物权法司法解释及占用公共部位纠纷解决案例

物权法司法解释

正文1（建筑物区分所有权纠纷）

关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

2009年3月23日审判委员会第1464次会议通过）

法释[2009]7号

中华人民共和国公告

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由审判委

员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法

权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判

实践，制定本解释。

第一条

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专

有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有

建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权

法第六章所称的业主。

第二条

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，

应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该

特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部

分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，

也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，

通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设

备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其

他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属

于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除

外。

第四条

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需

要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，

不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益

的除外。

第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等

方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有

关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽

车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路

或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称

的车位。

第七条

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有

部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决

定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有

关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条

物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建

筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未

进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，

暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条

物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下

列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一

人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同

一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条

业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定

经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危

险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意

其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当

认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，

本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价

值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条

业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或

者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定

请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者

业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条

业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民

法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委

员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条

建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其

使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确

认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将

扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定

的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性

承担举证责任。

第十五条

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管

理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列

行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人

合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防

设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍

建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜等损害建

筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者

其他共有部分。

第十六条

建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使

用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管

理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的

约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条

本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销

价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条

人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议

的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条

本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，

适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照

审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

正文2（物业服务纠纷）

关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国公告

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干

问题的解释》已于2009年4月20日由审判委员会第

1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根

据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中

华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业

主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，

对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民

法院不予支持。

第二条

符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同

相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并

委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会

或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者

法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义

务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损

失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定

为物业服务合同的组成部分。

第四条

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物

业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵

害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章

规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规

收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应

予支持。

第六条

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内

仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应

予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业

主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不

予支持。

第七条

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使

用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院

应予支持。

第八条

业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务

企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予

支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告

知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条

物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已

经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条

规定处理。

第十条

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业

退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所

必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系

为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民

法院不予支持。

第十一条

本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第

八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条

因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务

合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人

民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条

本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照

审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

《案例》

业主抵制违建拒交物业费

被物业起诉称很高兴，因为可引起对违建的关注

十八里店的观筑庭园项目为一片别墅区，自从2005年小区入住

以来，不少业主占用公共绿地私搭乱建，虽然守规矩的业主颇有怨言，

但也没有办法。周先生也是业主之一，在交纳了一年的物业费之后，

他不得不以拒交物业费的方式，要求物业采取措施遏制私搭乱建现

象，但周先生收到的却是物业公司的一纸诉状。

起因 业主不交物业费被诉

半个月前，周先生收到了小区原物业公司——万通物业的起诉

书，要求他交纳拖欠两年的物业费14000余元。

对此，周先生并不惊讶，从2005年入住以来，他就一直为业主

私搭乱建现象泛滥而与物业交涉。周先生说，一些临近小区中心水系

的业主以及房屋前后有扩展空间的业主，将原来的栅栏外扩，将原本

的公共绿地纳入自家的范围，并加以改建。在此过程中，物业公司并

没有采取有效措施制止业主的行为，导致更多的业主看到无人阻拦，

跟风私搭乱建。

周先生曾多次向物业反映，但是没有看到效果。“城管部门来现

场调查，物业也不出面配合，执法部门也无法取证。”同时被物业起

诉的另外一位业主王先生，也对物业的不作为不满。

现场 花园里建起篮球场

昨天下午，记者来到观筑庭园小区。在一户临近小区水面的别墅

花园中，修建了一个近乎于标准大小的篮球场，已经生锈的篮球架，

说明篮球场已修建多时，“不知情的人，还以为这是小区的运动会所。”

一位业主认为业主购买的别墅都会有一部分绿地，但是都非常有限，

是不可能修建篮球场的，“这都是业主侵占公共绿地后，纳入自家地

盘后修建的。”

物业 起诉业主维护权益

昨天17时，记者致电万通物业品质部的韩先生。韩先生证实公

司起诉了四位拖欠物业费的业主，要通过法律维护公司的权益。但对

于具体的情况以及周先生提出的物业公司没有尽到制止私搭乱建职

责的问题，韩先生表示要请示领导才能回复。

但直到截稿时，记者始终没得到物业方面的答复。

对于败诉我有思想准备

记者（以下简称“记”）：您不交物业费，是因为私搭乱建直接

影响了您的生活空间吗？

周先生（以下简称“周”）：虽然私搭乱建没有直接影响我的房

屋，但是小区中随处可见的私搭乱建，侵占的是公共绿地，破坏了小

区的美感，影响了所有业主的生活空间。物业作为公共权益的维护者，

应该有所作为。

记：按照对业主在公共利益受到侵害时的表现，通常划分为受益

者、抗争者以及既不受益但也不抗争者。在其他业主都没有站出来的

时候，您被起诉是怎么想的？

周：现实情况的确如此，很多业主由于种种原因并没有站出来。

我很高兴能被物业公司起诉，使我能有在法庭这种公开场合把私搭乱

建等侵害业主公共利益的事情进行陈述的机会，让公众、有关部门能

关注这个严重的问题。

记：大多数被起诉拖欠物业费的案例都是判业主败诉，您有思想

准备吗？

周：我有思想准备，败诉的可能性很大。因为现在界定物业服务

是否尽责的标准，考虑的都是居住的安全、生活用的水电气是否有保

障，并没有考虑到居住品质是否受到损害。

记：为何采取不交物业费的方式来抗争？

周：我拖欠物业费是对私搭乱建现象无人管理的一种抗争，拖欠

物业费不是我的初衷，完全是作为弱势体，在反复努力后无果的无

奈之举。如果物业在制止私搭乱建时履行了义务，我不会拖欠物业费。

我想，物业可以起诉我拖欠物业费，同样可以起诉那些私搭乱建的业

主。

业主占楼道堆杂物致人死亡，物业公司是否共担责？

案情简介：

2000年8月13日下午，70多岁的老太太孙某从家中外出，当她

走到楼梯的第二个台阶时，邻居王某家堆放在公共通道内的木料突然

倒塌，致使老人头部被砸伤，当即被送往医院救治，终因颅脑重度损

伤于次日上午死亡，家人花去医疗费6000余元。事情发生后，孙某

的子女非常悲痛，他们和管理该小区的物业管理公司以及王某交涉有

关赔偿问题，但无法达成一致。四兄妹无奈，向法院起诉，要求物业

管理公司和王某支付其母亲的医疗费、丧葬费、死亡补偿费等9万余

元，并要求赔偿误工费2372元、精神损失费2万元。

分析：

1、小区共用部位的概念及范围

根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，住宅共用部位，

是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住

宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅

的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼

梯间、走廊通道等。因此，本案中王某用于堆放木料的楼梯应属于住

宅共用部位，归整栋楼全体业主共同所有、共同使用。

2、共用部位的使用

《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行

下列义务：（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备

的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；”第五十一

条：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道

路、场地，损害业主的共同利益。”小区内住宅共用部位由全体业主

共同所有，根据所有权的基本含义，业主当然地可以使用共用部位，

但不得侵害其他业主的共有权和使用权。本案中，业主王某未遵守物

业共用部位使用的规定，占用业主共有的楼梯通道堆放木料，其行为

侵害了本楼其他业主的所有权和使用权。

3、王某的行为对孙某构成侵权

侵权行为，是指行为人因过错不法侵害他人的财产权和人身权，

因而须就所产生的损害负担赔偿义务的行为。侵权行为的构成需具备

四个要件：有违法性侵害行为、有损害事实、侵害行为与损害事实之

间有因果关系、行为人有过错。本案中，王某违反物业共用部位使用

的有关规定，擅自占用共用部位用于堆放木料，侵害了其他业主的合

法权利，是违法性侵害行为；王某堆放的木料倒塌砸伤孙某并致死，

使孙某的生命权受到了损害；王某在共用部位堆放木料的行为与孙某

人身受到损害具有直接因果关系；王某违反规定在共用部位堆放木

料，主观上具有过错。因此，王某的行为构成侵权。《民法通则》第

119条规定：“侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工

减少的收入、残废者生活补助费等费用；造成死亡的，并应当支付丧

葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。”根据该规定，王某

应当赔偿孙某子女医疗费、误工费、丧葬费。《关于确

定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第1条规定：“自然

人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害

的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；……”

因此，孙某子女还可以请求王某支付精神损害赔偿金。

4、孙某家人亦可根据相邻关系请求王某赔偿

《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有

利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排

水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损

失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”相邻关系，是相互邻

近的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间

依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。王某和孙某的

房屋相邻，王某在使用楼梯间堆放木料时应考虑到他人的通行便利，

保持楼道方便通行，但王某并未遵守相邻关系的处理原则，以致给邻

居孙某造成损害，因此，依法应当排除妨碍，并赔偿孙某家人因此遭

受的损失。

5、物业管理公司的责任

《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业

主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同

约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，

维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第36条规定：

“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物

业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全

受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第46条规定：“对

物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法

律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管

理部门报告。”

楼梯通道属于共用部位，物业管理公司应该履行管理职责，及时

纠正在通道内乱堆乱放的行为，保持楼道的畅通。本案中，业主王某

随意占用楼梯通道堆放木料后，物业管理公司没有及时制止，致使王

某长期占用楼梯空间，并最终导致孙某被砸伤致死。物业管理公司未

按照物业管理合同的约定认真履行物业管理职责，构成单方违约，导

致业主孙某人身遭受损害，应当承担违约责任，因此，物业管理企业

对孙某的死亡应当承担适当的赔偿责任。

业主可以随意占用公共楼道吗？

答：物业的公共楼道属于业主共用部位，其产权归全体业主所有。

根据有关规定，业主不得擅自占用公共场地和设施，不得在物业共用

部位乱堆乱放。如业主违反规定占用公共楼道，物业公司依据《物业

管理服务合同》和《业主公约》的规定，有权进行劝阻和制止，要求

恢复原状并赔偿损失。

侵占公共部位案例

律师，你好，我新购买的电梯公寓，近日发现对门邻居在我对门

安装一道防盗门，占用了一条约10平米的通道，而该通道为唯一一

个有窗户的公共部位，安装防盗门后，楼道没有了光线，不能通风，

也没有了消防通道，而在2005年同物业公司签订的合同中明确规定

此行为为违约行为，合同中也明确规定物业公司的义务中有制止这种

行为的条款，请问，由于我考虑邻里关系，打算直接物业公司，请

问，我能否按照同物业公司签订的合同，物业公司，请物业公司出

面制止占用公共部位，如果物业公司不解决，我能否拒交物业管理

费？我认为物业公司违约了，可否这样理解？

律师回答：你可以要求物业解决，也可以按相邻关系起诉。关于

合同方面，如果有违约罚则，可以。

公用楼道擅自安装防盗门物业管理相关案例

马先生与两位蔡先生是一幢楼的邻居，因蔡先生擅自在楼道内安

装防盗门，引发了一场相邻关系纠纷，日前，南汇法院判决两位蔡先

生拆除楼道内的防盗门，恢复楼道原状。

南汇区大团镇的马先生与两位蔡先生系相邻关系，双方的房

屋均座落于一幢楼的5楼，马先生住501室，两位蔡先生住502室。

因两位蔡先生于去年 10月在未经马先生同意及有关部门允许的情况

下，擅自在共用楼道内安装防盗门，影响马先生开窗、通风及采光，

给生活带来不便，侵害其利益，经居委会、物业管理部门劝阻，并发

出限期改正通知，但两位蔡先生仍无动于衷，故马先生起诉法院要求

解决。

法院审理认为，两位蔡先生在未经马先生及房屋所在地物业管理

部门许可的情况下，擅自在公用楼道内加建防盗门，其行为已侵害了

马先生在上述楼道共用部位的合法使用权，故法院对于马先生要求两

位蔡先生拆除防盗门，恢复楼道原状的诉讼请求予以支持。