房屋拆迁时的注意事项和协议解读_1

房屋拆迁时的注意事项和协议解读

拆迁协议无效的情形

房屋拆迁面积的确定。如果实际面积大于房产证上的面积务必要求拆迁方丈

量坚持以实际面积计算2.房子装潢的补偿。比如铝合金窗和防盗门的补偿与一

般门窗不同石英水磨地和一般水泥地的补偿不同需要补偿和不补偿的项目容易

混淆都必须在拆迁方作记录后一一过目3.违章建筑的年限和补偿。如果有违章

建筑事先最好有违章年份的凭证哪怕是一张用料单或用工单因为不同年份的补

偿多少不同4.签订合同时，要仔细搞清合同内容不清楚的问清以后才签字5.如

果拆迁时要求析产，如有两个房产证要求得到两套回迁房都是可以的

解读拆迁协议

被拆迁人委托他人处理拆迁，被委托人如果没有按照委托人要求签订拆迁协

议的无效。被委托人转委托无效，由于拆迁安置过程不是法律规定的紧急情况，

若是转委托也必须征得当事人的书面同意。

拆迁人的拆迁许可被撤销，拆迁协议无效。

拆迁人未按法定程序告知被拆迁人补偿标准。

拆迁公司未按照规定告知被拆迁人此次拆迁的补偿形式或未按照规定程序

对房屋的重置价格进行评估，则被拆迁人无法得知房屋重置价格的真实情况，均

应视为拆迁公司故意虚假告知或故意隐瞒房屋重置价格作价的法律规定，因此签

订的《拆迁补偿协议》应认定无效。

部分产权人签字的拆迁安置补偿协议效力

如果被拆迁房屋为共有产权房屋，那么签订《拆迁安置补偿协议》的主体应

当是全体产权人。如果部分产权人代理其他产权人签字，应当由合法有效的授权

委托书。

如果委托关系不是有效的，那么这份协议效力待定，其他部分产权人可以起

诉至法院请求确认协议无效。

如果协议被确认无效，应当返还财产或者赔偿损失，对被拆迁人提出的要求

安置的诉讼请求应当予以支持，法院应当要求拆迁人提供相应房源。如果没有房

源的，可视情况参照货币补偿的政策判决货币安置。

不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人

与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

被拆迁人是无民事行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁

人对方所订立的拆迁协议为无效。

代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

拆迁协议违反法律法规规定，应认定为无效。

被拆迁房屋为共有产，拆迁人和部分共有产人签订协议，或部分共有产人以

其余共有产人的被委托人身份签约，其余共有产人要求确认协议无效，经审查委

托关系不能成立的，应予支持;部分共有产人以个人名义签约，并保证承担法律

后果，但无证据证明其他共有产人同意，其他共有产人要求确认协议无效并予以

安置的，应予支持。

人民法院判决确认协议无效的，应同时判令返还财产或赔偿损失，对被拆迁

人提出要求安置诉讼请求判决支持的，应要求拆迁人提供相应房源，如拆迁人无

房源的，可视情况参照货币化安置的有关政策规定，判决货币安置。对按规定可

回搬安置，但拆迁人又无法提供房源的，可参照回搬地区的同类房屋，判决货币

安置。

拆迁安置协议合法有效，但由于拆迁人的原因，致拆迁协议安置房源无法落

实，应判令拆迁人另行提供房源安置或支付同等价值的货币。

房屋拆迁时值得注意的地方：

拆迁协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系

所订立的协议。对于每一位面临拆迁的当事人而言，这无疑是一份非常重要的文

书。虽然拆迁的政策性很强，每个地区的拆迁政策都会有所不同，但是所签订的

`拆迁协议却有它的共通之处。如何去读懂这份协议，是各位拆迁户要必修的功

课。下面安妮律师将就协议中的主要问题进行解读：

(一)解读主体

主体是首当其冲的问题。总体而言，拆迁协议是一份双务平等合同，适用《合

同法》和《民法通则》的相关规定，自然会有合同双方当事人。如果是政府负责

拆迁，那甲方一般是拆迁的政府;如果是开发商负责拆迁，甲方则是开发商的公

司。

现实生活中，无论是政府还是开发商负责拆迁，一般都会为此项目成立专门

的拆迁公司，由该公司为法人，承担所有的责任。因此，拆迁协议中的甲方一般

为某某经济投资开发公司。

拆迁协议的乙方则是被拆迁人。被拆迁人应当是宅基地使用权人，也就是宅

基地使用权证上所登记的人。假若没有宅基地使用权证，那拆迁协议上的乙方也

应该是被拆迁房屋的户主本人。

(二)解读户口

就北京而言，现有的拆迁主要是针对农村新改造的拆迁，对象基本上为农民。

在这样的拆迁中，农村户口之所以重要，主要是关系到拆迁款的发放对象问题。

因此，在拆迁款中对于地的补偿，一般只会给农村户口的被拆迁人，即宅基地的

使用人。如果是已经转为城镇户口的居住人，只能拿到拆迁补助奖励中属于实际

居住人的部分。如果参与被拆迁房屋建设的，对于拆迁房屋的重置成新价及装修、

附属物补偿部分也可以享受一定补偿份额

(三)解读拆迁补偿款

拆迁补偿款一般分为二部分：一是房屋拆迁补偿款，二是拆迁补助奖励款。

以下我们将分开解读：

房屋拆迁补偿款，顾名思义是对房屋的补偿。事实上，这部分的补偿主要是

二个方面：一是给宅基地的钱，称为区位补偿款。这是拆迁补偿中最大头的部分，

一般要占到整体拆迁补偿的一半左右金额。另一个是给房屋和装修的钱，称为房

屋重置成新价和装修、附属物补偿。这部分是专门针对地上物的补偿，也是针对

房屋所有权人的补偿。正如第二点所述，如果参与了建房，就能享受这部分的补

偿。

拆迁补助奖励款，这部分主要针对实际居住人而发放的补偿。包括：搬家补

助费、提前搬家奖励费、停产停业综合补助费、工程配合奖、以及大病补助等费

用。这部分的补助一般是按人头计算的，对于户口没有过多的要求，只要能证明

在被拆迁房屋中实际居住就可以享受这部分补偿。

除开上述两部分费用外，拆迁公司还会根据拆迁的具体情况发放周转费、临

时安置补助费以及回迁楼延迟交楼费等其它费用，这些费用一般以补偿协议的方

式与被拆迁人签订，而不会列举在主拆迁协议中。

(四)解读拆迁补偿方式

现行的拆迁补偿方式主要有二种：一是货币补偿，一是回迁楼补偿。实践中，

拆迁公司一般都会给被拆迁人以安置面积补偿。安置面积的计算有二种方式：一

是按被拆迁户的人头平均计算，例如：一户中被拆迁安置对象有五人，每人享有

50平方米的安置面积，即此户共享有250平方米的安置面积，可按安置价格购

买250平方米的回迁楼。二是按被拆迁房屋的实际面积计算。例如：被拆迁户房

屋实际面积为432平方米，那该户被拆迁人可按安置价格购买432平方米的回迁

楼。

如果被拆迁人选择回迁楼补偿方式，会分开签署二份协议。一份是货币补偿

协议，即被拆迁人因为自家房屋被拆除而获得的总体金钱补偿。另一份是房屋购

买协议，即被拆迁人与回迁楼开发商签订的房屋买卖合同。回迁楼的购房款一般

是被拆迁人在拿到总体拆迁款后，再单独交纳。通常情况下，被拆迁人可以自行

选择回迁楼的套数及每套房屋的具体面积，但总体面积不能超过安置面积。如有

少量超过安置面积的，则不能享受安置价的优惠，会要求按市场价来购买超过的

面积。

如果被拆迁人选择货币补偿的话，通常只会有一份拆迁协议。对于被拆迁人

所放弃的安置面积，拆迁公司会另行发放弃楼款以示补偿。

房屋拆迁协议公证

房屋拆迁协议是拆迁人与被拆迁人之间为明确拆迁活动中相互权利义务关

系所订立的协议。包括城市房屋拆迁协议、村镇房屋拆迁协议、拆迁补偿协议、

安置协议等。为了强化房屋拆迁工作管理，保障房屋拆迁活动的顺利进行，保护

国家利益和公民、法人的合法权益，发挥公证的法律服务、法律保障和法律监督

的作用，国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定：“补偿、安置协议订立

后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。”

“拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必

须经公证机关公证，并办理证据保全。”房屋拆迁协议公证对于完善拆迁协议内

容，维护当事人的合法权益，预防房屋拆迁纠纷，稳定房屋管理秩序，保证房屋

拆迁、安置活动顺利进行，促进社会主义经济建设和房地产业的发展具有重要意

义。

房屋逝迁协议公证由拆迁行为发生地的公证处管辖。拆迁人与被拆迁人应

当共同到有管辖权的公证提出申请，填写公证申请表，并提供：

(1)拆迁人的法人资格证明和代表人身份证件，被拆迁人的身份证件和户籍

证明，代管人、代理人的委托书或其他代管、代理权资格证明;

(2)拆迁单位应提供县以上政府房屋主管部门颁发的房屋拆迁方案等;

(3)被拆迁人应提供享有被拆迁房屋的所有权或使用权的证书或证明材料;

(4)房屋拆迁协议文本(公证处可以代当事人草拟);

(5)其他有关的证明材料。

办理房屋拆迁协议公证应当注意：

(1)房屋产权人已死亡的，应当先办理继承公证，再办理房屋拆迁协议公证。

(2)属于共有房产的，要注意防止遗漏其他共有人。

(3)根据规定，房屋拆迁协议应报房屋拆迁主管部门备案。公证处应提醒当

事人注意这一点。

拆迁安置补偿时间界点

安置的时间界点

1、征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补

偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但

新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及

其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的

拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆

迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。