房产税的征收与税基评估

房产税的征收与税基评估

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房产税的征收与税基评估

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彭昭锋张晨光孙之涵

房

产税，即以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或出

足和地方政府对土地出让金的高度依赖问题。自1994年分税制改革以来，

我国地方税出现了税种零散、征收困难、财税收入不足等问题，这极大地限制

了地方公共建设的发展和社会保障水平的改善。因此，为增加财税收入，随着

房地产行业的快速发展和房价的攀升，地方政府对土地出让金的依赖愈加严

重，具有中国特的“土地财政”问题由此出现。然而，财政收入大幅依靠土

地出让金的征税模式存在财税来源单一化的风险，居高不下的土地出让金也为

畸形的高房价提供了支撑，这种财政收入过度依靠土地出让金的模式既不可持

续发展，又引起了社会舆论的一致诟病。为缓解财政收入对土地出让金的依赖

症，就需要开辟新的财税来源，而征收房产税很显然有助于解决这一问题。

最后，开征房产税有利于抑制房价。征收房产税可以抑制不断高涨的房

价。财产税可以被大致看作是纳税人为某种受益的付费，房产所有者从公共投

资中所获得的好处与他们的财产价值是成正比的，而且拥有大量或高价值房产

的人会承担更重的税收负担，因此它是一个能够实现纵向公平的税种。

民住宅，房产税税基是房产估值的一定比例（由10%～20%不等）。房产税

减免政策主要通过减免房产税和低估房产现值的手段来减免自有住房的纳税

额，以此来减轻自有住房者财务负担。

日本房产税的突出特点在于以固定资产税作为统一的综合性税种来取代原

来分开征收的房屋税、车船税、地租税等各项税种。另外，日本房产税税基的

基础是以房屋的现时重置成本来确定，每三个基准年度进行重新评估，这样就

使房屋重置价值与市场价值趋于一致，使征税税基更加客观准确。

法国政府规定，由未建成区的地产税、建成区的土地税和住宅税来共同构

成土地税收系统。因此，法国的房产税不再单一征收，而是纳入了土地税系

统，土地税管理部门根据不动产的价值，每年对不动产的所有者和使用者征

税。

加拿大的房产税征收经验丰富，已经形成了一套对所有类型的房产及房产

相关的配套设备、设施等进行征税的全面稳定的征税体系。其征收比例在参考

业主实际情况的基础上，以房屋和土地评估总价的0.5%～15%征收房产税。

（二）国内现状

国内的房产税尚未全面铺开，目前仅在重庆和上海两地进行房产税改革试

点，当前房产税征收的主

租收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产保有税。在当前房价高

涨、贫富悬殊、地方财政紧张的社会背景下，开征房产税能起到缩小贫富差

距、充实地方财政和抑制房价上涨的作用。《中共中央关于制定国民经济和社

会发展第十二个五年规划的建议》中明确提出，要“继续推进费改税，全面改

革资源税，开征环境保护税，研究推进房地产税改革”。

但是，虽然我国在重庆、上海两地试点房产税改革，但房产税在试行中依

然存在很大争议，在房产税税基评估的主要内容（如税基确定、评估主体、价

值类型、评估方法、评估原则等）方面仍需结合实际进行深入研究。

开征房产税实现纵向公平

开征房产税并对房产税税基进行评估具有显著的有利效果。

首先，开征房产税有利于缩小贫富差距。通过开征房产税，逐步完善财产

税制，可以更好地发挥税收调节国民收入分配的作用，缩小日益扩大的贫富差

距。

其次，开征房产税有利于充实地方财源。征收房产税可以为地方政府提供

稳定的财源，弥补由于施行分税制所造成的地方财政收入不

国内外发展现状

（一）国外现状

美国房产税征税对象主要是居

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要依据为《中华人民共和国房产税暂行条例》。然而，无论是渝沪两地的

试点新政还是已有的暂行条例，都存在着亟需改善的显著缺陷。

暂行条例中规定我国房产税税基以房屋账面原值扣除一定比例折旧后的价

值为计税依据，在考虑到当前房价已迅速上涨的时代背景下，仍以账面原值计

税，既与房屋的现时市场价值脱节，也并不能起到明显的财政增收效果。另

外，我国已经把房屋出租收益作为营业税税基，此时把房屋出租收益仍作为房

产税计税依据，则存在重复课税的问题。第三，我国当前的暂行条例把个人非

营业房产都列为了免税对象，非营业房屋持有成本过低，这样在既无法遏制恶

性炒房问题，又不利于财政增收。

同时，为了弥补《中华人民共和国房产税暂行条例》在计税依据中存在的

缺陷，重庆和上海两地也出台了各自的试点办法来解决按账面价值作为计税依

据的问题，但是在新的计税依据设计和实施中，重庆以房屋市场交易价值为计

税基础，上海以房屋市场交易价值的70%为计税基础，的确把房屋增值收益考

虑到了税基中，然而采用房屋市场交易价值作为计税基础显然是矫枉过正了。

极端的例子可以参考2013年年初的美国底特律房地产市场，虽然按照市场交易

价值，房屋只值几百甚至几十美元，但美国的房产税计税税基是按房产的现时

重置成本来计算的，几十美元的房子的现时重置成本可能达到几十万美元，假

如按15%提取税基并按2%作为税率，那么每年的房产税就需缴纳几千美元，这

样才能起到既保障地方财政收入稳定增值，又打击房地产投机行为的良好效

果。

因此，从长期来看，无论是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都不应

作为单一的计税依据，以评估师对房产按照契合的价值类型采用恰当的评估方

法进行科学评估后获得的税基评估价值，才是房产税计税的最佳依据。

估师协会的监督下，由下属的各资产评估中介机构来具体实施也便恰如其

分。当前有的观点认为税务部门应该成为房产税税基评估的主体，如果这样的

话，纳税人会觉得税务部门既是运动员又是裁判员，会造成纳税人的不满和质

疑。另外，由纳税部门对税基进行评估，会落入外行管理内行的窠臼，相当于

在评估中介之外又搭起了一套新班子，会增加税务部门的编制负担并降低评估

效率。

因此，就我国来说，由在财政部和资产评估师协会监管下的资产评估中介

机构来具体操作房产税税基评估事宜，评估结果将更公允，通过有序竞争来降

低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。

（3）价值类型

价值类型包括市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值和清算价值

等。

税基评估中市场价值类型即是在某一特定评估时点，买卖双方在公平、自

愿的基础上，参考最近交易的类似税基评估的价值来衡量自身所拥有的应税不

动产价值的方法。从国外的经验来看，市场价值类型是在税基评估中最普适的

方法，有包括美、加、英、德、日等国在内的一百多个国家和地区都在以征税

为目的的估价中采用了市场价值。

房产是持有人的一项财产，财产的评估只有按照市场价值来评估才会显得

公允可接受。因此对房产税税基的评估，只有采用市场价值类型，才能客观反

映房产的现有价值和纳税人的承受能力，使房产多的人多纳税，房产少的人少

纳税，从而维护税负收缴的公平合理，实现调节收入分配、减缓贫富差距的

房产税税基评估要素分析

（1）税基确定

即根据纳税人房产价值的多寡、面积的大小、使用目的来确定征税对象和

范围。一般来看，纳税人的房产价值越高、面积越大，用于营业使用，应多纳

税，而房产价值越低、面积越小，用于自住，则应少纳税。但是，评估时仍需

具体问题具体分析，区别对待。如以房屋面积来定征税税率时，还应考虑人均

居住面积，如上海最新的房产税试点暂行办法规定，本市居民人均60平方米以

下的部分不收税；对经济困难人应予以免税或税收返还等。

（2）评估主体

明确评估主体有利于评估责任划分，从而提高评估效率，降低评估成本。

国外的税基评估主体有政府和中介机构两种模式。

政府模式即有政府主持成立房产评估机构，对房产税税基和纳税额进行评

定和估算，而中介机构模式则是指由在政府监督管理之下的资产评估机构对房

产税税基和纳税额进行评定和估算。其中，采用政

府模式的有英、澳、德、日等，而采用中介机构模式的则有美、加等。

当前，我国资产评估行业是由财政部企业司监督下的资产评估师协会自治

管理，那么，按照惯例，房产税税基评估在财政部和资产评

54中国发展观察

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目标。

（4）评估方法1.市场法

市场法即是按照市场可比参照物的评估价值来对被评估资产的价值进行修

正和评估的方法。在房产交易市场，房产的交易价值为买卖双方在公平、自愿

基础上通过协商获得的交易现时价值，能够较为充分地反映房屋的真实价值，

实现房产的最优使用和配置。因此，按以市场法获得的房产交易价值对房产税

税基进行评估比依据以按照房产面积和房产多寡来征税要显得更为合理。

但是需要注意的是，如果房产市场大环境出现不景气、房价价值暴跌的情

况，此时房产的交易价值甚至会小于重置成本，此时按市场交易价值对房产税

税基进行评估，就会造成少评的问题，从而不利于财政税收的稳定。因此，当

市场出现动荡时，评估方法也要做出相应调整，应综合运用多种方法来对房产

税税基进行评估，并综合分析各方法所获得的结果，经过一定的加权平均计算

来获得房产税税基的价值。

2.收益法

收益法只是适用于房屋用于出租目的的情况。如果纳税人由于把自有房屋

用于出租目的，定期获得租金回报，则可以以持续流入的租金额来对未来收益

进行折现从而确定房产税税基价值。

但是在我国，房屋出租收入已经划入需要缴纳营业税的范围，如果再缴纳

房产税，则会产生重复缴税的情况。不过，在实际征税中，虽然房屋出租收入

被纳入了营业税征收范围，但实际上很多出租房屋的房产所有者并没有缴纳营

业税。在此可以把租金收入从营业税缴税

范围中划离，只征收房产税。

3.成本法

房产税税基评估中主要适用的方法为重置成本法。按现有原材料、人工等

各项成本重新建造具有和被评估房产相同条件的房产所需要花费的成本，再减

去折旧的价值，就是房产的评估值。重置成本法充分考虑到了物价的变化，改

革开放以后，尤其是近些年来，房产的建筑成本增长较快，如按原有建筑成本

对房产进行评估，则会产生税基过低的问题，不利于财政收入的增加。

4.聚类分析法

聚类分析法即利用统计学和计量经济学方法对房产整体样本进行聚类分

析，从而把样本分成若干种类。不同种类具有不同的特性，自然估价也存在区

别。进而通过调整聚类的参数来获得合理的聚类结果，并以类别交易实例的加

权平均价格作为该类别房产的评估价格。

（5）评估原则

1.统筹评估精确性和效率及成本的关系原则

房产税税基评估涉及面广、工作量大，在进行评估时人力、财力和物力成

本较大。因此在评估过程中要尽量做到高效率和低成本，不能只注重房产税税

基评估的准确性，在提高准确性的同时，还应注重评估效率和进行成本控制。

2.统一评估标准、兼顾评估差别原则

在房产税税基评估中，不同的评估主体、方法、标准和参数所得到的评估

价值可能不同。所以，为保证评估工作的公正与合理，房产税税基评估应该采

用统一的标准。因此应由国家行政部门颁布统一的标准（如各类房地产的评估

方法选

择、各类参数指标的选择、因素修正调整的幅度等等），而各省市应在参

考统一标准的基础上，结合自身房地产市场的实际情况，对自身房地产各类参

数进行修正，从而得到最适合自身房地产市场的房产评估标准。

3.分区和分类替代原则

房产税税基评估的工作量非常大，在实际工作中要对每一宗房地产都进行

单独评估显然是低效率和高成本的。在此，应尽可能广泛地应用房地产评估中

的替代原则进行批量评估，从而提高评估效率，降低评估成本。考虑到不同类

型、不同区片、不同住宅小区的房地产价格相差很大，因此，应在分区、分类

的基础上进行批量评估。

4.估价动态更新原则

房产的评估价值具有一定的时效性，即房产的价值会随时间的推移发生变

化，这就决定了房产税税基评估具有周期性。为保证估价的时效性和合理性，

就应定期对房产的价值进行重估。在评估期限不长的情况下，重估时仅需考虑

一些最新的房价、参数和因子的变动，估价方法也不需进行大幅改动，在保证

重估低成本的基础上，可以保证评估结果的准确性。

5.快捷高效和低成本原则房产税税基评估不同于交易用的个体房地产评

估。与个体房地产评估相比，房产税税基评估最大的区别就是具有评估对象数

量大、个性特征多的特点。因此，交易用的个体房地产的常规方式方法并不适

用于房产税税基评估，为保证评估快捷、高效和低成本，房产税税基评估主要

应采用批量评估方法。

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作者单位：审计署长春特派办/中央财经大学财政学院/人民日报社计划财

务部

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