安置房再拆迁应当如何补偿

一、安置房再拆迁应当如何补偿

（1）根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“拆迁条例”）第二十三条规定：拆迁

补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。则被拆迁人与拆迁人在订立拆迁

安置协议时，关于拆迁补偿部分首先就要明确补偿的方式，是采用“拆房补房”的方式还是

“拆房补钱”的方式。对于补偿方式，拆迁人须提供拆迁安置补偿方案，再由被拆迁人选择

采用哪种补偿方式，但拆迁租赁房屋及公益用房等法律法规另有规定的，应当依照法律的规

定进行，即使拆迁人经批准的拆迁安置补偿方案中有其他方式的，也不得采用。

对于“拆房补房”的，根据《拆迁条例》第二十四条及第五条的规定，拆迁人与被拆迁

人应当首先根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估被拆迁房屋的市场价格，

再计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价；对于“拆房补钱”

的，根据《拆迁条例》的规定，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估确定

被拆迁房屋的市场价格。其中的区位补偿价由地方政府定期公布、用途分为住宅用房与经营

性用房等、建筑面积是确定补偿金额的主要依据与基础。被拆迁房屋的价值由有资格的房地

产价值评估机构评估认定，但被拆迁人或者其他利益关系人有异议的，可以申请复核或者另

行委托鉴定，对结果仍然不服的，可申请进行技术鉴定。对于安置用房的价值确定问题，依

据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十五条的规定，参照被拆迁房屋的价值确定途径进行。

则同样需要明确安置房屋的区位、面积、用途等因素。

除上述房屋的补偿款外，涉及土地征收的，对于附属于房屋及土地上的附着物与附属物

等，在拆迁时亦应当得到补偿。对附着物与附属物的补偿是针对其所有人的补偿，一般以其

市场价值折旧进行补偿，应当实行拆多少补多少的原则。《中华人民共和国土地管理法》第

四十七条第四款规定：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规

定。实践中一般有如下附着物与附属物需要列入拆迁补偿项目中：煤气、独立电表、电话、

网线、有线电视、独立水表、电热等。

（2）搬迁补助费及临时安置补助费。

《拆迁条例》第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；

被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁

补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

首先，对于被拆迁人或者承租人因为拆迁而需要搬迁的，因搬迁所造成的损失属于赔偿

项目，即搬迁补助费。其次，对于被拆迁人或者承租人需要临时安置而拆迁人又未能提供周

转用房的，应当向被拆迁人支付临时安置补助费，被拆迁人应当将该费用用于租赁房屋等临

时周转居住需要。

实践中，被拆迁人的家庭人口数，往往是拆迁协议签订过程中，考虑搬迁补助费与临时

安置补助费的数额的考虑因素，如须搬迁的人口越多，则其搬迁成本越大，进行临时安置所

需的补助费亦越大。此处的人员应当是与被拆迁人长期共同居住的人，临时短期入住的人不

应当是补助对象。另外，对于拆迁生产经营性用房的，被拆迁人生产设备等的搬迁费用也是

签订协议时需要重点考虑的因素。

（3）其他补偿费。

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条指出，对于拆迁非住宅房屋，导致被拆迁人不能

正常生产经营的，应当补偿停产、停业损失，本项补偿标准按照省、自治区、直辖市人民政

府规定的标准执行；另外，对于被拆迁房屋的室内装修等设施，也应当照价补偿。其确定方

法需由拆迁人与被拆迁人协商，如协商不成的，可委托评估机构确定。

因此，在本条关于拆迁安置补偿事宜的约定中，应当明确拆迁补偿方式，补偿款数额或

者差价数额，安置用房的面积、区位、用途等、需要补偿的附属物及其价值、搬迁补助费数

额、临时安置补助费数额、装修补偿费及拆迁非住宅房屋的停产、停业损失补偿费等。

二、补偿款的支付

对补偿款的支付，当事人可以约定一次性支付也可以约定分次支付，但对履行时间应当

进行详细约定，该约定的目的是确定拆迁人的义务履行期限，如在约定期限内拆迁人不履行

的，则应当承担违约责任。对支付方式亦应当予以约定，适当的履行方式是当事人合法权益

实现的表现，如一方选择的履行方式导致另一方接受利益困难，则显失公平。如有造成损失

的，非违约方可以要求赔偿。但此种权利的救济显然力量不足，一是此种损失往往很小，要

求公力救济成本过高；而当事人要求私力救济又无从依据。更重要的是，即使当事人愿意付

出高成本以公力救济维护权益，但由于双方之间没有确定的责权划分，维权的过程也非常艰

难。

三、出现纠纷该如何处理

纠纷是社会主体之间的一种利益对抗状态，民事纠纷则指平等主体之间发生的，以民事

权利义务为内容的社会纠纷。我国的民事纠纷解决机制有私力救济、公力救济与社会型救济

等。私力救济即指当事人在没有第三方以中立名义介入纠纷解决的情形下，不通过国家机关

和法定程序，而依靠自身或私人力量解决纠纷以实现权利的方式；公力救济指通过国家公权

力强制性解决纠纷的机制；社会型救济指基于纠纷主体的合意，依靠社会力量解决民事纠纷

的机制。对于此三种纠纷解决途径，当事人可以自行选择适用。

在纠纷处理的约定中，当事人可协议约定选择自行和解或者仲裁与诉讼等，如涉及仲裁

或诉讼的还可选择明确的仲裁机构或有管辖权的人民法院。