“小产权房”买卖中，买卖合同是否有效？（附判决书）聚法案例

“⼩产权房”买卖中，买卖合同是否有效？（附判决书）聚法案例

参考｜《最⾼⼈民法院司法观点集成·民事卷》

（本⽂仅供学习参考，侵权则删）

最⾼院司法政策精神

在国家确定的宅基地制度改⾰试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地因抵押

担保、转让⽽产⽣的纠纷。

在⾮试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给⾮集体经济组织以外的个⼈，该房屋买卖合同

认定为⽆效。合同⽆效后，买受⼈请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本

的，应当综合考虑当事⼈过错等因素予以确定。

————最⾼⼈民法院《关于印发<第⼋次全国法院民事商事审判⼯作会议（民事部分）纪要>

的通知》（2016年11⽉21⽇，法【2016】399号）第19条。

案件梳理

（图⽚来⾃⽹络，侵权则删）

案例⼀

坐落于⼤同市平城区御北园东园3号楼2单元7号房屋，由⼤同市南郊区新旺乡五爱村村民委员会

发放了房证，房证标明产别为私产。2018年5⽉28⽇，经⼤同市城区房管家房地产经纪有限责

任公司居间介绍，李某梅与李某琦签订了《房屋买卖合同》，约定李某梅向李某琦购买上述房

屋，房屋交易总价款为385000元，如李某琦不卖此房则违约，退还双倍购房定⾦及中介费，如

李某梅不买此房则违约，购房定⾦不退，中介费不退，此房为⼤同市南郊区新旺五爱村集资⼩

产权房，李某梅同意购买此房，此房留下家具及其固定设施。同⽇，李某梅⽀付购房定⾦6500

元，向⼤同市城区房管家房地产经纪有限责任公司⽀付中介费3500元。

⼀审法院认为，双⽅签订的《房屋买卖合同》，是双⽅当事⼈真实意思表⽰，且不违反法律的

强制性规定，为有效合同。李某梅主张合同⽆效，⽆事实及法律依据，不予⽀持，其基于合同

⽆效要求退还购房定⾦及中介费的主张，不予⽀持。依照《中华⼈民共和国合同法》第四⼗四

条、第五⼗⼆条，《中华⼈民共和国民事诉讼法》第六⼗四条规定，判决：驳回原告李某梅的

诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由李某梅负担75元，该院退还75元。

（图⽚来⾃⽹络，侵权则删）

本院认为，诉争房屋属于⼩产权房屋，不具有上市交易条件，亦为国家明令禁⽌交易的房屋类

型，故双⽅所签订的《房屋买卖合同》⽆效。⼤同市城区房管家房地产经纪有限责任公司作为

专业的房屋买卖居间⼈，应当对该房屋禁⽌交易的相关法律法规熟知，但其仍然进⾏居间活

动，故其对此交易应当承担主要过错责任。李某琦作为房屋使⽤权⼈，其亦应当知晓房屋禁⽌

买卖的情形，存在过错。同时其主张赔偿房屋租赁费的损失，不仅未起诉，⽽且未提交证明该

期待利益造成损失的证据，故本院对其该项主张不予⽀持。李某梅在明知房屋属于⼩产权房屋

依然购买，其⾃⾝亦存在过错。

综上所述，李某梅的上诉请求部分成⽴，⼀审判决认定事实清楚，但适⽤法律错误，应予纠

正。

——————李某梅与李某琦、⼤同市城区房管家房地产经纪有限责任公司买卖合同纠纷⼆审

民事判决书

案号：（2018）晋02民终2452号

案例⼆

本院认为，⽂昌社区居委会提交《集体⼟地使⽤证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程

规划许可证》载明的内容显⽰，案涉房屋所使⽤⼟地的性质为集体所有的农村宅基地，使⽤权

⼈为⽔西街道办事处，建造⽅为黔西县城关镇城北村民委员会，故案涉房屋⾮商品房，系农村

宅基地上的农民集中建房，即⼩产权房。原审适⽤⽆权处分的相关法律法规处理本案，属适⽤

法律错误。鉴于⼩产权房开发主体资格、购买⼈的主体要件、⼟地使⽤权、房屋产权性质等均

尚未纳⼊现⾏法律、法规所调整的范围，相关政策规定亦不明确，故涉及⼩产权房的相关争

议，不属于⼈民法院受理民事诉讼案件的范围，依照《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和

国民事诉讼法〉的解释》第三百三⼗条之规定，裁定如下：

⼀、撤销贵州省黔西县⼈民法院（2016）黔0522民初4211号民事判决；

⼆、驳回被上诉⼈杨某的起诉。

本裁定为终审裁定。

————贵州省冶⾦建设公司、杨某买卖合同纠纷⼆审民事裁定书

案号：（2018）黔05民终2198号

案例三

⼆、关于兆发公司是否返还购房款的问题。根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》第六⼗三条规

定，农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设。且根据现有政策

和法律，在农村集体⽤地上建设的⼩产权房禁⽌在市场进⾏交易。兆发公司建设的涉案房屋系

⼩产权房，并⽆商品房预售许可证，不能在市场上交易。双⽅的买卖合同关系应属⽆效。根据

《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼋条规定，合同⽆效或者被撤销后，因该合同取得的财产，

应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅因

此所受到的损失，双⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。兆发公司就涉案买卖合同⽽取

得的购房款应当返还给李光华。故李光华诉求兆发公司返还购房款于法有据，本院予以⽀持。

⽽李光华对购买⼩产权房亦存在过错，应承担相应责任。⼀审判决对李光华诉求利息损失等不

予⽀持，并⽆不当，予以维持。兆发公司关于不予返还购房款的主张没有事实和法律依据，本

院不予⽀持。

——————三亚兆发实业有限公司与李光华买卖合同纠纷⼆审民事判决书

案号：（2016）琼02民终1481号

结语

⽬前，很多法院是通过判决合同⽆效并让出卖⼈对房屋增值部分按照其过错⽐例对买受⼈承担

赔偿责任来平衡双⽅当事⼈的利益关系。

此类问题的根源在于我国现⾏的⼟地制度本⾝，纠集在其中的城乡利益⾓逐实质上是⼀种制度

利益如何合理分配的问题。故在从制度层⾯彻底解决前述问题之前，现阶段的司法裁判是没有

多少选择的余地的。

————⾟正郁：《集体⼟地若⼲物权问题》，载最⾼⼈民法院民事审判第⼀庭编：《民事审

判指导与参考》2007年第4集（总第32集），法律出版社2008年版，第54~56页。