房屋拆迁补偿标准

一、房屋拆迁补偿标准

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估

价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与

被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的

差价。

房屋拆迁补偿标准的计算公式：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

（1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋

的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自临时住处的不便，以临

时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利

如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根

据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地

区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

（一）房屋拆迁补偿计算标准

（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评

估确定的房屋装修装饰补偿金额）

（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评

估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

（二）房屋拆迁安置费计算标准

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置

补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

备注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

（三）农村房屋拆迁补偿标准

（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房

条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房

屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房

每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积;

（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在

乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应

的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的

建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、

个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低

于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋

的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质

量不降低为宜。

二、补偿类型

国有土地上的房屋拆迁补偿

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2001年6月13日国

务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通

过。新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元，新条例中拆迁补偿从

官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发，

正在渐渐走向成熟。

“新条例针对补偿数额的确定有两大核心要点：一是明确评估价“不得低于房屋征收决

定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”；二是强调评估机构的中立性。对比实务中

补偿结果，在新条例出台后，因补偿数额不合理所引起的矛盾降低不少。”杨在明表示。

集体土地上的房屋拆迁补偿

据猜测最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台，集体土地拆迁补偿可

参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

三、补偿方式

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成

有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据

估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产

价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季

度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，

判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换

指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权

予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不

结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安

置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安

置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22

㎡，所以拆迁安置。

结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不

能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的

补偿方式。