2022年房地产税经验测算及展望

2022年房地产税经验、测算及展望

一、沪、渝两地率先试点，步伐较为保守

沪、渝两地实际征收范围较窄、税率偏低，意在稳定市 场

而非为财政开源。2011年，上海、重庆两地率先开展房地 产税

改革试点，两地的共同点是税基较窄、税率偏低、免征范 围大。

从征收对象来看，上海房产税只针对增量房，不涉及 存量房，重

庆针对增量房和高档存量房，但不涉及规模更大 的普通存量房。

从税率来看，上海房产税税率为0.4%、0.6% 两档，重庆房产税

税率为0.5%、1%、1.2%三档，与国外相比 税率较低。从免征面

积来看，上海新购住宅免征面积为人均 60平方米，重庆存量独

栋住宅免征面积为每户180平方米、 新购独栋住宅和高档住房免

征面积为每户IOo平方米，与 2011年两地的城镇人均住房建筑

面积33.4平方米、28.4平方 米相比，免征面积过大。这同时也

说明当时实行试点的主要目 的是稳定房地产市场，而非给地方财

政开源。

二、试点成效不及预期，对财政及市场的影响均平平

1、房产税对地方财政贡献有限

2011年，上海房产税收入73.66亿元，同比增长18.2%, 占

地方税收收入比重2.32%,同比增长2bp；重庆房产税收入

20.89亿元，同比增长49.0%,占地方税收收入比重2.37%, 同比增

长llbp。从体量上看，上海、重庆试点当年房产税收 入有较为明

显的提升，但从比重来看，上海、重庆当年房产 税占地方税收收

入的比重增长并不明显，与往年相比较，2011 年其房产税对地方

税收占比也属于较低水平。说明即使当年 房产税收入有一定增

长，其对财政的增量贡献也非常有限。

整体来看，试点办法实施的前三年，上海和重庆房产税 对

税收影响较小，而后2014年重庆房产税收入占比突破3%, 并开始

逐年提升，2016年上海房地产税收入占比突破3%,并 长期维持在

3∙4%-3.5%的水平，这一阶段两地占比增速显著高 于全国平均水

平，至2020年，由于疫情因素，两地房地产税 收入出现负增

长，占比保持平稳。2020年，上海房产税收入 198.70亿元，11-

20CAGR为11.66%,对地方税收收入占比提 升至3.50%,重庆房产

税收入7L74亿元，11-20CAGR为 14.69%,对地方税收收入占比

提升至5.01%,但过去十年上海、 重庆房价同样大幅上涨，住宅均

价11-20CAGR分别为 11.81%. 7.92%,说明房产价值上升或许为房

产税占比上行的 主要因素，房产税制度本身所带来的税源有限。

上海房产税规模及增速

资料来源:中国银河证券研究院

Wind,

图：上海房产税规模及增速

2、地方财政依然高度依赖土地出让

2011年，上海土地出让收入149LIO亿元，占地方财政 收

入比重28.47%,同比降低9.42pct;重庆土地出让收入 1309.29亿

元，占地方财政收入比重29.19%,同比增长 0.33pct从动态规律来

o

看，2011年至今，上海土地出让收入 在地方财政总收入中的占

比在20%∙30%间波动，并从2017年 开始连续4年攀升，重庆土

地出让收入在地方财政总收入中的 占比在5附近波动。

目前，土地出让收入仍是上海、重庆地方财政收入的主 要来

源，2020年，上海土地出让收入2983.50亿元，占地方

财政收入的29.19%,重庆土地出让收入2201.65亿元，占地 方财政

收入的47.33%,说明房产税未对土地财政起到替代作 用。

3、房产税对房地产市场冲击较弱

从销售面积来看，2011年，上海商品房、住宅销售面积 同

比分别下降13.83%、12.56%,增长速度较2010年分别提 升

25pct、30pct,重庆商品房、住宅销售面积同比分别增长 5.08%、

1.93%,仍保持正增长，2020年，上海商品房。从房 价来看，试点

办法施行后，上海、重庆房价增速有所放缓， 但长期走势并未受

影响，波动情况与可比城市相似。说明房地 产税新规对楼市并未

造成明显冲击，房价调控作用也较弱。

三、新一轮房地产税改革预期影响测算

分别以重庆、上海作为这两类城市的代表，对其房地产 税

中的个人存量房产税部分进行测算。粗略估计个人存量房 产税=

城镇居民人均住宅建筑面积X商品住宅年平均销售价格X 城镇常

住人口X计税系数X （1 .免征率）X实际征收率X房产税 税

率，其中，免征率在实际的实施细则中多表现为人均/户均 免征

面积，此处为简化计算作此设计。

综合参考上海、重庆2011年试点实施细则，设定税基为 应

税住房交易价的70%,即计税系数为0.7,免征率为30%, 房产税单

一税率为0∙6%,同时假定实际征收率为100%。在此

类较为严格的税收情景下，纵观各个时点，两城市的个人存 量房

产税都比原来的实际总房产税翻了一番以上，对土地财 政的替代

作用也更为显著。根据测算情景，2020年，上海个 人存量房产

税收入达1005.20亿元，为土地出让收入的0.34 倍，重庆个人存

量房产税收入达231.72亿元，为土地出让收 入的（Ml倍。由于

我们未计入首套房免征，该测算值系统性 偏大，但考虑到这仅仅

是保有环节的个人房产税收入水平，在 此之外还有保有环节的城

镇土地使用税、流转环节的耕地占 用税、土地增值税、契税等，

也在房地产税收体系中占据一定 的比例，因此在所设定的情景

下，整体的房地产税对土地财 政的替代作用仍是非常可观的。

考虑到上海和重庆的各类现实情况不同，不适于共用方

案，并且政策制定亦有弹性范围，因此，我们为二城为分别 设定

严格、一般、宽松的税收制度，在各自场景下对2020年 数据进

行测算。在严格/一般/宽松的税收制度下，上海和重庆 的个人存

量房产税对土地财政的替代程度分别为

0.96/0.44/0.14、0.45/0.23/0.09。总体而言，新一轮房地产税试 点

将更大规模的存量住房纳入增收范围，从而会贡献远比增 量征收

可观的财政收入，此外，居民保有二套及以上住房的 成本也将大

大增加，从而投机性需求也可期得到一定的抑制。

不同场景下上海房产税测算情况2020年）

（

测算值:个人存量房产税（亿实际值:土地出让收入（亿

元） 元）

计税系敛

,1

免征率

=30%

税率

计税系数・

0.

85

免征率

=50% =0.

税率

计税系数・

0.7

免征率啖

=7

税率

=0. 6%

资料来源:中国银河证券研究院

Wind

f

=1.2%

9%

图：不同场景下上海房产税测算情况（2020年）

四、房地产税试点关键细节推演

1、试点城市探讨

在房地产税的层面上，我们统计了我国34个主要城市的 情

况，包括：1）4个直辖市：北京、天津、上海、重庆；2） 25个

省会城市：石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、长春、哈 尔滨、南

京、杭州、合肥、福州、南昌、济南、郑州、武汉、 长沙、广

州、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、 西宁、银

川；3） 5个国家社会与经济发展计划单列市：大连、 青岛、宁

波、厦门、深圳。房地产市场存在泡沫程度通过房 价租金比和房

价收入比联合衡量，当两个比率同时大于临界

值时，认为该地房地产市场存在大量泡沫，只有一个大于临界

值，则认为该市场存在一定泡沫；同时参考对土地财政依赖 情

况，将上述城市归为4类，其中最可能在下一阶段启动试 点的为

前两类城市。

2、试点范围、税基、税率等细则探讨

试点阶段或将存量房纳入征税范围。为“调节收入差距”

来“推动共同富裕”，10月23日，人大常委会授权国务院在部

分地区开展房地产税改革试点工作，同期新华社透露消息指出:

“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房 地

产，不包括依法拥有的农村宅基地及以上住宅: 参考国内 经验，

上海、重庆两地房地产税试点政策温和，只对增量房征 收税赋，

免征条件宽松，税基较窄，税收规模较小，导致实 际政策效果有

限。同时参考国际经验，房地产税面向各类住 房。如果仅对增量

房征收，将难以实现促进社会公平。本次试 点或将增加对存量房

征收房地产税。

房地产评估净值及房产租金有望成为计税依据。从英美 日

等国计税依据来看，面向居民征收的房地产税一般以评估 值减去

各种减免和扣除后的净值为基础，并定期更新评估价值; 面向营

业房产征收的房地产税通常以房屋租金为基础。今年 以来，深

圳、成都、西安、无锡等城纷纷建立二手房成交参 考价格机制，

各地发布的二手房成交参考价有望作为评估价值

的主要依据；此外，深圳等地拟建立房屋租赁参考价格制度, 或

为房产租金提供依据，总体上看我国具备以评估净值和房 屋租金

作为计税依据的基础。

以低税率为主，各地因城施策。根据人大常委会的授权 决

定：“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政 府制

定具体实施细则“，不同城市的人均居住面积有所差异， 各地政

府将因城施策。房地产税作为地方税的一种，试点阶 段预计只针

对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统 计。为保护刚需

和自主体，房地产税主要征税对象或为拥有 多套房的家庭，预

计每个家庭都将有一定面积或金额的免征 额，超过起征点后阶梯

式递增，并对老弱残、学生、退伍军 人等特殊体给予一定税收

优惠。具体的房地产税税率将由地 方政府根据实际情况制定，参

考多数国家和地区房地产税税 率在1%〜2%,并结合上海税率为

0.4%、0.6%两档，重庆税率 为0.5%、1.0%、1.2%三档，预计试

点阶段以低税率为主，税 率范围在0.5%~L5%之间。