最新整理二手房交易税费培训资料

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二手房交易税费

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收

的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城

市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，

暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至

今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原

值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契

税为1%，高档商品房契税为4%。

税费税种

新政下的契税

普通住宅：

卖方：

不满两年（无论是否唯一）6.6%

满两年不满五年（无论是否唯一）1%

满五年唯一住房免税

满五年不唯一住房1%

买方：

购买90平以下房产的1%

购买90平以上房产的（唯一住房）1.5%

购买90平以上房产的（不唯一住房）2%

商业房或公司产权：3%。

城市维护建设税

营业税的7%。

教育费附加

营业税的3%。

个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教

育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：

（售房收入－购房总额－印花税）×20%。

出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合

理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地

出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。

出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

交易手续费

2元/平方米×建筑面积。

印花税

房屋成交总额×0.05%（2009年至今暂免）。

营业税

2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外

销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通

住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收

营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免

征营业税。

（最新）住宅2年内：房屋评估总额×5.6% ；2年或2年以上普

通住宅无营业税。

2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住

房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买

不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上

（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋

的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通

住房对外销售的，免征营业税。”[2]

增值税

对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的

征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外

销售的，免征增值税。

土地增值税

普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年

至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

房屋所有权登记费

80元，共有权证：20元。

买卖合同公证费

买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%；

过户费用

（1）契税：

卖方：

不满两年（无论是否唯一）6.6%

满两年不满五年（无论是否唯一）1%

满五年唯一住房免税

满五年不唯一住房1%

买方：

购买90平以下房产的1%

购买90平以上房产的（唯一住房）1.5%

购买90平以上房产的（不唯一住房）2%

（2）房屋交易手续费：‘买卖双方各自缴纳房屋建筑面积*2元/

平方米

（3）房屋所有权登记费：80元。

（4）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳

计算方式

契税

由买方交纳，交税比例是：

1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

过户费用：

(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按

房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%

收取）；

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价

5.8%缴纳。卖方承担；

(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价

1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担；

(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%

或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税

额计算)卖方承担；

(5)房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担；

(6)房屋产权登记费：80元。买方承担；

(7)房屋评估费：按评估额0.5%。

交易手续

正常过户手续

（一）交易税费

1.营业税（税率5.6%，卖方缴纳）

根据2015年3月房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通

住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅

或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营

业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点：

①购买时间超过2年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次

看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时

间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权

证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证

是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴

纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条

件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个

人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以

纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权

则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易

价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯

一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案

登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个

人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个

人所得税也必须征收差额的20% 。

3.印花税（税率1%，买卖双方各半）

从2009年至今暂免征收。

4.契税（税率1%、1.5% 、3%，买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买

面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积

超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠

是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的

房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积（2008

年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75

平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般房改

房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也

是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积非住宅

10元/平米×实际测绘面积

7.房屋产权登记费80元共有权证：20元

（二）所需材料

1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方

夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证

复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶

已经去世还需要派出所的死亡证明一份）

2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，

免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件

两份和附表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使

用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如

在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需

填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提

交房改原始票据原件。

赠与过户手续

（一）费用:免征营业税和个人所得税，但是需要增加

1.公证费:40元/平米×产权证面积

2.契税：不论房产什么情况都需要征收全额契税

其他费用和正常过户都一样

（二）所需材料

1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身

份证复印件一份，产权证复印件一套

2.不需要经过地税局直接可以过户。

3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件

一份。

继承房产过户

（一）继承房产的费用有

1.公证费40元/平米×产权证面积

2.继承公证费80元/单放弃继承公证：80元/人

注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，

不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所

得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

（二）所需材料

1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人

的身份证、户口本复印件一套。

2.房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。

注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求

证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

析产

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定

的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫

妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到

公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离

婚协议书或者法院判决书复印件。

注意事项

房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的

房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产

证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过短时间办理取得后，

房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、

还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同

未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买

受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，

买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包

括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能

对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司

忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划

拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土

地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年

限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于

买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡

量时，就有点不划算。

市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临

拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划

情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住

房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范

围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲

突。

单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，

二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准

价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买

权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业费、电费以及三气（天然气、暖

气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情

购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人

提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出

来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任

有可能自己都要承担。

合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于

一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、

交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考

虑。

交易五关

定价关

二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的

业主来说，价格定高了难以到买主，定低了又会使自己蒙受经济损

失。

建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、

收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市

场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够

根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确

的评估。

合同关

近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷

事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细

节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。

建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司

会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，

也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费

和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。

过户关

办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办

理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交

易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，

事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。

建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人

员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中

介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。

付款关

付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的

房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确

实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出

现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖

欠房款。

建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中

保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公

司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房

款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。

交验关

物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户

随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。

建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖

双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；

所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、

电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。

税费谁交

买卖房屋的税收，国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各

项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖

房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费;但自2006年国

家出台“国十五条”，其中规定，“从2006年6月1日起，对购买住

房不足5年转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。

按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育

附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得

者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比

例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低

房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，

一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。

税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上

说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，

那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同

中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买

家交也是合理的。