小产权房最新政策

小产权房最新政策

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约

定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房

屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，

而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产

权房”。

小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇

头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解

读，国土部严禁登记发证。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中

明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会

表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记

发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发

证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。

根据小产权房最新政策，小产权房不得发证

《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严

禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改

居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村

集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民

在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登

记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成

严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土

地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。

朱留华称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发

证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。

《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只

调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民

集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提

供依据。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金

等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政

府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们

在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的

土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热

点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关

要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

小产权房治理需大智慧，“转正”工作要分而治之

小产权房治理工作关系到我国城镇化建设的成败，在大量农户涌

入城市的背景下，如何满足其基本的住房需求是一个严峻问题。小

产权房有助于改善城市住房的社会价值已得到多数人承认，因此对

其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

对于新建小产权房应严格控制，依法排查，从用地审批到建设、

销售等多环节入手，防止土地资源的浪费。而对于已经被住户持有

的小产权房，治理更需智慧。蓝皮书建议，自留地上的农村房屋(须

符合安全和居住使用要求)同城市房屋一样可以自由买卖或出租，非

自留地上的农村房屋不能买卖或出租，只能自用;同时，应允许城镇

居民到农村购买或租赁自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。

专家学者主张将小产权房纳入经济适用房或者保障房体系，建议在

符合土地用途和城乡规划的前提下，使大部分小产权房合法化、规

范化，以促进城镇化和房地产市场的健康发展。

小产权房购买风险

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不

同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买

卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门

批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，

如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该

合同应作无效处理。

(二)政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，

如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至

被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款

的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合

法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆

迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎

其微。

(三)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义

上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非

本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其

同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(四)监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监

管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资

质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。