二手房交易的详细经过流程

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二手房交易的详细流程

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、达成初始登记和总

登记的、再次上市进行交易。

二手房交易的详细流程和注意事项：

1、

产权检查

第一，要仔细查察业主的房产证，注意房产证上有几个人的署

名。若是有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字 ; 其次，

看购房时的相关凭据，比方购房发票、契税发票等，作为辅

助凭据以初步确认房屋产权归属。若是房屋属于共有产权，则还要

查察所有房屋共有产权人赞成销售房屋的书面证明。

在签订房产买卖合同时，共有人如不能够列席，需出具经过公

证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好

夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承获

取的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方赞成销

售房屋的证明。

2、交定金

看好房屋，确定房屋产权后，交定金就是理所应该的事。但千

万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房屋动辄上百

万，以 5%计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个环

节时，请多留个心眼。

若是看中的房屋还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手

中，而应该交由第三方看守。若是买卖双方都有能够相信的第三

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方，则能够签一个简单协议，约定赎楼达成此后给定金卖方，需注

明“交给看守第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝

履行合同的，视为违约”。若是没有可相信的第三方，定金最好交

由银行看守。详细做法是：买卖双方到银行去签一份看守协议即

可，约定在交易中心达成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同最少

需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

风险提示：

a) 当下楼价上涨，买家如想防范卖家毁约不卖，可交足额定金

或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交

金额的 20%;

b) 卖家有可能以定金在看守未拿到手为由毁约卖楼，所以预约

买卖合同中应注明“交由第三

c) 为防范交楼前业主存在拖欠花销等现象，需要签一份交房保

证金协议，约定从定金中扣除1 万元左右的保证金。在查验家具、

电器圆满，水电、物管等花销缴清，钥匙交接达成此后，再退还保

证金。

3、赎楼

一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的

情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主经过担保公司，向银行借

款赎楼，产生的是0.8%的担保花销，以及

0 .4%的短期赎楼利息，

等买家房产证出来此后，再到银行做按揭; 其二，买家经过担保公

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司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保

费，但买家需要提前供楼。

风险提示：

因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不能

取的方法。若是发生交易因不测原因停止、房屋被查封等问题，买

家会冒风险。

4、付首期及资本看守

除了产权问题之外，自主交易需要担忧的第二大问题就是资本

看守。事实上，资本看守目前已成系统，买卖双方依照既成规定来

做，风险很小。无论是经过何种方式交易，首期款必定放银行监

管。

详细操作是：买卖双方到银行签一份资本看守协议，尔后各自

在银行开一个账户，约定在买家过户达成、拿到新出的房产证之

后，首期款打给卖方。若是交易顺利达成，银行会把款项打给卖

方; 若是中间出现问题交易停止，则把首期款再打回给买方。银行

供应此项服务，一般会收取单笔500 元左右的看守费，但若是你是

经过要按揭的银行办理资本看守，则能够省去这笔花销。

出于公正角度考虑，银行会要求买卖双方在签看守协议时就在

放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避

免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

5、签订买卖合同

在交定金环节，自主交易能够先签订一个“书面协议”，这个

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协议与一般的中介的居间合同特别近似，可是缺少了中介那部分内

容。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产

总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易

税费双方如何分担。日期也是特别重要，像交定金、过户、交楼时

间，确定日期才能够保证交易顺利进行。

买卖双方能够到房管部门相关网站上下载格式化合同文本, 也

能够去中介公司索要合同文本。

风险提示：

a) 若是房产有共有权人，要让共有权人一同签字，防范后边

出现共有权人不同样意销售以致交易存在失败的可能。

b) 若是有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，

防范租客以入侵优先购买权为由以致交易失败。

c) 若是房产有较为名贵的家个人电，最幸好附表中对家具家

电的情况加以详细描述，比方家具家电的品牌、新旧程度等，有必

要的话还能够够附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情

况。

d) 若是该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日

期及违约条件。

e ）要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主

违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的。

6、办理按揭

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若是不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行

做贷款申请需要买卖双方列席，要带上身份证原件、收入证明、买

卖合同。申请贷款时直接到银行的客户经理，说要做房产按揭，

他就会帮忙办理。一般来说当日便能够确批复。但有时也会出现贷

款额度不能够达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一

般会延长二三个工作日。

依照房产楼龄新旧，评估价格高低，贷款一般最高能做到 8 成，

一般 6、 7 成。

至于定金、首期款的银行看守，也能够在申请按揭时同时办

理，免得来回跑腿。

至于银行的选择，四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且做

事效率会高一些。至于利率可否能下浮，每家银行履行的政策基本

一致。

风险提示：

a) 若是贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首的准

备，否则交易不能将造成违约。

b) 目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情

况，那么为预防该情况发生后双方发生瓜葛，能够在合同中约定

解决方法，比方是清除合同还是赔偿违约金等。

7、注销他项权证

按揭办理下来后 , 要注意注销该物业的他项权证。

8、过户及交税

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去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手

续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合

同。一般递件后，拿到回执业主便能够让银行放从前看守的定金。

交税时，若是合同约定是各付税费，那么两人必定同时列席 ;

若是是业主实收，就只需要买家列席。至于拿新证，一次性付款

便能够直接拿新的房产证 ; 若是是按揭贷款拿的就是房产证

复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5 个工作

今后放尾款给业主。

风险提示 :

a) 房地产的风险责任，产权转移前由转让人肩负，产权转

移后由受让人肩负。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是

由买方肩负的，所以买方需要在过户前仔细确认房屋可否有质

量问题。

b) 目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房

产，让过户期间的房产交易停止，买方能够在合同中增加一条

条款，约定若是在过户中因业主原因房产遇到查封，那么视为

业主违约，必定肩负违约责任。

9、交房

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如

果房产内部还有家具家电，还要核实清楚可否有被更换或搬

走，最后业主才交钥匙，正式达成交易。而上述的水电等交

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接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门

去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。

最主要的是从前有签订《交房保证金协议》，若是房屋内

部家具家电完满，就交回给业主保证金。若是家具家电确实有

缺失，那么经过双方协商后能够在保证金里面进行抵扣。

风险提示 :

a) 若是交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证

金无法填充时，买方平时很难到卖家去索赔。所以最幸好当

初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

b) 户口问题也是交房时简单忽视的地方，所以在交房前，

最幸好房屋所在地的公安局查阅业主的户口可否已经迁出。

10、买方支付尾款

（若是没有签交房保证金协议）在二手房交易过程中，往

往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业

费，以及物业管理费，同时还能够对赠予的装修部分以及家具、

家电的圆满等起到相应的保障作用。

购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程

中发买卖想不到的损失。一般签约当日首付30%，获取收件收

据时支付 60%，产证办理达成支付最后

10%。买家和卖家在签合

同时必然要早先约定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

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过户流程：

第一天：

领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、

《买方确认单》，填表。

交易：买卖双方验人签字。

查档：查房屋产权可否清楚、有无抵押、查封（上午查下午出

结果，下午查第二天出结果）。

判断：做《房屋安全判断报告》。

核价：财政部门依照《房屋买卖（置换）合同》的成交金额评

估房价。

地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认

单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。

第二天或第三天交件，七天后交契税：

缴纳契税，领取契证交手续费：缴纳交易手续费封卷：领取证

回执。

此后十个有效工作今后：

领证：买方拿身份证原件取房证

供应资料：

卖方供应资料：

a) 房屋所有权证（复印件 1 份、产籍图 4 份）；

b) 契税证；

c) 身份证（夫妻双方）（复印件 2 份）；

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d) 夫妻双方户口簿（复印件 1 份）；

e) 结婚证（如扔掉到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方

式不被认同）；

f) 只身一人、离婚者供应离婚证、离婚协议书或民事调治书或法院

判决书，离婚未再婚证明；丧偶者供应购房证明、丧偶未再婚证

明；未婚者供应未婚证明（复印件1 份）。

买方供应资料 :

身份证（复印件

2 份）

备注：

a) 房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的供

应《公证书》。

b) 被拆迁户购房登记供应《拆迁协议书》。

c) 五年内买卖供应相应房地产转让审批书原件及抵税专用表

原件。

d) 验人签字时卖方夫妻及买方必定自己列席。

e) 办理贷款请先预留资料，原房证（包括产籍图）、契税

证、买卖双方身份证复印件。

f) 如该房屋为产权人和其配偶先购买的，此后产权人配偶去

世的情况，需要其所有子女及合法继承人列席，产权人先办理继承

公证后才能够办理转让。

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