深圳小产权房或许多了条新出路：改造成人才住房

深圳小产权房或许多了条新出路：改造成人才住房

此前，深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导

小组办公室公布的数据显示，深圳农村城市化历史遗留违法建筑总计

达37.74万栋，约4亿平方米。

这些“小产权房”手续不完备，存在安全隐患，但在当前社

会情况下，又难以拆除或者转正。此次，新政中有多条措施涉及“小

产权房”，或为“小产权房”处置提供一条新出路。

措施一：鼓励有条件的原农村集体经济组织继受单位利用历

史遗留问题用地等存量土地集中建设人才住房，允许其在户型面积、

租售价格等方面具有一定的自主权，并在土地收益等方面给予相应政

策**。

措施二：“十三五”期间，通过没收、租赁、征收历史遗留

建筑等方式筹集不少于8万套人才住房。

措施三：支持原农村集体经济组织继受单位依法将已建成、

审批手续不完备的住房改造为租赁型人才住房。

措施四：探索政府与原农村集体经济组织继受单位合作开发、

共享受的人才住房建设运营模式。

而有数据显示，有83.4%的受访者买小产权房是为了自住，

10.5%人想用来**，而剩下6.2%的则是为了出租。小产权房约占深圳

住房总套数的一半，深圳也由此成为全国小产权房问题最突出的城市

之一。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出

让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村

政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和

预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。

由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远

远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适

用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现

实的购买。

法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农

民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因

为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房

建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

1、 乐居：什么叫小产权房？

周争锋：首先我先说一下，大家都知道小产权房是不能买的，

因为它风险太大。实际上在深圳官方文件中不存在小产权房，因为

2004年深圳通过改革以后深圳已经没有农村的概念。

传统意义上的小产权房指的是在集体土地上盖的房子，就是

说村民和乡里的村庄在自己土地上盖的房子，但是在深圳2004年以后

全部是国有土地，就不存在集体土地上盖的房子这个概念，在深圳官

方全部属于违法建筑。

2、 乐居：小产权房和违建到底有什么区别呢？

周争锋：违法建筑在深圳是指没有合法的审批手续和没有报

建手续的房子。因为在农村很多地方有一个城镇用地标准是可以经过

合法审批程序盖的，但是国家没有给他们发产权证，村委会或者镇政

府有一个产权证，这叫小产权房，但在深圳这个概念是不存在的。

3、 乐居：那等于说在深圳已经没有小产权房了，都属于违建？

周争锋：对，在官方来讲所有的深圳小产权房的报都属于违

法建筑。

4、 乐居：这些违法建筑都分布在深圳的哪些地方呢？

周争锋：主要是分布在城中村和关外比较多，关内基本上在

进行改造，关外还是非常多。

5、 乐居：深圳是小产权房最多的城市之一，您怎么看呢？

周争锋：小产权房对深圳的经济贡献是蛮大的。当时深圳为

了容纳来深圳打工的人，鼓励村民在自己的土地上盖房，但是随着时

代的发展这种方式已经不适应深圳经济的发展，所以现在打击违法建

筑。

6、 乐居：红本和绿本的房产证的区别在哪儿？

周争锋：红本是指深圳市不动产登记中心颁发的，是政府规

定的。绿本在深圳有两个说法，第一个有原来的镇政府和县政府颁发

的产权证，2009年历史处理违法建筑以后还有一个新的绿本，2013

年以后对于原住民，有三栋房子的，政府允许他一栋480平方米以下

的，是给你发红本产权证，其余的两栋是绿本。

7、 乐居：红本和绿本的最根本的区别在于能不能交易？

周争锋：对，政府能不能承认它在市场上流通，红本要交易

的化需要走程序，绿本没有程序，你买到的话在政府的官方文件中是

没有记载的。农村用地是政府是给村委会发的大绿本。

8、 乐居：小产权房是红本还是绿本？

周争锋：它肯定不是红本，大部分小产权房是没有证的，连

绿本都没有。

9、 乐居：小产权房有没有可能转正？

周争锋：转正与否，如果你是程序性违法的话是有可能的。

但是转正是给原住民转正，你本身不是原住民的话转正轮不到你。

你说我买了原住民房子能不能转正给我啊？这不可能，将来

出现拆迁的化原住民一定会出来维护自己的权益的。你去报的话政府

不接纳，你首先要是村集体的人，你如果不是的话，你永远转不了。

如果原住民盖了一栋楼，你买了其中一层，你去申请转正是

没有用的，你没有资格。2012年政府出了一个新政策，政府是跟村集

体谈的，不是跟具体的每一个小业主谈的，你从原住民那里买的房子，

你们的法律关系跟政府是无关的。

10、乐居：如果原住民需要转正的话需要什么程序呢？

周争锋：按照发证时综合地价的10%补交，然后再2013年

在划定的区域内很多人已经办了产权证，当年政府已经给480平方米

以下的发了产权证。

11、乐居：如果有律师见证了这个交易的过程，这可以算合法的

吗？

周争锋：我手里有两份文件，一份是深圳市司法局2009年

221号文件和2016年深圳市司法局30号文件关于禁止为深圳市违法

建筑提供公证的通知，要求所有的律师为小产权房做见证。律师做见

证首先是要合同有效的，现在有很多深圳律师都不从事这个业务。你

在打官司的时候，如果发现律师做了见证，法院会要求司法局对律师

进行调查。

12、乐居：为什么还会有人律师见证呢？

周争锋：这是在打擦边球，2009年这种行为是认可的，现在

很多外地律师做这些见证，司法局只是规定深圳律师不能见证这些。

13、乐居：小产权房拥有者该如何维护自己的利益？

周争锋：始终保持占有，在拆迁过程中实际使用人是有权利

的。但是现在深圳市拆迁发生了一个根本性的改变，2012年深圳市政

府只跟村集体谈，谈完以后村集体再和原住民谈。你买了原住民的房，

你是没资格跟政府谈。首先，你要保证留好交易凭据，你要保证占有

权，它能保证你和房子有实际使用关系。

14、乐居：为什么还是会很多人愿意买小产权房呢？

周争锋：小产权房在深圳是违法建筑，但是在内陆不属于违

法。特别是2009年6月2号以前建的还有可能转正，在这之后的没有

转正的可能。大家尤其要明白，转正也是转正给原住民的。很多人咨

询我买小产权房，我都跟他们说这就像是赌博。如果你认为你可以承

受这个风险。现在在宝安区很多人为了讨债，很多人为了在深圳有个

家会买小产权房。但是深圳宝安也可以拍卖小产权房的使用权。

15、乐居：现在的小产权房是需要付全款的？

周争锋：对，小产权房的价格有些在1万多，买100平方米

的房子跟商品房的首付是差不多的。但是小产权房没有**空间，这就

要衡量**和收益的比例，你不要想着买了小产权房就可以住，但是没

有**空间。但是现在也有些绿本的也是可以做**的，付一半钱，金融

机构也会做一些服务付另外一半，但是首先要有绿本。

16、乐居：去年有福永拆迁的案例，现在进展到什么情况了？

周争锋：福永那个是个非常大的小产权房的社区，好在没有

大规模入户前进行拆迁。

现在很多人去维权，理由是在盖的时候你没有管，买了以后

你要来拆。实际上这是两个法律概念，比如有人印刷，拿去市场

卖，你不能说当时印的时候政府没有发现，就可以合法消费，

这是两个概念。政府一定会查处这些违建物，政府也会加大监管力度

的。

你买的时候要检查有没有预售许可证，你在投入资金的时候

有没有考虑风险。你在买的时候有侥幸心理，但是现在的问题是到时

候政府是和村集体谈的。最坏的结果是合同无效，你拿回原来的**，

这就要求你保留原来的凭证和保持占有状态。如果没有的话你谈判的

筹码不够，损失都是你的。

17、乐居：政府现在要拆除龙华的两处违建表明了政府的什么态

度呢？

周争锋：现在全社会都在关注两个问题，第一个是福永社区

的问题，第二个是10月8号小产权房要拆除的问题，能不能拆？如果

真拆了，小产权房的局面会做出彻底的扭转，市民就会知道我以后买

房政府可能会拆掉，现在去登记或者以后怎么去出售房子都预知不了，

万一10月8号拆了，对于每个小产权房的购买者都是一个警示作用。