租房合同违约金怎么计算

租房合同违约金怎么计算

租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金

和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约

金的计算又因情况的不同二不同。原告与被告签订房屋租赁合同，约

定：承租人被告不能完整履行合同，则赔偿三个月房租、支付5%违

约金。此类违约金如何计算，跟着我一起看看吧。

案情分析

原告与被告签订房屋租赁合同，约定：承租人被告不能完整履行

合同，则赔偿三个月房租、支付5%违约金、扣除履约金及支付免租

期一个月房租。履行一年之后，被告向原告送达解约通知书，原告签

收。

一、定金罚则与违约金、损害赔偿金不应当重复计算

本案中，双方当事人在合同中同时约定了违约金(年租金的5%)、

损害赔偿金(三个月房租)及履约金(29800.00元)扣除三种责任承担

方式，原告至今没有退还履约金;另外，签订合同时，被告尚给原告

支付定金100000.00元整，原告至今尚未退还该定金。根据“损益相

抵”规则，即使被告行为被认定为违约，原告应当在上述四种方式中

选择一种作为追究被告违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不

足以弥补实际损失时，违约方即本案被告具有补足差额的义务，因此，

原告不能通过重复累加的方式，无端加重被告的责任。

二、支付损害赔偿金作为违约责任承担方式，具有最终后置性

根据《合同法》第112条(继续履行、采取补救措施与赔偿损失

的关系)、第114条第2款(违约金和赔偿损失的关系)的规定，赔偿

损失应当是在违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金及承

担定金责任之后尚不足以弥补守约方实际损失时所应承担的一种责

任。本案中，原告不依据合同约定的违约金、履约金扣除及实际支付

的定金来追究被告违约责任，直接要求被告赔偿损失的主张不符合合

同法有关违约责任承担的基本规则。另外，被告对其损失额度具有举

证责任。

三、原告与被告于XX年12月26日协商一致解除合同，双方均

不违约

XX年12月9日起，原告与被告协商解除租赁合同的事宜，同年

12月26日，双方对解除合同达成一致意见，原告在《解约通知单》

上签字确认：租赁合同于XX年1月1日解除。原告至今没有对解除

合同的意思表示提出任何异议。此过程中合同双方意思表示真实，属

于平等自愿的协商行为，与订立合同并无二致;不存在一方违约的情

形，因此，原告要求被告承担违约责任没有事实基础，更没有法律依

据。

四、原告在合同解除后并没有采取补救措施防止损失的扩大

合同解除后，原告并没有采取补救措施，防止损失的扩大。原告

确认其与被告之间的租赁合同于XX年1月1日解除后，并没有采取

发布招租广告或通过其他方式重新出租该房屋等补救措施。因此，在

计算原告的实际损失时，应当适当扣除损失扩大的部分。通常情况下，

办理房屋出租手续完全可以在一个月内完成，因此，原告遭受的损失

不会大于1个月的房租，除非原告放任损失无限扩大。

五、原告据以计算实际损失的条文约定不明，可以补充约定或协

商

合同中约定损害赔偿金“三个月房租”，是对可能发生损害的预

估而不是实际损失数额，因而，不考虑实际损失大小，直接据以判定

赔偿数额的做法欠妥。同时，合同解除后，损害才刚刚开始发生，因

此，三个月的房租应当是以合同解除后该房屋可以得到的租金为标准，

而不是以之前或合同约定的租金为标准，显然，“房租”本身具有变

化不定的特点而且本身不能作为货币单位，所以，“三个月的房租”

不是一个确定值，不能直接作为损害赔偿数额。根据法律规定，双方

可以协商确定具体的赔偿数额。

相关案例：

法院经审理认为，租赁合同因到期而转化的不定期租赁合同，是

一种新合同，合同内容应以双方实际履行情况而定，但由于违约金是

一种明确、特殊的严格责任，故原关于违约金条款不能适用于不定期

租赁合同。据此，判决驳回了某公司要求另一公司支付15万元违约

金的诉讼请求。

法律评析

一、某公司与另一公司在租赁合同到期后继续租赁，决定了双方

依旧是租赁合同关系，但是形式已经发生改变，由此产生的法律后果

也随之改变。租赁合同分为定期和不定期两种，不同形式的租赁合同，

法律调整的方式自然存在不同之处。我国《合同法》第二百三十六条

规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异

议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律

规定，本案租赁合同到期后，某公司继续使用并按原标准交付租金，

另一公司亦未提出异议，表明该租赁合同已经转为不定期，法律适用

也应以调整不定期的条款为依据。

二、原租赁合同继续有效，并不等于原约定的违约条款仍可适用。

违约金是指合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当

履行合同义务时，向对方当事人支付一定数额的金钱。若当事人在合

同中未约定违约金条款，则不产生违约金责任。一方面，违约金的承

担是以“合同当事人在合同中的约定”为要件，当事人之间没有约定、

约定不明、超出约定范围均不能适用;另一方面，尽管某公司与另一

公司的目的在于租赁，双方按原合同继续履行同样具有租赁的目的，

但这仅仅反映在租金、租赁房屋的使用上，已经通过默示履行达成一

致，即在这一点上应当继续有效，但对违约金这一必须明示的特殊的

严格责任问题，并没有明确确认，故不应沿用;再一方面，原租赁合

同约定提前解除合同必须支付违约金的前提条件，仅仅限制在合同期

限所固定的两年以内，并没有谈及两年以外，在原合同转为不定期租

赁合同后，固定期限变为不固定，两年的时间已届满的情况下，原违

约条款已经失去存在的前提和基础。

三、另一公司有权随时解除合同。我国《合同法》第六十一条规

定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容

没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，

按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该法第二百三十二条也规定：

“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条

的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，

但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

可见，随时解除合同是另一公司的权利，不过应当在合理期限内

通知某公司，该期限通常为一个月。另一公司只有未在合理期限之前

通知某公司的情况下，某公司才能要求另一公司赔偿损失，但这种损

失并不是违约金。

关于这些问题的资料，我就整理到这里，希望能够对您有所帮助。

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