式

定金是一种具有法律效力的合同约定担保的形式。我国法律对

其有哪些规定呢？对此，法律界人士介绍说，根据《合同法》和《民

法通则》的有关规定，我国的定金担保具有以下特点：

——合同成立的证明力。定金存在于合同订立时或合同履行前，

因此，只要发生一方当事人给付定金和对方当事人接受定金的事实，

就证明合同已经成立。

——定金的预先给付性。在订立合同时，一方当事人预先给一

定数额的货币，作为定金担保，合同履行后，这部分金额抵作应给

付的部分价款，或者收回起到预付款的作用。

——制裁作用。《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一

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方不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定

的合同的，应当双倍返还定金。可见，定金具有制裁作用。

“具体到房屋交易活动中，买家履行合同后，定金应当抵做房

价款或者收回，若买家不履行合同，无权要求返还定金；卖家不履

行合同的，应双倍返还定金。”省消协维权工作人员表示，此外，我

国《担保法》还规定，定金应以书面形式约定，不得超过合同标的

额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定

金，即产生相应的法律后果。定金合同从实际支付定金之日起生效。

另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》也对其做

出了规定。即，定金条款是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款

无效(另有约定的,按约定)。换言之，若买卖合同无效,定金条款亦无

效，收受定金的一方应返还定金。如因一方过错造成主合同无效，

过错方应承担相应的民事责任。

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